REIT（リート）をおすすめしない理由は？
REIT（リート）をおすすめしない理由は？
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2025/03/06 17:17
男性
40代
友人から「REIT（リート）はやめたほうがいい」と言われましたが、本当に投資を避けるべきなのでしょうか？リートのリスクや適性について教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
REIT（リート）は不動産に少額で分散投資できる便利な仕組みですが、下記の特性を把握せずに購入すると期待外れの結果になりかねません。
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価格変動が株式並みに大きい
上場しているため需給や金利観測で指数が一日数％動くことも珍しくありません。短期資金の影響を強く受ける点は現物不動産と大きく異なります。
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金利と景気に敏感
借入金利上昇で調達コストが膨らむほか、テナント退去・賃料下落が重なると分配金は簡単に減配されます。金利上昇局面では利回り低下に二重に晒される点に注意が必要です。
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レバレッジ依存度が高い
多くの投資法人はLTV40％前後の負債を抱えています。信用環境が悪化すると物件売却や希薄化増資を余儀なくされ、基準価額と分配金を同時に押し下げるリスクがあります。
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税制メリットが限定的
分配金は配当控除の対象外で総合課税扱いとなり、所得が高いほど実効利回りは目減りします。非課税口座（新NISA）を使わない場合、手取りは想定より低下しがちです。
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運営・スポンサーリスク
物件選定力やガバナンスはスポンサー企業の質に左右されます。劣後物件の注入や利益相反が起これば、含み損拡大や追加負担のリスクが投資家に転嫁されます。
こうしたリスクを前提に、①金利サイクルを見据えて投資タイミングを分散させる、②LTVが低く潤沢な内部留保を持つ大型銘柄を中心に用途・地域を広く分散する、③新NISA枠などで税負担を抑える――といった対策を講じれば、REITはインカム補完資産として十分に機能します。購入前にポートフォリオ全体での役割と許容リスクを明確にし、定期的なリバランスを徹底しましょう。
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REIT（Real Estate Investment Trust/不動産投資信託）
REIT（Real Estate Investment Trust／不動産投資信託）とは、多くの投資家から集めた資金を使って、オフィスビルや商業施設、マンション、物流施設などの不動産に投資し、そこで得られた賃貸収入や売却益を分配する金融商品です。 REITは証券取引所に上場されており、株式と同じように市場で売買できます。そのため、通常の不動産投資と比べて流動性が高く、少額から手軽に不動産投資を始められるのが大きな特徴です。 投資家は、REITを通じて間接的にさまざまな不動産の「オーナー」となり、不動産運用のプロによる安定した収益（インカムゲイン）を得ることができます。しかも、実物の不動産を所有するわけではないので、物件の管理や修繕といった手間がかからない点も魅力です。また、複数の物件に分散投資しているため、リスクを抑えながら収益を狙える点も人気の理由です。 一方で、REITの価格は、不動産市況や金利の動向、経済環境の変化などの影響を受けます。特に金利が上昇すると、REITの価格が下がる傾向があるため、市場環境を定期的にチェックしながら投資判断を行うことが重要です。 REITは、安定した収益を重視する人や、実物資産への投資に関心があるものの手間やコストを抑えたい人にとって、有力な選択肢となる資産運用手段の一つです。
減配
減配とは、企業が前期より一株当たりの年間配当金を減額することで、主に業績悪化や設備投資・借入返済など資金需要の高まりを背景に、株主還元を抑制する方針を示すものです。 配当が減ると配当利回りは一時的に低下しがちで、市場では経営の先行きに対する警戒感から株価が下落するケースも少なくありません。もっとも、減配は必ずしも財務悪化だけを意味するわけではなく、大型M&Aや研究開発など長期的な成長投資を優先する際に選択されることもあります。 このため投資家は、削減後の配当額と利益水準との関係を示す配当性向やキャッシュフロー計画を確認し、減配が一時的な施策なのか、配当方針そのものの見直しなのかを見極める必要があります。また、無配転落や配当据え置きへの移行リスクも念頭に置きつつ、連続減配年数や将来の増配回復余地を企業の事業構造と資本政策の観点から総合的に判断することが重要です。
利回り
利回りとは、投資で得られた収益を投下元本に対する割合で示し、異なる商品や期間を比較するときの共通尺度になります。 計算式は「（期末評価額＋分配金等－期首元本）÷期首元本」で、原則として年率に換算して示します。この“年率”をどの期間で切り取るかによって、利回りは年間リターンとトータルリターンの二つに大別されます。 年間リターンは「ある１年間だけの利回り」を示す瞬間値で、直近の運用成績や市場の勢いを把握するのに適しています。トータルリターンは「保有開始から売却・償還までの累積リターン」を示し、長期投資の成果を測る指標です。保有期間が異なる商品どうしを比べるときは、トータルリターンを年平均成長率（CAGR）に換算して年率をそろすことで、複利効果を含めた公平な比較ができます。 債券なら市場価格を反映した現在利回りや償還までの総収益を年率化した最終利回り（YTM）、株式なら株価に対する年間配当の割合である配当利回り、不動産投資なら純賃料収入を物件価格で割ったネット利回りと、対象資産ごとに計算対象は変わります。 また、名目利回りだけでは購買力の変化や税・手数料の影響を見落としやすいため、インフレ調整後や税控除後のネット利回りも確認することが重要です。複利運用では得た収益を再投資することでリターンが雪だるま式に増えますから、年間リターンとトータルリターンを意識しながら、複利効果・インフレ・コストを総合的に考慮すると、より適切なリスクとリターンのバランスを見極められます。
レバレッジ
レバレッジとは、借入金や証拠金取引など外部資金を活用して自己資本以上の投資規模を実現する手法です。利益の拡大が期待できる一方、市場の下落や金利の変動で損失が膨らみやすく、追加証拠金（追証）が必要になる場合やロスカットが発生するリスクも高まります。 また、借入金利や手数料などのコストが利益を圧迫する可能性があるため、ポジション管理やヘッジ手法を含めたリスク管理が不可欠です。レバレッジによる損益変動幅が大きくなることで精神的な負担も増えやすい点にも注意が必要です。最終的には、投資目的やリスク許容度を考慮し、適切なレバレッジ水準を設定することで、資産運用の効率を高めつつリスクを抑えることが重要となります。
LTV（Loan to Value）
LTV（ローン・トゥ・バリュー）とは、不動産価格に対する借入金の割合を示す指標で、資産価値に対する負債比率を測るものです。計算式は、LTV（％）＝ 負債 ÷ 総資産価値 × 100で表され、例えば、1億円の不動産に対して7,000万円の借入がある場合、LTVは70％となります。 LTVが低いほど借入依存度が低く、元本返済の安全性が高いと判断されます。そのため、金融機関が融資の際にリスクを評価する重要な指標として活用します。特に不動産投資やREIT（不動産投資信託）では、LTVの水準が運用の安定性を判断するポイントの一つになります。 一般的に、住宅ローンではLTVが70〜80％、不動産投資では50〜60％が適正とされます。ただし、LTVが高すぎる場合、資産価値の下落時に財務リスクが増大し、追加担保の提供や資産売却を迫られる可能性があります。また、LTV単独では返済能力を判断できないため、DSCR（債務返済倍率）と併せて評価することが重要です。
希薄化（ダイリューション）
希薄化（ダイリューション）とは、企業が新株発行やストックオプションの行使、転換社債の株式転換などを行った結果、発行済株式数が増加し、既存株主が保有する株式の「持ち分比率」や１株当たり指標（EPS・BPS・配当など）が相対的に低下する現象を指します。たとえば、発行済株式が1,000万株の会社で100万株を追加発行すると、株数は1,100万株に増え、従来10％を保有していた株主の持株比率はおよそ9.1％へ下がります。この比率低下だけでなく、利益や純資産が同じまま株数だけ増えるため、１株当たり利益（EPS）や１株当たり純資産（BPS）も薄まる点が既存株主にとっての実質的な影響です。 希薄化は、資金調達やM&A対価の支払いなど経営上の目的で避けられない場合がありますが、次のような視点で注意が必要です。 発行規模と発行価格 既存株主に与える希薄化インパクトは「何株・いくらで」発行するかで大きく変わります。発行株数が多い、あるいは発行価格が市場より著しく低い場合は希薄化が急激に進みやすいです。 資金使途とリターン 調達資金が成長投資や財務改善に使われ、中長期で収益拡大が見込めるなら、希薄化を上回る株価上昇につながる可能性があります。逆に、明確なリターンが見込めない増資は株価を長期的に押し下げることがあります。 潜在株式の規模 ストックオプションや転換社債など、まだ株式化していない潜在株式も将来の希薄化要因です。有価証券報告書の「潜在株式数」や平均行使価格を把握し、完全希薄化後EPSでバリュエーションを確認することが重要です。 ロックアップ・売却制限 発行先にロックアップ（一定期間の売却禁止）が設定されているかで、実際に市場へ売り圧力が出るタイミングが異なります。解除時期が近いと、株価の上値を抑えるオーバーハング要因になります。 まとめると、希薄化は発行済株式数の増加に伴う既存株主の持ち分低下と１株当たり価値の減少を意味します。投資判断を行う際は、新株発行の規模・価格・資金使途に加え、潜在株式の存在やロックアップ条件まで確認し、将来のリターンとリスクを総合的に見極めることが欠かせません。
