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キャップレート（CapitalizationRate）
読み：きゃっぷれえと
キャップレート（CapitalizationRate）とは、不動産投資において、物件が生み出す年間の純収益（家賃収入など）をその物件価格で割って求める利回りのことです。「還元利回り」とも呼ばれ、不動産がどれだけ効率的に収益を上げているかを示す指標です。
たとえば、年間の純収益が100万円で物件価格が2,000万円なら、キャップレートは5％となります。キャップレートが高いほど投資効率が良いように見えますが、同時にリスクが高い物件である場合もあります。そのため、立地や築年数、賃貸需要などを考慮して総合的に判断することが大切です。不動産投資における収益性を比較するうえで、基本となる重要な概念です。
関連する専門用語
利回り
利回りとは、投資で得られた収益を投下元本に対する割合で示し、異なる商品や期間を比較するときの共通尺度になります。 計算式は「（期末評価額＋分配金等－期首元本）÷期首元本」で、原則として年率に換算して示します。この“年率”をどの期間で切り取るかによって、利回りは年間リターンとトータルリターンの二つに大別されます。 年間リターンは「ある１年間だけの利回り」を示す瞬間値で、直近の運用成績や市場の勢いを把握するのに適しています。トータルリターンは「保有開始から売却・償還までの累積リターン」を示し、長期投資の成果を測る指標です。保有期間が異なる商品どうしを比べるときは、トータルリターンを年平均成長率（CAGR）に換算して年率をそろすことで、複利効果を含めた公平な比較ができます。 債券なら市場価格を反映した現在利回りや償還までの総収益を年率化した最終利回り（YTM）、株式なら株価に対する年間配当の割合である配当利回り、不動産投資なら純賃料収入を物件価格で割ったネット利回りと、対象資産ごとに計算対象は変わります。 また、名目利回りだけでは購買力の変化や税・手数料の影響を見落としやすいため、インフレ調整後や税控除後のネット利回りも確認することが重要です。複利運用では得た収益を再投資することでリターンが雪だるま式に増えますから、年間リターンとトータルリターンを意識しながら、複利効果・インフレ・コストを総合的に考慮すると、より適切なリスクとリターンのバランスを見極められます。
ネット利回り
ネット利回りとは、投資によって得られる収益から、税金や手数料、維持管理費などの必要経費を差し引いた後の実質的な利回りのことです。例えば、不動産投資であれば家賃収入から固定資産税や管理費、修繕費などを差し引いた金額を基に算出します。 債券や投資信託でも同様に、源泉徴収税や運用管理費用を控除して計算します。ネット利回りは、投資家が最終的に手元に残すことができる利益の割合を示すため、実際の投資パフォーマンスを評価するうえで重要な指標です。名目上の利回り（グロス利回り）と比較することで、コストや税金が投資収益に与える影響を把握できます。
