居住用財産の3000万円特別控除とは、どのような制度ですか？

「居住用財産の3,000万円特別控除」とは、自分が住んでいたマイホームを売却した際に得た利益から、最大3,000万円までを非課税にできる制度です。

正式には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれ、所得税法上の重要な軽減措置の一つです。所有期間の長短に関わらず、一定の要件を満たせば誰でも利用できます。

対象となるのは、現に住んでいた家屋や、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の年末までに売却した家屋とその敷地です。取り壊した上で土地だけを売る場合も、取り壊しから1年以内に売却契約を結び、かつ駐車場などに転用していない場合に限って適用されます。災害で滅失した家屋の敷地を売る場合も、一定の期間内であれば対象です。

控除が適用された場合、課税所得は「譲渡所得＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－3,000万円」で計算します。

• 6,000万円で売却
• 取得費が2,000万円
• 譲渡費用が200

以上の条件だと、「6,000万円-（2,000万円＋200万円）－3,000万円＝800万円」が課税対象の譲渡所得です。残った所得に対し、所有期間5年超なら約20%、5年以下なら約39%の税率がかかります。3,000万円を控除できるため、課税額は大幅に軽減されます。

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）との併用はできない点にも注意が必要です。同一年内ではいずれか一方しか使えません。また、居住実態がない場合や、一時的に入居しただけのケースなど、特例の趣旨に反する形での利用は認められません。

また、同じ年やその前年・前々年に、別のマイホーム売却でこの特例や買換え・交換の特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除を受けている場合は重複適用ができません。また、配偶者や親子など特別な関係にある人への売却は対象外です。

なお、この特例を使うには確定申告が必要です。確定申告書とともに「譲渡所得の内訳書」や、居住の事実を示す書類（住民票、戸籍の附票など）を添付して提出します。形式上の住所と実際の居住地が異なる場合は、追加の証明が求められることもあります。

この制度はマイホーム売却時の税負担を大きく減らせる強力な特例ですが、期限、居住実態、譲渡相手、過去の利用履歴など多くの条件を満たす必要があります。売却前に条件を確認し、専門家や国税庁の公式情報をもとに慎重に手続きを進めることが大切です。