ホームインスペクションはいつ、誰に依頼すべきか？
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2025/07/31 08:17
男性
30代
中古住宅の購入を検討していますが、購入後に建物に欠陥が見つかったり、高額な修繕費がかかったりするのではないかと不安です。安心して物件を購入するために、ホームインスペクションの最適なタイミングと依頼先の選び方を教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
ホームインスペクション（住宅診断）は、売買契約書に署名する前の段階、特に「購入申し込み直後～重要事項説明の前まで」に実施することが理想的です。契約を結んだ後に重大な欠陥が発覚しても、売主が責任を負わないという特約（免責特約）が設定されていたり、期間が限定されていたりして、修繕費用の負担を求めにくくなるためです。この段階で建物の状態を把握できれば、修繕費を考慮して購入価格を交渉したり、冷静に購入を見送ったりすることができます。
依頼する専門家は、不動産会社や売主などの関係者ではない、中立な第三者がベストです。具体的には、一級・二級建築士の資格を持ち、さらに国土交通省が登録する「既存住宅状況調査技術者」の講習修了者や、日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）の認定を受けた専門家を選ぶのが安心です。これらの資格者であれば、信頼できる専門知識や客観的な調査が期待できます。
また、事前に診断範囲と費用を明確にしておくことが重要です。標準調査では、基礎や外壁、屋根、設備の基本的な状態を確認しますが、赤外線調査や床下ファイバースコープ調査など、より詳細な診断はオプションとして別途費用がかかる場合があります。一般的な費用相場はマンションで4〜6万円、一戸建てで5〜7万円程度ですので、契約前に調査範囲やオプション費用を明記した見積書を提示してもらいましょう。
これらのポイントを守ることで、購入後のトラブルリスクを抑え、資産価値を守るための適切な判断が可能になります。
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関連する専門用語
ホームインスペクション
ホームインスペクションとは、住宅の購入や売却の際に、専門の建築士などが建物の状態を調査・診断することを指します。主に中古住宅で利用されることが多く、屋根や外壁、基礎、配管、電気設備などが適切に機能しているか、安全性に問題がないかなどをチェックします。これにより、購入後に思わぬ修繕費が発生するリスクを事前に減らすことができます。不動産投資においては、物件の価値や将来の維持コストを判断するうえで、非常に重要な手続きのひとつです。 初心者の方にとっては、物件の見た目だけで判断せず、ホームインスペクションの結果を活用することで、安心して投資判断ができるようになります。
既存住宅状況調査技術者
既存住宅状況調査技術者とは、中古住宅の状態を調査・診断するための専門資格を持った技術者のことです。建築士の資格を有しており、一定の講習を修了した者がこの資格を取得できます。この技術者は、住宅の劣化や不具合の有無、安全性に問題がないかを客観的に調べる役割を担っています。 国の制度に基づき、特に不動産の売買時に行う「既存住宅状況調査（インスペクション）」を実施できる唯一の資格者であり、買主や投資家が安心して住宅を購入するための判断材料を提供してくれます。資産運用の観点では、物件選びの精度を高め、思わぬ出費や損失のリスクを減らすために重要な存在です。
重要事項説明
重要事項説明とは、不動産の売買や賃貸契約を結ぶ前に、買主や借主に対して宅地建物取引士が法律に基づいて行う説明のことです。物件の所在地や面積、契約条件、法令上の制限、瑕疵の有無、管理の状況など、契約に影響を及ぼす可能性のある重要な内容を、書面を交えて丁寧に説明することが義務づけられています。この説明を受けずに契約を進めることは原則できません。特に、不動産は高額な資産であり、契約後のトラブルを防ぐためにも、この重要事項説明は非常に大切なプロセスです。資産運用として不動産を購入・賃貸する際にも、物件のリスクや権利関係を正しく理解するための基礎となります。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約や請負契約などで引き渡された物や提供されたサービスが、契約で定めた内容に合っていない場合に、売主や請負人が負う責任のことです。たとえば、住宅の売買で「新築」とされていた物件に雨漏りや構造の欠陥があった場合、それは契約内容と合っていない（＝不適合）とされ、買主は修補や代替、損害賠償、あるいは契約解除を求めることができます。 これは2020年の民法改正によって「瑕疵担保責任」に代わり導入された制度で、より明確に買主の保護が図られるようになっています。不動産や金融商品など高額な契約が多い資産運用の場面では、この責任の内容を理解しておくことが、トラブル防止や適切な契約判断に大きく役立ちます。
免責特約
免責特約とは、不動産の売買契約において、売主が物件に関する一定の責任を負わないことをあらかじめ取り決める条項のことです。特に中古住宅の取引でよく使われるもので、売主が見落としていた瑕疵（かし）があっても、契約後にその責任を免れることができるようになります。 たとえば、「契約不適合責任を負わない」といった記載がある場合、買主が引き渡し後に雨漏りや設備の不具合を発見しても、売主に修理や賠償を請求できない可能性があります。このため、免責特約が付いている物件を購入する場合は、インスペクションの実施や中古住宅瑕疵保険の加入を検討するなど、買主側でのリスク管理が特に重要になります。不動産投資でも、物件の実態をよく把握しないまま免責条項付きで購入すると、後々の大きな出費につながることがあるため注意が必要です。
日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）
日本ホームインスペクターズ協会（JSHI）とは、住宅のインスペクション（建物調査）の普及と専門家の育成を目的とする非営利団体です。正式名称は「特定非営利活動法人 日本ホームインスペクターズ協会」で、ホームインスペクションに関する知識と技術を持った信頼できるインスペクターを育て、住宅の購入や売却における消費者の安心を支援する活動を行っています。 JSHIは「JSHI認定ホームインスペクター」という民間資格の認定も行っており、この資格は中立的かつ専門的な立場で住宅診断を行う能力の証明として広く認知されています。また、会員向けの継続研修や倫理規定の整備を通じて、業界全体の品質向上にも貢献しています。不動産投資においては、調査の信頼性を確保するための重要な基準として、多くの投資家に支持されています。
