不動産投資において、５年以上保有していると節税になるというのはどういう仕組でしょうか？

不動産を売却するときに「少なくとも５年保有したほうがよい」といわれるのは、譲渡益にかかる税率が５年を境にほぼ半分へ下がる仕組みがあるからです。取得日から売却した年の１月１日までの保有期間が５年以下なら「短期譲渡所得」として課税され、所得税30％・住民税９％・復興特別所得税0.63％を合わせた39.63％が適用されます。これに対し５年超であれば「長期譲渡所得」となり、税率は20.315％（所得税15％・住民税５％・復興特別所得税0.315％）に下がります。

課税額は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で算出される課税譲渡所得に上記税率を掛けて求めます。たとえば譲渡益が1,000万円の場合、５年以内に売却すると約396万円の税負担になりますが、５年超で売却すれば約203万円で済み、約193万円を節税できる計算です。

この優遇は短期売買を抑制し、市場の安定や長期的な資産形成を促す目的で導入されています。なお、自宅を売却する際の3,000万円特別控除や、10年超保有した居住用財産の軽減税率など、用途や保有年数によって追加の特例が適用されるケースもあります。

もっとも、節税効果だけで売却時期を決めるのは適切ではありません。賃料収入の推移、修繕・管理コスト、金利動向、地域の需給や将来の資金計画などを総合的に比較し、「５年以上保有するメリット」と「いま売却するメリット」を天秤にかけることが重要です。税務上の優遇を把握したうえで、市場環境と自身のキャッシュフローを踏まえた柔軟な判断を心掛けてください。