海外不動産賃料を日本で申告する際の注意点は何ですか？
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2025/06/07 15:54
男性
30代
海外物件から得る賃料は日本でも課税されると聞きます。送金していなくても申告が要るそうですが、為替換算や経費、現地課税との調整はどう行えばよいのでしょうか？
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
日本の居住者が海外不動産から得た賃料は、送金の有無にかかわらず「不動産所得」として確定申告が必要です。現地通貨の収入・経費は原則としてその年の平均為替レートか支払時TTMで円換算し、賃料収入から管理費、固定資産税、減価償却費などを差し引いて課税所得を算定します。
現地で所得税を払った場合は外国税額控除で二重課税を解消できますが、納税証明書や賃貸契約書、管理会社の精算書は控除の根拠資料となるため必ず保管してください。多くの租税条約では不動産所得は所在国でも課税できると規定しており、日本での申告が不要になるわけではありません。
収支管理が煩雑なため、国際税務に強い税理士へ早期に相談し、帳簿付けとレート管理を自動化できるソフト導入も検討すると負担軽減に役立ちます。
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海外不動産
海外不動産とは、日本以外の国や地域にある住宅やオフィスビル、土地などの不動産を指します。投資の目的で購入されることが多く、現地の家賃収入を得たり、物件の値上がりによる利益を期待して保有したりします。海外不動産投資には、通貨の違いや法律、税制など日本と異なるルールが関わるため、事前に十分な調査と専門家のサポートが必要です。また、為替レートの変動も利益や損失に影響を与えるため、リスクを理解したうえで取り組むことが大切です。
賃料収入
賃料収入は、不動産を貸し出すことで得られる家賃や共益費などの収入を指します。物件の収益性を評価する際の重要な要素で、不動産投資の主要な収益源となります。
不動産所得
不動産所得とは、アパートやマンション、駐車場、土地などの不動産を人に貸すことで得られる収入のことをいいます。たとえば、持っているマンションの一室を他の人に貸して家賃を受け取ると、その家賃収入が不動産所得になります。ただし、収入から固定資産税や修繕費、管理費などの必要経費を差し引いた後の利益部分が実際の「所得」として計算されます。この不動産所得は、確定申告の際に他の所得と合わせて税金の対象になりますので、正しく計算して申告することが大切です。
確定申告
確定申告とは、1月1日から12月31日までの所得を計算して翌年の2月16日から3月15日に申告し、納税する手続き。多くの会社では年末調整を経理部がしてくれるが、確定申告をすると年末調整では受けられない控除を受けることができる場合もある。確定申告をする必要がある人が確定申告をしないと加算税や延滞税が発生する。
円換算
円換算とは、外国通貨で表示された資産や取引金額を、日本円に直して評価することをいいます。たとえば、アメリカの株式や海外の投資信託を購入した場合、その金額は通常米ドルで表示されますが、日本に住む投資家がその価値を正確に把握するには、為替レートを使って日本円に換算する必要があります。 円換算は、保有資産の評価額を知るときだけでなく、売買による損益を計算するときにも欠かせない考え方です。また、為替相場の変動によって、円換算後の金額が変わるため、為替リスクにも注意が必要です。特に外貨建ての資産を持つ場合には、定期的に円換算して価値の変動を確認することが大切です。
平均為替レート
平均為替レートとは、一定期間の為替レートの平均値のことをいいます。為替レートは、ある国の通貨と他国の通貨を交換するときの比率で、たとえば「1ドル＝150円」のように日々変動しています。平均為替レートは、そのような変動をならして、特定の期間における全体的な水準を把握するために使われます。 この期間は1日、1か月、1年などさまざまで、目的に応じて使い分けられます。個人の資産運用でも、たとえば外国株や外貨預金などの評価額を計算する際に、どの為替レートを基準にするかが重要です。平均為替レートを使うことで、一時的な為替の動きに振り回されず、より安定した判断がしやすくなります。
