投資用不動産で賃料収入が多いと節税が難しい理由は？
投資用不動産で賃料収入が多いと節税が難しい理由は？
回答受付中
0
2025/01/20 18:58
男性
60代
投資用不動産を運用しています。不動産投資では賃料収入が高いほど節税効果が得にくいと言われますが、その理由と具体的な対策について教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
賃料水準が高い物件はキャッシュフローこそ潤沢ですが、家賃総額に比べて経費・減価償却費の比率が相対的に低いため、不動産所得が黒字化しやすく課税ベースを削り切れません。建物は法定耐用年数に従って直線的に償却され、借入金利は年々減少します。さらに高収益物件ほど借入依存度を抑えて購入するケースが多く、利息控除の“減税効果”も限定的です。結果として実効税負担が上昇し、手取り利回りが目減りする構造になります。
実務上取り得る主な対策
-
土地・建物按分の最適化
取得時に鑑定評価書を活用して建物比率を高めれば、同じ物件でも償却費を前倒し計上でき、早期に税負担を抑制できます。
-
計画的な資本的支出の経費化
エアコン交換や外壁塗装などを「修繕費」として短期費用化しやすいタイミングで実施し、減価償却と合わせて経費額を平準化します。
-
保有スキームの法人化
青色申告特別控除（最大65万円）、役員報酬・退職金、家族への給与分散により可処分所得を調整し、個人の累進税率を回避します。
-
ポートフォリオ・オフセット
減価償却が厚い築古RCや太陽光発電設備を組み合わせ、赤字部分と損益通算して所得全体を抑えます。
-
長期保有＋キャピタル戦略
5年超での譲渡は長期譲渡税率（20.315％）が適用され、インカム課税より軽減される場合があります。キャッシュフローを成長させつつ将来の売却益で総合利回りを最大化する発想です。
もっとも、高賃料物件の核心的な魅力は「税メリット」ではなく、安定した収益力と都市部の資産価値向上ポテンシャルにあります。税金はコストとして適切に管理しつつ、取得前シミュレーションから出口戦略までを一貫させたトータルリターン志向のプランニングこそが、高収益物件を活かす最善策と言えます。
関連記事
関連する専門用語
キャッシュフロー
お金の流れを表す言葉で、一定期間における「お金の収入」と「支出」を指します。投資や経済活動では特に重要な概念で、現金がどれだけ増えたか、または減ったかを把握するために使われます。キャッシュフローは大きく3つに分かれます。 1つ目は本業による収益や費用を示す「営業キャッシュフロー」、2つ目は資産の購入や売却に関連する「投資キャッシュフロー」、3つ目は借入金や配当などの「財務キャッシュフロー」です。 キャッシュフローがプラスであれば手元にお金が増えている状態、マイナスであれば減っている状態を示します。これを理解することで、資産の健全性や投資先の実態を見極めることができ、初心者でも資金管理や投資判断の基礎として役立てられます。
減価償却
減価償却とは、固定資産の購入価格をその使用可能年数にわたって経済的に分配する会計処理の方法です。企業が機械や建物、車両などの固定資産を購入した際に、これらの資産は使用することで徐々に価値を失います。減価償却を行うことで、資産のコストをその寿命にわたって費用として計上し、その結果として企業の財務報告が実態に即したものになることを目指します。 減価償却には様々な方法がありますが、一般的なものに直線法、定率法、数字和法があります。直線法はもっとも単純で、資産の耐用年数にわたって均等に費用を計上します。定率法は残存価値を基に毎年一定の割合で費用を計上し、数字和法では耐用年数の初年度に最も多くの費用を計上し、年数が経過するにつれてその額を減らしていきます。 減価償却は税務上も重要で、企業は減価償却費を経費として計上することで課税所得を減少させることができます。このため、適切な減価償却方法の選択と計算は、企業の税負担の管理にも直接関連しています。
利回り
利回りとは、投資で得られた収益を投下元本に対する割合で示し、異なる商品や期間を比較するときの共通尺度になります。 計算式は「（期末評価額＋分配金等－期首元本）÷期首元本」で、原則として年率に換算して示します。この“年率”をどの期間で切り取るかによって、利回りは年間リターンとトータルリターンの二つに大別されます。 年間リターンは「ある１年間だけの利回り」を示す瞬間値で、直近の運用成績や市場の勢いを把握するのに適しています。トータルリターンは「保有開始から売却・償還までの累積リターン」を示し、長期投資の成果を測る指標です。保有期間が異なる商品どうしを比べるときは、トータルリターンを年平均成長率（CAGR）に換算して年率をそろすことで、複利効果を含めた公平な比較ができます。 債券なら市場価格を反映した現在利回りや償還までの総収益を年率化した最終利回り（YTM）、株式なら株価に対する年間配当の割合である配当利回り、不動産投資なら純賃料収入を物件価格で割ったネット利回りと、対象資産ごとに計算対象は変わります。 また、名目利回りだけでは購買力の変化や税・手数料の影響を見落としやすいため、インフレ調整後や税控除後のネット利回りも確認することが重要です。複利運用では得た収益を再投資することでリターンが雪だるま式に増えますから、年間リターンとトータルリターンを意識しながら、複利効果・インフレ・コストを総合的に考慮すると、より適切なリスクとリターンのバランスを見極められます。
修繕費
修繕費は、建物や設備の維持・修理にかかる費用を指します。資産価値の維持や収益性の確保に重要な役割を果たし、通常は経費として計上されます。
青色申告
青色申告は、個人事業主や不動産所得者、小規模事業者などが利用できる税務申告制度の一つで、一定の要件を満たすことで税務上のさまざまな特典を受けられる仕組みです。 具体的には、正確な帳簿を作成し、確定申告書を青色申告として提出することで、最大65万円の控除（複式簿記の場合）や、赤字を最長3年間繰り越して翌年以降の所得と相殺できる制度などが利用可能です。また、家族への給与を必要経費として計上できる「青色事業専従者給与」も特徴の一つです。 青色申告を始めるには、税務署に「青色申告承認申請書」を提出する必要があります。正確な記帳が求められるため、帳簿管理が重要ですが、節税効果が高く、多くの事業主に活用されています。
役員報酬
役員報酬とは、企業の経営者や役員に支払われる報酬のことです。報酬内容は「基本報酬（固定給）」「業績連動報酬」「株式報酬」など多岐にわたり、企業の業績や本人の貢献度に応じて決められます。 特に経営者自身が自分の報酬を決める立場にある場合、適正な金額設定や報酬の構成は、税務や将来の資産形成にも大きく関わります。たとえば、株式報酬は中長期的な資産運用につながる手段としても注目されています。 また、役員報酬の決定には、企業統治（コーポレートガバナンス）の観点から透明性や合理性も重要視されており、社外取締役や報酬委員会の関与なども求められます。 将来的なFIRE（早期リタイア）や資産拡大を考えるなら、役員報酬をどう設計するかが、重要な資産戦略の一つになります。
