ワンルームマンション投資など、不動産投資は節税になると聞きました。注意点や落とし穴はありませんか？

不動産投資による節税効果は、減価償却や損益通算によって税負担を先送りする「時期の調整」にすぎず、恒久的な非課税メリットではありません。したがって、投資判断は①長期で見た実質キャッシュフロー（税引後・ローン返済後）、②売却時の資産価値、の2軸で行うことが肝要です。ワンルームマンション一戸の場合、表面利回りから管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・金利を差し引くとネット利回りは2〜3％下がるのが一般的で、空室1 か月でさらに約0.8％低下します。「月8万円の手取り」を目標にするなら、家賃水準・空室率・金利上昇幅・減価償却終了後の税負担を織り込んだ詳細なシミュレーションを自ら作成し、販社の試算と突き合わせてください。主なリスクと対策は次のとおりです。

• 立地・人口動態リスク：駅徒歩10分超や人口減少エリアでは賃料と売却価格が下落しやすいため、賃貸需要と再販事例を必ず確認。
• 金利変動リスク：変動金利ローンは1％上昇で月々返済が1〜2万円増えることも。固定・変動のミックスや繰上返済余力を用意。
• 修繕コストリスク：築15年を超えると給排水管・屋上防水など高額修繕が増加。修繕積立金の不足額を物件調査報告書でチェック。
• サブリース・家賃保証リスク：保証賃料は契約更新時に減額・打切りが可能。契約条項と原状回復費用負担を必ず精査。
• 税負担の後戻りリスク：減価償却終了後は節税効果が薄れ、売却時に繰延税が一括で顕在化する可能性。譲渡所得税・住民税・復興税を含めた出口税額を試算。

不動産は流動性が低く、急な資金需要時には想定以下の価格でしか売却できない場合があります。最悪シナリオでも家計が赤字化しないか、複数前提（高金利・長期空室・価格下落）のストレステストを行いましょう。そのうえで、内部収益率（IRR）が期待リターンを上回るか、ローン完済後も安定黒字が続くかを確認し、購入前に独立系の不動産鑑定士や税理士のセカンドオピニオンを得ることを強くおすすめします。