特化型REITと複数用途型REITはどのように選ぶべきですか？

特化型REITはオフィス・物流・ホテルなど単一セクターに集中投資するため、需要が追い風となる局面では分配金利回りや価格上昇が際立ちます。たとえばインバウンドが急拡大した2023〜24年にはホテル特化型の分配金が前年の2倍近くに伸びました。一方でセクター固有リスクを遮るものがなく、景気後退・規制変更・新規供給増といった逆風を受けると空室率や賃料改定率が急低下し、価格変動も大きくなる点が弱点です。加えて、物件の立地やスポンサーのパイプラインが限定的な銘柄では流動性が乏しいケースもあります。

複数用途型REITは住宅・オフィス・商業施設・物流などを組み合わせ、景気感応度の異なるキャッシュフローを相殺することで分配金の振れを抑えます。用途間でバリュエーション調整が入れ替わるため価格変動も比較的穏やかで、長期保有向きの安定的なインカム源となります。ただしセクター構成が実質的に偏っている銘柄や、競争の激しい用途に過度依存する銘柄では分散効果が薄れ、成長局面で特化型よりリターンが劣後しやすい点に注意が必要です。

選定ステップは「①リスク許容度の把握（分配金のブレや価格変動に耐えられる幅）→②投資目的の明確化（キャピタルゲイン重視かインカム重視か）→③投資期間の設定（テーマ投資の短期か、年金的な長期か）」の順に進め、各銘柄についてセクター比率、LTV（負債比率）、稼働率、平均賃料改定率、スポンサーの取得実績とパイプラインを確認してください。高リスク・短期でテーマ収益を狙うなら特化型、安定配当を長期で積み増したいなら複数用途型が基本ですが、ポートフォリオのコアを複数用途型で堅守し、サテライトとして成長期待の高い特化型を5〜20％組み入れる「コア・サテライト戦略」を採れば、リスクとリターンのバランスを取りやすくなります。