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不動産STOは個人でも始めやすい投資方法ですか?

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2025/02/01 11:22


男性

30代

question

不動産STOは少額から投資できると聞きますが、個人投資家にはどんなメリットがあるのでしょうか?また、REITやこれまでの不動産投資と比べたとき、注意すべきポイントがあれば教えてください。


回答

佐々木 辰

株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長

不動産STO(Security Token Offering)は、ブロックチェーン上で発行されるデジタル証券を通じて物件の持分を取得する仕組みです。数万円程度から参加でき、オンライン完結で手数料も抑えられるため、個人投資家にとって参入障壁が大幅に低い点が最大の魅力です。スマートコントラクトにより賃料純収益と売却益がリアルタイムで按分・送金され、取引履歴や権利関係が改ざんされにくいことから、透明性も高まります。さらに、金融商品取引法上の有価証券として発行審査を受けるため、情報開示や分別管理など投資家保護の枠組みが明確です。

ただし、STOは基本的に単一物件への集中投資となるため、立地・テナント戦略が期待どおりに進まなければ価格変動リスクはREITより大きくなります。市場自体が黎明期で流動性が薄く、二次流通で買い手が付かなければトークンを現金化するまで時間がかかる点も留意すべきです。加えて、スマートコントラクトのバグや運用会社の管理体制に起因する技術・ガバナンスリスク、破綻時の資産保全スキームの実効性も十分確認する必要があります。

一方、REITは複数物件への分散投資と取引所でのリアルタイム売買が強みですが、配当は賃料収益が中心でキャピタルゲインは限定的です。高い売却益を狙える点ではSTO、安定配当と流動性ではREITと、性質が大きく異なります。そのためポートフォリオ全体で流動性・収益構造・リスク分散をバランスさせることが重要です。投資を検討する際は、①物件の収益モデルと売却計画、②運用会社と発行体の実績、③二次流通市場の整備状況、④破綻時の資産保全手続き、⑤税務・会計上の取扱い――を事前に精査し、出口戦略まで含めたシミュレーションを行ったうえで判断しましょう。

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セキュリティトークンオファリング(STO)

セキュリティトークンオファリング(STO)とは、「Security Token Offering」の略で、ブロックチェーン技術を活用してデジタル化された有価証券(セキュリティトークン)を発行し、資金調達を行う手法です。 例えば、不動産STOとは、不動産を小口化し、「セキュリティトークン」として発行・販売する仕組みです。 ブロックチェーン技術を活用することで、従来の不動産投資よりも透明性が高まり、取引が効率化されます。これにより、少額から不動産投資に参加できる機会が広がっています。

セキュリティトークン

セキュリティトークンは、不動産や株式などの資産の権利をデジタル化したものです。法律に基づき発行されるため、投資家にとって安心して取引できる仕組みが整備されています。

ブロックチェーン

ブロックチェーンとは、取引の記録を「ブロック」という単位でまとめて、それを鎖のようにつなげて保存していく仕組みのことを指します。この技術の最大の特徴は、特定の管理者がいなくても、みんなで記録を共有・確認できる点にあります。たとえば、仮想通貨の取引記録はこのブロックチェーン上に保存されており、誰でもその履歴を見ることができます。記録が一度保存されると、改ざんが非常に難しくなるため、安全性と透明性に優れています。投資の世界では、仮想通貨の基盤として知られており、近年は金融や不動産、証券などさまざまな分野でも注目されています。投資初心者にとっては、まず仮想通貨の仕組みを理解する入り口として知っておくと役立つ技術です。

システムリスク

システムリスクとは、取引プラットフォームの障害やサイバー攻撃など、技術的なトラブルによる損失のリスクです。特にSTOや仮想通貨取引のようにデジタル技術に依存する金融商品では、システムリスクが重要な課題となります。信頼性の高い事業者を選ぶことや、自分自身でセキュリティ対策を徹底することが必要です。

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