REIT投資を始めるにあたって必要なものはなんですか？
REIT投資を始めるにあたって必要なものはなんですか？
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2025/01/09 22:50
男性
40代
不動産投資を検討していたのですが、初期コストが高いため、REITからスタートしようと考えています。REITを始めるにあたって必要な準備や最低限確認しておくべき情報は何でしょうか？<br>初歩的な質問ですが、よろしくお願いします。
回答
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
REIT投資を始める手順は次のとおりです。まずネット証券などで証券口座を開設し、売買資金を入金します。J-REITは１口数万円で購入できますが、分散投資を前提に最低10万～20万円程度を用意しておくと安心です。
次に投資目的をはっきりさせます。値上がり益狙いか分配金重視かで選ぶ銘柄と保有期間が変わるため、目的に合わせて期待利回りやリスク許容度を数値で設定しておくと判断がぶれにくくなります。
銘柄を選ぶ際は、①スポンサーの信用力・資本力、②保有物件の用途と立地、③過去・予想分配金利回りとその継続性、④財務指標（LTV〈総資産有利子負債比率〉、固定金利・変動金利の構成、格付け）、⑤運用報告書に記載された運用コストや修繕計画を確認し、自分の基準と照合します。不動産市況や長期金利の動向も合わせてチェックし、分配金やNAV（純資産価値）に与える影響を把握しておくと売買タイミングを誤りにくくなります。
購入後は四半期決算・運用報告で賃料収入、稼働率、物件取得・売却、資金調達方針を点検し、当初シナリオと乖離があればリバランスや銘柄入れ替えを検討します。分配金を再投資するか生活資金に充当するかもあらかじめ決めておくと運用効率が高まります。
こうした準備と継続的なモニタリングを徹底すれば、少額からでもREITの分配金と価格上昇の両方を取り込みつつ、リスクを抑えた不動産投資が実現できます。
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REIT（Real Estate Investment Trust/不動産投資信託）
REIT（Real Estate Investment Trust／不動産投資信託）とは、多くの投資家から集めた資金を使って、オフィスビルや商業施設、マンション、物流施設などの不動産に投資し、そこで得られた賃貸収入や売却益を分配する金融商品です。 REITは証券取引所に上場されており、株式と同じように市場で売買できます。そのため、通常の不動産投資と比べて流動性が高く、少額から手軽に不動産投資を始められるのが大きな特徴です。 投資家は、REITを通じて間接的にさまざまな不動産の「オーナー」となり、不動産運用のプロによる安定した収益（インカムゲイン）を得ることができます。しかも、実物の不動産を所有するわけではないので、物件の管理や修繕といった手間がかからない点も魅力です。また、複数の物件に分散投資しているため、リスクを抑えながら収益を狙える点も人気の理由です。 一方で、REITの価格は、不動産市況や金利の動向、経済環境の変化などの影響を受けます。特に金利が上昇すると、REITの価格が下がる傾向があるため、市場環境を定期的にチェックしながら投資判断を行うことが重要です。 REITは、安定した収益を重視する人や、実物資産への投資に関心があるものの手間やコストを抑えたい人にとって、有力な選択肢となる資産運用手段の一つです。
証券口座
証券口座とは、株式や投資信託、債券、ETF（上場投資信託）などの金融商品を売買・保有するために証券会社に開設する口座のことを指します。証券口座には、株式の取引を行う「一般口座」や「特定口座」、税制優遇を受けられる「NISA口座」などがあり、投資目的に応じて選択できます。 証券口座を通じて、投資家は国内外の金融市場にアクセスし、資産運用を行うことが可能になります。特定口座（源泉徴収あり）を選択すると、証券会社が税金の計算と納税を代行してくれるため、確定申告の手間を省くことができます。一方、NISA口座では一定額までの投資利益が非課税となるメリットがあります。 なお、iDeCo（個人型確定拠出年金）口座も投資信託などを運用できる点では共通していますが、年金専用の制度であり、60歳まで引き出せないなどの制約があるため、一般的な証券口座とは区別されます。投資を始める際には、自身の投資目的や税制面を考慮し、適切な口座を選ぶことが重要です。
分散投資
分散投資とは、資産を安全に増やすための代表的な方法で、株式や債券、不動産、コモディティ（原油や金など）、さらには地域や業種など、複数の異なる投資先に資金を分けて投資する戦略です。 例えば、特定の国の株式市場が大きく下落した場合でも、債券や他の地域の資産が値上がりする可能性があれば、全体としての損失を軽減できます。このように、資金を一カ所に集中させるよりも値動きの影響が分散されるため、長期的にはより安定したリターンが期待できます。 ただし、あらゆるリスクが消えるわけではなく、世界全体の経済状況が悪化すれば同時に下落するケースもあるため、投資を行う際は目標や投資期間、リスク許容度を考慮したうえで、計画的に実行することが大切です。
分配金
分配金とは、投資信託やREIT（不動産投資信託）などが運用によって得た収益の一部を、投資家に還元するお金のことです。これは株式でいう「配当金」に似ていますが、分配金には運用益だけでなく、元本の一部が含まれることもあります。そのため、分配金を受け取るたびに自分の投資元本が少しずつ減っている可能性もあるという点に注意が必要です。分配金の有無や頻度は投資信託の商品ごとに異なり、毎月、半年ごと、年に一度などさまざまです。投資初心者にとっては、「お金が戻ってくる」という安心感がありますが、長期的な資産形成を考えるうえでは、分配金の出し方やその内容をしっかり理解することが大切です。
利回り
利回りとは、投資で得られた収益を投下元本に対する割合で示し、異なる商品や期間を比較するときの共通尺度になります。 計算式は「（期末評価額＋分配金等－期首元本）÷期首元本」で、原則として年率に換算して示します。この“年率”をどの期間で切り取るかによって、利回りは年間リターンとトータルリターンの二つに大別されます。 年間リターンは「ある１年間だけの利回り」を示す瞬間値で、直近の運用成績や市場の勢いを把握するのに適しています。トータルリターンは「保有開始から売却・償還までの累積リターン」を示し、長期投資の成果を測る指標です。保有期間が異なる商品どうしを比べるときは、トータルリターンを年平均成長率（CAGR）に換算して年率をそろすことで、複利効果を含めた公平な比較ができます。 債券なら市場価格を反映した現在利回りや償還までの総収益を年率化した最終利回り（YTM）、株式なら株価に対する年間配当の割合である配当利回り、不動産投資なら純賃料収入を物件価格で割ったネット利回りと、対象資産ごとに計算対象は変わります。 また、名目利回りだけでは購買力の変化や税・手数料の影響を見落としやすいため、インフレ調整後や税控除後のネット利回りも確認することが重要です。複利運用では得た収益を再投資することでリターンが雪だるま式に増えますから、年間リターンとトータルリターンを意識しながら、複利効果・インフレ・コストを総合的に考慮すると、より適切なリスクとリターンのバランスを見極められます。
