不動産投資信託（REIT）の仕組みとメリット・デメリットをわかりやすく解説

REIT（リート）の仕組みと不動産投資や投資信託との違い

REITの仕組みや他の投資手段との違いを正しく理解していないと、その魅力を十分に活用できないだけでなく、思わぬリスクに直面することもあります。ここでは、REITの基本的な仕組みと特徴、不動産投資や投資信託との違いをわかりやすく解説します。

REITの仕組み

REIT（Real Estate Investment Trust）は、不動産を投資対象とする金融商品です。投資家から集めた資金で商業ビルやマンション、ホテルなどの不動産を運用し、そこから得られる賃料収入や売却益を分配金として投資家に還元します。

日本国内で取引されるREITは「J-REIT」と呼ばれ、証券取引所に上場しているため、株式と同じように売買可能です。数万円から投資を始められるため、不動産投資初心者にも人気があります。また、実物不動産のような物件管理の手間がかからず、運用をプロに任せられる点も大きな魅力です。

REITには、大きく分けて「公募REIT」と「私募REIT」の2種類があります。公募REITは証券取引所で取引され、個人投資家が簡単に購入できるのが特徴です。一方、私募REITは特定の機関投資家を対象に販売される非上場のREITで、安定的な運用と分配金が期待されますが、最低投資額が高額で流動性が低いという特徴があります。

この記事では、主に公募REITを中心に、そのメリット・デメリットや投資のポイントを解説します。

REITと不動産投資の違い

REITの最大の特徴は、金融商品取引所で売買できる点です。通常の不動産投資では、比較的大きな資金や各種書類の準備など、さまざまな手続きが必要になります。しかし、REITは株式と同じように証券取引所で売買するため、証券口座と必要な資金さえあればすぐに取引を始められます。

また、通常の不動産投資では少額といえども数百万円単位の資金が必要になりますが、REITは十数万円程度から購入できるものが多く、少額資金で不動産投資を始められるのも魅力です。

このように、REITは通常の不動産投資に比べて資金や手続きのハードルが低く、初心者でも手軽に不動産投資を行えるというメリットがあります。

REITと投資信託の違い

REIT（不動産投資信託）と一般的な投資信託は、どちらも資産運用の手段ですが、仕組みや特徴に明確な違いがあります。本章では、REIT特有の「税制優遇措置」「高い利回り」「取引所での売買可能性」という3つのポイントに焦点を当て、これらの違いが投資家に与える影響をわかりやすく解説します。

REIT法人は一定の条件を満たすと法人税が免除される

REITは「REIT法人」によって運営されています。REIT法人は、租税特別措置法第67条の15の規定により、税引前当期利益（税法上の所得）の90％超に相当する額を投資主（投資家）に分配すると、その分配金分を法人税法上の経費として計上できます。

この仕組みによって、REIT法人は利益のほとんどを課税されることなく投資家に分配できる点が大きな特徴です。

相対的に高い利回り

REIT法人は、先述の税制優遇を受けるために、利益の90％超を投資主に分配します。企業の株式でも配当は行われますが、一般的な企業の場合は利益に対して法人税がかかり、さらに内部留保なども確保したうえで配当を行うため、実際に投資家に還元される金額は相対的に少なくなる傾向があります。

一方、REITは利益の大部分が投資家に分配されるため、株式に比べて相対的に高い利回りが期待できるといわれています。

取引所での売買が可能

通常の投資信託は1日1回決まる基準価格での売買となりますが、REITは株式と同様に取引所で取引されるため、市場が開いている時間内であればいつでもリアルタイムの市場価格で売買できます。このように流動性が高いことも、REITの大きな魅力のひとつです。

REITの利回りと分配金

REITの大きな魅力は、高い分配金利回りを期待できる点です。ほとんどのREITは獲得した利益の90%以上を分配するため、投資家は安定した収入を得られる可能性があります。

REITの主な収入源は、所有する不動産から得られる賃料収入です。また、市況の改善などによって物件の価値が上昇した場合は、売却益を得ることもあります。REITでは、これらの賃料収入や売却益を投資家に分配し、投資家は「分配金」という形で受け取ります。これは、株式投資における配当金と同様の位置づけです。

なお、REIT法人は「獲得した利益の90%以上を分配する」という条件を満たすと、法人税の優遇措置が受けられます。そのため、ほとんどのREITは実際に利益の90%以上を分配金として投資家に還元しています。

REIT投資のメリット

REIT（不動産投資信託）は比較的少額から投資でき、換金性が高い点などが特徴です。具体的には「安定したインカムゲインが得られる」「株式と同様に証券取引所で売買ができ、換金性が高い」「少額から不動産投資を始められる」「不動産のプロに任せられるため専門知識や管理の手間が不要」など、個人投資家にとって魅力的な要素が多くあります。

安定したインカムゲインが得られる

REITは税制優遇を受けるために、獲得した利益の90％以上を投資家に分配することが義務付けられています。その結果、投資家は安定した分配金（インカムゲイン）を期待できます。

一方、投資信託の場合は分配方針によっては分配を行わず、基準価格の上昇を狙う運用もあるため、REITと比べてインカムゲインが得られない場合もあります。

高い換金性と取引のしやすさ

REITは株式と同様に、証券取引所の取引時間中であればいつでも売買が可能です。不動産のように買い手を探したり、契約手続きを行ったりする手間がかからず、資金化しやすいことが大きなメリットです。

少額で不動産投資が始められる

実物不動産の購入には多額の資金が必要ですが、REITであれば十数万円程度から投資を始められます。不動産投資をポートフォリオの一部に組み込みやすいため、投資の選択肢を広げることができます。

プロが運用するため専門知識や運用管理の手間が不要

本来、不動産投資には物件の調査・選定や管理など、多くの専門知識や時間が必要です。しかしREITでは、不動産のプロがこれらを一括して行います。投資家は運用に直接関与する必要がないため、知識や手間を大きく軽減できます。ただし、投資先の不動産の種類や地域など、最低限の情報は理解しておきましょう。

REIT投資のデメリット

メリットの反面、REIT投資には「投資法人の信用リスク」「節税メリットが得にくい」「融資を使うメリットがない」「運用裁量が限られる」などのリスクやデメリットも存在します。

投資法人の信用リスク（投資法人が倒産したら終わり）

REITを運営する「○○○投資法人」は、投資家からの出資や金融機関からの借入金をもとに不動産投資を行う法人です。株式会社と同様に倒産リスクがあり、過去には実際に倒産した投資法人もあります。不動産市況の急激な悪化や借入金の返済が困難となった場合、最悪のケースでは投資法人が破綻し、投資家が大きな損失を被る可能性があります。

節税メリットが得にくい（NISAやiDeCoなどを除く）

通常の不動産投資では、減価償却費などを活用して所得を圧縮するなど、さまざまな節税メリットが期待できます。しかし、REITは金融商品の扱いであるため、分配金や売却益に対して約20％の税金が課されます（復興特別所得税を含めると約20.315％）。

ただし、NISAやiDeCoの仕組みを利用して投資した場合は、一定の税制優遇を受けることができる点は覚えておきましょう。

融資を使うメリットがない

実物不動産投資では、銀行融資を活用して自己資金以上の物件を購入できるため、売却時に大きなキャピタルゲインを狙うことも可能です。一方、REITへの投資はあくまで証券の売買であり、通常は投資家自身が融資を受けることはありません。さらに、投資法人自体が既に借入れによってレバレッジをかけているため、追加で投資家側が融資を使うメリットはほとんどないと考えられます。

運用裁量の制限

REITは不動産のプロに運用を任せる仕組みのため、投資家が物件を選定したり、改修プランを立てたり、賃料設定を調整したりといった裁量は基本的に行使できません。個人で不動産を直接所有する場合に楽しめる「自分で物件価値を高める工夫」は、REITでは望めない点に注意が必要です。

また、REITは投資家から調達した資金に加えて、銀行からの借入れも行い不動産を取得しています。よってREITは借入れにより、既にレバレッジがかかった状態であり、この面からもREITへの投資に融資を使うメリットはありません。

運用裁量の制限（不動産投資と違い、賃料や部屋のアレンジなど裁量がない）

REITは投資家が不動産のプロに運用を任せる形となります。このため投資家に物件購入や購入済み物件の対応の権限はありません。不動産投資の醍醐味の一つは、購入した不動産を修繕するなどして価値を上げる点にあります。しかしREITではその醍醐味は味わえず、投資家の運用裁量に制限がある点は注意が必要です。

REIT投資のリスクと注意点

REITには不動産市況や金利の変動によって価格が変動するリスクがあります。市場動向を把握するための各指標の見方や、REIT投資ならではのリスクについて、以下で解説します。なお、REITは投資法人であるため、場合によっては倒産リスクや自然災害リスク、流動性リスクなども存在する点に留意しましょう。

不動産市況の影響

REITの価格は物件から得られる家賃などの収入に加えて、不動産市況全般の影響を受けます。REIT全体の価格動向を示す指数としては「東証REIT指数」が代表的です。東証REIT指数は、東京証券取引所に上場する全REITの時価総額を加重平均して計算される指標で、国内株式市場のTOPIXに類似する存在と言えます。REIT市場全体がどのような動きをしているかを知る際に役立ちます。

なお、東証REIT指数は国内REITが「J-REIT」と呼ばれていることから、J-REIT指数と呼ばれることもあります。

また、不動産市況が急速に悪化すると、所有物件の価値や賃料収入が大幅に下落する可能性がある点にも注意が必要です。大規模な自然災害が発生した場合、物件に損害が発生して修繕費がかさむなど、分配金に影響が及ぶリスクも否定できません。

金利変動リスク

REITは物件の仕入れを投資家からの調達資金に加えて、銀行からの借り入れも活用して行います。借入れに伴い発生する金利はコストとなるため、金利が上がると借入れコストも上昇し、分配金に影響を与える可能性があります。一方、低金利の環境下では借入れコストが低く抑えられるため、REITにとって有利に働きやすいと言えます。

運営・管理リスク

REITの運営を支えるスポンサー（設立母体）は、その信用力や運営方針がREITの安定性に直接影響を与えます。スポンサーが不動産を高値でREITに売却するなどの利益相反行為が問題となるケースも過去に存在しました。例えば、2022年にはエスコンジャパンリート投資法人を運用するエスコンアセットマネジメントが、スポンサーに不利な運営を行ったとして行政処分を受けています。

一方で、実績のある信頼性の高いスポンサーは、物件の安定供給や運営サポートを通じて、REITのリスク軽減に大きく寄与することもあります。例えば、三井不動産や三菱地所がスポンサーとなるREITは、優良物件の提供や運営ノウハウの活用によって安定的な分配金を維持する傾向があります。投資家はスポンサーの実績やガバナンス体制を確認することで、スポンサーリスクを軽減する判断材料を得ることができます。

新設REITの場合

新しく立ち上がったREITは保有物件の拡充を優先する傾向があるため、実績が十分に蓄積されていないケースが多く見られます。設立間もないREITが、スポンサーの都合で物件を次々と組み入れる場合などは、取得価格や物件品質の面で投資家にとって不利な取引が行われるリスクも否定できません。実績があるREIT中心に投資することで、こうしたリスクをある程度回避することが可能です。

その他のリスク

REITは証券取引所に上場しているため流動性が高いとされますが、銘柄によっては売買が集中せず、希望のタイミングや価格で売却できない場合（流動性リスク）もあります。さらに、投資法人が莫大な負債を抱えるなど経営状況が悪化すれば、倒産に至るリスクも完全には否定できません。

このように、REIT投資には多面的なリスクが存在しますが、各投資法人の財務状況やスポンサーの実績、物件の分散状況などを十分に調査することで、ある程度リスクをコントロールすることが可能です。投資判断を行う際には、リスク許容度や資産運用の方針に合わせて慎重に検討しましょう。

REITの投資対象と種類

REIT（不動産投資信託）は、不動産の用途によってさまざまな種類があり、投資家は自身の投資方針や目的に合わせて選択することができます。主に単一用途特化型REITと複数用途型REITに分類され、それぞれ特徴やメリット・デメリットがあります。

単一用途特化型REIT

単一用途特化型REITは、特定の用途に特化して投資を行うREITで、その分野の専門性を活かした運用が特徴です。

国内にはオフィスビル、ホテル、物流施設、介護施設など、さまざまなカテゴリーに特化したREITが存在します。海外にはデータセンター特化型などさらに多様な種類の特化型REITも存在します。

なお、単一用途特化型REITは特定分野に集中して投資を行うため、経済環境や市場トレンドの変化（例：物流施設需要の低迷、観光需要の減少）が大きなリスクとなる場合がある点に注意が必要です。

以下に代表的な銘柄を挙げます（時価総額は11月後半時点）。

オフィスビル特化型

日本ビルファンド投資法人＜8951＞ 三井不動産をスポンサーとするJ-REITを代表する銘柄で、時価総額は1兆800億円。

ジャパンリアルエステイト投資法人＜8952＞ 三菱地所をスポンサーとする代表的な銘柄で、時価総額は7,900億円。

ホテル特化型

ジャパン・ホテル・リート投資法人＜8985＞ 国内ホテル特化型REITでは最古参の銘柄で、時価総額は3,500億円。

星野リゾート・リート投資法人＜3287＞ 星野リゾートをスポンサーとする銘柄で、時価総額は1,300億円。

物流施設特化型

日本プロロジスリート投資法人＜3283＞ プロロジス・グループをスポンサーとし、時価総額は6,900億円。

GLP投資法人＜3281＞ GLPグループをスポンサーとする銘柄で、時価総額は6,300億円。

介護施設特化型

ヘルスケア＆メディカル投資法人＜3455＞ シップヘルスケアHDを中心スポンサーとし、時価総額は380億円。

複数用途型REIT

複数用途型REITは、オフィス、住宅、商業施設、物流施設など、さまざまな用途の不動産に投資することでリスクの分散を図るREITです。この仕組みにより、単一用途に依存したREITが直面するリスクを軽減できます。

例えば、オフィス主体のREITでは、地方都市に集中している場合、景気後退の影響を大きく受ける可能性があります。しかし、住宅や商業施設を同時に保有することで、安定した収益の確保が期待できます。ただし、用途や地域の投資が偏っている場合、分散効果が十分に発揮されない可能性もあります。

たとえば、首都圏のオフィスと住宅を主に保有するREITでは、首都圏全体の経済が低迷した場合に同時に影響を受けるリスクが高まります。そのため、投資家はREITが保有する不動産の用途や地域構成を確認し、実質的にどれほどの分散効果が得られるかを慎重に評価することが重要です。

複合型REITの代表例

2つの投資対象を組み合わせた複合型REIT

大和証券リビング投資法人（＜8986＞） 大和証券グループがスポンサーとなり、住宅型REITとヘルスケア型REITが合併して誕生した。住宅とヘルスケア施設を組み合わせた分散投資を行い、時価総額は2,200億円。

3つ以上の投資対象を組み合わせた総合型REIT

野村不動産マスターファンド投資法人（＜3462＞） オフィス、住宅、商業施設、物流施設など、多様な不動産に分散投資を実施。時価総額は6,600億円で、幅広い資産に対応した安定した運用が特徴です。

積水ハウス・リート投資法人（＜3309＞） 住宅、オフィスに加えて海外不動産にも投資を行うREIT。多様な用途と地域に分散投資を実現し、時価総額は3,200億円です。

新NISAの成長投資枠でもREITが購入可能

新NISAの成長投資枠では、REITへの投資も可能です。NISA口座でREITを購入すれば、受け取る分配金や売却益が非課税となります。分配利回りの高いREITにとって、この非課税効果は大きなメリットです。

不動産投資は長期的な資産形成に適しており、NISAとの相性が良いと言えます。NISA口座の活用を検討する際には、年間投資上限額や他の投資商品とのバランスも考慮して計画的に行うことが重要です。

以下のリンクから、NISA口座で投資可能なREITの一覧が確認できます。

NISA成長投資枠対象商品一覧（日本証券業協会）

代表的なREITの投資信託

国内の代表的なREITの投資信託として3つ紹介します。

ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）

出典：ダイワJ-REITオープン（毎月分配型）月次レポート（基準日2024年12月11日）

国内REITに投資して東証REIT指数に連動する投資成果を目指す、毎月分配型のファンド。

投資家から集めた資金はまとめてベビーファンド（同ファンド）として、その資金をマザーファンド（ダイワJ-REITマザーファンド）の受益証券に投資して、実質的な運用をマザーファンドで行う仕組みです。マザーファンドを通じて行なう同一銘柄のJ-REITへの実質投資割合は、信託財産の純資産総額の30％以下としています。

J-REITリサーチオープン

出典：J-REITリサーチオープン月次レポート（2024年11月29日）

徹底的な調査・分析に基づき国内REITに投資して、安定したインカムゲインの確保と投資信託財産の中長期的な成長を目指して運用が行われる、毎月分配型のファンド。投資家から集めた資金はまとめてベビーファンド（同ファンド）として、その資金をマザーファンド（J-REIT・リサーチマザーファンド）の受益証券に投資して、実質的な運用をマザーファンドで行う仕組みです。マザーファンドはJ-REITが保有する不動産の価格査定やJ-REITの収益予想について、不動産研究に特化した三井住友トラスト基礎研究所から投資助言を受けています。

新光US REITオープン

出典：新光US REITオープン月次レポート（2024年12月5日）

米国のREITに投資し、安定した収益の確保と投資信託財産の長期的な成長を目指して運用が行われます。毎月分配型のファンドです。なお、為替ヘッジは行っていません。運用にあたっては、米独立系大手運用会社である、インベスコ・アドバイザーズ・インク（2024年3月末時点の運用資産1兆6,627億米ドル）に運用の指図に関する権限を委託しています。