海外居住者が日本の不動産投資を行う際、資産管理会社を設立するメリットは何ですか？
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2025/06/03 18:17
男性
30代
現在海外に住んでいますが、日本で不動産投資を検討しています。その際、個人名義ではなく資産管理会社（プライベートカンパニー）を設立する方法があると聞きました。法人を通じて不動産を保有・運用することで、どのようなメリットがあるのでしょうか？税金や手続き、相続などの面で具体的に教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
海外から日本の不動産に投資される場合、個人名義よりも法人を設立して運用する方が、さまざまな面で有利になるケースが多いです。たとえば、法人化することで経費にできる範囲が広がり、通信費や車の維持費、役員報酬なども条件を満たせば損金算入が可能になります。これにより、法人の利益を抑えつつ、役員個人の所得税・住民税も軽減できる仕組みです。また、日本の税務手続きは煩雑になりがちですが、法人化と納税管理人の選任により、現地の専門家に一任することでスムーズに進められます。
さらに、将来の相続や資産移転に備えるうえでも、法人を活用すれば不動産を株式という形で分けやすくなり、共有トラブルの回避や生前贈与の設計にも柔軟に対応できます。物理的な事務所を持たず、バーチャルオフィスで法人登記できる点も、海外居住者にとっては大きな利点です。
ただし、法人化にもコストや管理負担は伴いますし、非居住者が日本で住宅ローンを組みにくいといった制約もあります。ご自身の状況や目的に合わせて、慎重に検討することが大切です。
より具体的な節税効果や相続対策のプランについては、実務に詳しい専門家と一度お話しされることをおすすめします。投資のコンシェルジュでは、海外居住者の不動産運用に詳しいアドバイザーとの無料相談もご案内していますので、お気軽にご活用ください
関連する専門用語
資産管理会社
資産管理会社とは、不動産や株式などの資産を法人の名義で保有・管理し、それらから得られる賃料収入や配当金などによって利益を上げることを目的とした会社のことです。もともとは個人が持っていた資産を法人に移す、いわゆる「資産の法人化」によって設立されるケースが多く見られます。 このように資産を法人として持つことで、個人で所有していた場合と比べて税金面でのメリットを得られることがあります。たとえば、法人の方が税率が低くなることがあるため、収益が大きい場合にはトータルの税負担が軽くなる可能性があります。また、家族を役員にして給与を支払うことで所得を分散し、所得税を抑えるといった節税対策も可能になります。 さらに、資産管理会社を通じて不動産などの資産を保有することで、相続や事業承継の計画を立てやすくなるという側面もあります。個人名義で資産を持つよりも、法人として一括管理するほうが、将来的な引き継ぎや財産の分配を円滑に行いやすくなるのです。 ただし、税務メリットだけを目的に設立すると、かえって不利になる場合や、運営コストがかさむこともあります。そのため、資産管理会社をつくる際は、収益の規模や資産の種類、将来の相続までを見据えて慎重に検討することが大切です。
経費計上
経費計上は、事業や投資活動に関連する支出を収益から差し引き、課税所得を減らす処理です。減価償却費や修繕費などが含まれ、適切な計上が節税に直結します。
損金算入
損金算入とは、企業が支払った経費のうち、税務上の所得計算において課税対象から控除できる金額のことです。例えば、事業活動に必要な経費や接待交際費の一部は損金算入の対象となります。損金算入により、企業の課税所得が減少し、納める法人税が軽減されます。
所得税
所得税は、個人が1年間に得た所得に対して課される税金です。給与所得や事業所得、不動産所得、投資による利益などが対象となります。日本では累進課税制度が採用されており、所得が高いほど税率が上がります。給与所得者は源泉徴収により毎月の給与から所得税が差し引かれ、年末調整や確定申告で精算されます。控除制度もあり、基礎控除や扶養控除、医療費控除などを活用することで課税所得を減らし、税負担を軽減できます。
住民税
住民税は、居住地の自治体（市区町村および都道府県）に納める地方税で、地域の行政サービスを賄うために使われます。住民税は「所得割」と「均等割」の2つで構成されます。 所得割は、前年の所得に基づき一律の税率（多くの場合10%）で計算されます。一方、均等割は所得に関わらず一律の金額（全国基準では年額5,000円程度）を納める部分です。 住民税は、所得税のような累進課税ではなく比例課税が基本で、納税額は所得や扶養状況などにより異なります。また、住民税は原則として前年の所得に基づき計算されるため、納税は翌年度に行われます。これにより、地域社会の運営を支える重要な財源となっています。
相続対策
相続対策とは、財産を円滑に次世代へ引き継ぐために行う事前準備のことを指します。主に、相続税の負担を軽減するための税務対策、遺産分割を円満に進めるための法務対策、資産を有効活用するための運用対策が含まれます。相続対策を適切に行うことで、相続に関するトラブルを未然に防ぎ、資産の価値を守ることができます。 税務対策としては、生前贈与や生命保険の活用、不動産の組み換え、小規模宅地の特例の適用などが挙げられます。生前贈与では、基礎控除を活用した暦年贈与や相続時精算課税制度を利用することで、相続税の負担を軽減できます。生命保険は、非課税枠を利用して相続税の負担を抑えつつ、受取人がスムーズに資金を受け取れるため、納税資金の確保にも有効です。また、不動産を賃貸用不動産に組み換えることで、相続税評価額を引き下げることが可能となります。 法務対策としては、遺言書の作成や信託の活用が重要です。遺言書を作成することで、相続人間の争いを防ぎ、スムーズな遺産分割が可能となります。公正証書遺言を作成すれば、遺言の内容が法的に保護され、確実に実行されます。信託を活用することで、認知症などで判断能力が低下した場合でも、財産の管理を適切に行うことができます。 運用対策としては、資産の組み換えや分散投資を通じて、相続財産の価値を維持・向上させることが重要です。不動産や株式などの資産は、相続税評価額や流動性を考慮しながら適切に管理する必要があります。特に、不動産を活用する場合は、賃貸経営を通じて資産価値を高めることで、相続時の財産評価を最適化できます。 相続対策は、相続発生前に計画的に進めることが重要です。特に、税務・法務・運用の各対策をバランスよく検討し、総合的な視点で取り組むことが求められます。そのため、税理士や弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなどの専門家と協力しながら、長期的な視点で計画を立てることが推奨されます。早期の準備を行うことで、円滑な資産承継が実現でき、相続人の負担を軽減することができます。
