SPCの代表的な活用スキームとは？
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2025/07/15 08:39
男性
60代
不動産投資について調べていたところ、SPCという仕組みを見かけましたが、どのように使われているのかよく分かりません。SPCはどんな方法で資金を集めたり、投資を行ったりするのでしょうか？代表的な仕組みについて詳しく教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
代表的なSPCの活用スキームは主に3つあります。
まず、GK-TKスキーム（合同会社・匿名組合） は、合同会社（GK）という形でSPCを設立し、匿名組合（TK）を通じて投資家の資金を集める方法です。設立コストが低く、投資家の名前が表に出ないため、匿名性が高いという利点があります。また、税制面ではGKへの法人税が課されないため二重課税が避けられ、小規模な不動産や再生可能エネルギー投資でよく活用されています。
次に、TMKスキーム（特定目的会社） は資産流動化法に基づき設立される株式会社形式のSPCを使った方法です。政府への届出義務や専門家の関与など運営面で手間とコストはかかりますが、優先出資証券の発行やノンリコースローンなどを通じて、大規模かつ多様な資金調達が可能になります。主に大型不動産案件で利用されます。
最後に、REIT（不動産投資信託） は、多くの投資家から集めた資金を不動産に投資し、その収益を投資家に分配する仕組みです。厳密にはSPCではありませんが、上場されているため流動性が高く、投資家が手軽に不動産投資できる仕組みとして広く使われています。
このように目的や規模に応じて、これらのスキームを使い分けることが実務上は重要です。
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SPC（特別目的会社）
SPC（特別目的会社）とは、ある特定の事業や取引だけを行うために設立される会社のことをいいます。主に資産の流動化や証券化など、金融取引を効率的かつリスクを限定して行う目的で使われます。たとえば、不動産やローンなどの資産を切り出して、SPCに移してから証券化することで、投資家がその資産に対して投資できるようにする仕組みが一般的です。SPCは、通常の事業会社とは異なり、活動内容が限定されており、倒産リスクを本体企業から切り離す役割も果たします。これにより、投資家や関係者がより安心して取引に参加できるようになります。資産運用や金融商品の構造を理解するうえで、非常に重要な概念です。
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TMKスキームとは、「特定目的会社（TMK）」という法人を活用して、不動産などの資産を証券化する仕組みのことです。このスキームは主に、大規模な不動産などを小口化し、多くの投資家が投資できるようにするために使われます。 TMKは、資産の取得や運用、そしてそこから得られる収益を投資家に分配することを目的として設立される法人です。日本では、資産の証券化に関する法律に基づいて設立され、税務上の優遇措置が得られることが大きな特徴です。これにより、不動産投資に興味があるけれども直接不動産を買うのは難しいという投資家でも、比較的少額から間接的に不動産に投資することが可能になります。
REIT（Real Estate Investment Trust/不動産投資信託）
REIT（Real Estate Investment Trust／不動産投資信託）とは、多くの投資家から集めた資金を使って、オフィスビルや商業施設、マンション、物流施設などの不動産に投資し、そこで得られた賃貸収入や売却益を分配する金融商品です。 REITは証券取引所に上場されており、株式と同じように市場で売買できます。そのため、通常の不動産投資と比べて流動性が高く、少額から手軽に不動産投資を始められるのが大きな特徴です。 投資家は、REITを通じて間接的にさまざまな不動産の「オーナー」となり、不動産運用のプロによる安定した収益（インカムゲイン）を得ることができます。しかも、実物の不動産を所有するわけではないので、物件の管理や修繕といった手間がかからない点も魅力です。また、複数の物件に分散投資しているため、リスクを抑えながら収益を狙える点も人気の理由です。 一方で、REITの価格は、不動産市況や金利の動向、経済環境の変化などの影響を受けます。特に金利が上昇すると、REITの価格が下がる傾向があるため、市場環境を定期的にチェックしながら投資判断を行うことが重要です。 REITは、安定した収益を重視する人や、実物資産への投資に関心があるものの手間やコストを抑えたい人にとって、有力な選択肢となる資産運用手段の一つです。
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匿名組合（TK投資）は、事業者が資金を集めるために使う仕組みの一つで、投資家が出資をしても経営には関与せず、利益の分配のみを受け取る形の契約です。投資家は「匿名組合員」として名前を表に出さずに出資し、出資先の事業が成功すれば利益を受け取りますが、損失が出た場合には出資金の範囲内で損をします。 この仕組みは不動産や飲食店、ソーシャルレンディングなどでよく利用されており、投資家は経営リスクを負わずに事業の収益をシェアすることができます。ただし、元本保証はなく、情報開示も限定的な場合があるため、内容をよく理解したうえで投資判断をすることが大切です。
導管性課税
導管性課税とは、法人が受け取った収益をそのまま投資家に分配する場合に、法人段階での課税を免除し、投資家だけに課税されるという税制上の仕組みのことです。この考え方は「導管性」と呼ばれる性質に基づいており、法人が単なる収益の通過点（導管）として機能することを前提としています。 たとえば、REIT（不動産投資信託）やTMK（特定目的会社）などが一定の条件を満たすと、この導管性課税が適用されます。これにより、同じ利益に対して法人と投資家の両方に課税される「二重課税」を避けることができ、投資効率が高まります。資産運用を行ううえで、投資商品の税制メリットを判断する際に重要な考え方です。
