住宅ローン控除とは?年末残高の0.7%が最大13年間戻る制度

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、年末時点の住宅ローン残高の0.7%を、所得税から直接差し引ける制度です。控除期間は新築で最大13年間あり、たとえば年末残高3,000万円なら、その年の控除額は21万円になります。所得税で引ききれない分は、翌年度の住民税からも上限9.75万円まで差し引かれる仕組みです。

ポイントは、住宅ローン控除が「税額控除」である点です。課税対象の所得を減らす「所得控除」（生命保険料控除など）と違い、納める税金そのものから差し引かれるため、節税効果が大きくなります。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

【2026年度改正】住宅ローン控除はいつまで?3つの変更ポイント

2026年度税制改正の結論は、「期限は2030年12月31日入居分まで延長」「中古住宅が大幅拡充」「新築の省エネ基準適合住宅は縮小」の3点です。従来は2025年末入居分で期限切れの予定でしたが、5年間の延長が決まりました。改正内容を順番に見ていきましょう。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

①適用期限が2030年12月31日入居分まで5年延長

住宅ローン控除の対象となる入居期限は、2026年1月1日から2030年12月31日までに拡大されました。控除率0.7%と最長13年の控除期間は維持されています。「制度が終わる前に急いで買うべきか」という駆け込みの必要性は薄れ、物件選びに時間をかけられるようになったといえるでしょう。

②中古住宅は控除期間13年へ拡充（改正の目玉）

今回の改正で最も恩恵が大きいのは中古住宅の購入者です。省エネ性能の高い中古住宅（認定住宅・ZEH水準など）は、控除期間が従来の10年から13年に延び、借入限度額も引き上げられました。

子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せ措置も中古に適用され、最大では認定住宅×子育て世帯で借入限度額4,500万円×13年となります。この場合の最大控除総額は約409万円と、従来の水準からほぼ倍増しました。

③新築の省エネ基準適合住宅は借入限度額が縮小

一方で、新築の「省エネ基準適合住宅」は借入限度額が前年より1,000万円引き下げられ、一般世帯で2,000万円になりました。国の支援がより性能の高い住宅（認定住宅・ZEH水準）へシフトしているためです。

さらに2028年1月1日以降に入居する新築は、原則としてZEH水準以上の性能が求められ、災害レッドゾーン（土砂災害特別警戒区域など）内の新築も対象外になります。新築を検討するなら、住宅性能のグレード選びが控除額を大きく左右する時代になったと理解してください。

借入限度額と控除期間の一覧表【2026年以降入居】

控除の上限を決めるのは「住宅の種類×性能×世帯区分」の組み合わせです。2026年以降に入居する場合の借入限度額（控除の対象となるローン残高の上限）を、新築・中古それぞれ表にまとめました。

子育て世帯（19歳未満の子がいる世帯）と若者夫婦世帯（夫婦いずれかが40歳未満）には上乗せがあります。なお、事業者がリフォームして再販売する「買取再販住宅」は、中古ではなく新築と同じ扱いになります。

限度額を超える借入をしても、超えた部分は控除の対象になりません。たとえば省エネ基準適合の新築（一般世帯）を5,000万円のローンで買っても、控除計算に使われる残高は2,000万円までです。

中古住宅の性能区分は自己申告では認められず、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などの書類で証明する必要があります。購入前に、売主や仲介会社へ証明書類の有無を必ず確認しましょう。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

税金はいくら戻る?年収・借入額別シミュレーション

「自分の場合はいくら戻るのか」を知るには、控除額の上限だけでなく、自分が納めている税額との比較が欠かせません。控除は納めた税金の範囲でしか戻らないためです。ここでは、計算の手順と当サイト独自の試算例を紹介します。

計算式は「年末ローン残高×0.7%」（限度額まで）

年間の控除額は、次の2つのうち小さいほうで決まります。

①が制度上の控除額、②が実際に引ける税金の上限です。②が①より小さいと、控除枠を使い切れない「取りこぼし」が発生します。この取りこぼしの見落としが、住宅ローン控除で最も多い誤算です。

モデルケース試算：年収別に見る「使い切れる控除額」

認定住宅の新築を借入4,000万円（35年返済）で購入し、初年度の年末残高が約3,900万円になるケースを試算します。制度上の控除額は3,900万円×0.7%=約27.3万円です。これを年収別に見ると、実際に戻る金額は次のように変わります。

※所得税額は扶養状況・社会保険料などで変わるため、給与所得者のおおまかな目安として当サイトが試算した概算値です。正確な金額は源泉徴収票の「源泉徴収税額」欄で確認してください。

試算からわかるとおり、年収450万円前後の単独ローンでは、借入を増やしても控除を使い切れない場合があります。逆に共働きのペアローンにして控除を2人分に分ければ、世帯全体の取りこぼしを減らせるケースもあります。借入額と控除枠のバランスは、購入前に必ず確認しておきたいポイントです。

ふるさと納税・iDeCoとの併用は「枠の食い合い」に注意

ふるさと納税やiDeCo（個人型確定拠出年金）は住宅ローン控除と併用できますが、いずれも納める税金を減らす制度のため、控除枠の食い合いが起こり得ます。iDeCoの掛金は所得控除として先に所得税を減らすので、住宅ローン控除で引ける税額が小さくなる可能性があります。

控除期間中は、ふるさと納税の上限額を保守的に見積もる、iDeCoの掛金額を見直すといった調整を検討しましょう。

ふるさと納税やiDeCoについては、こちらの記事でも解説しています。あわせて参考にしてみてください。

住宅ローン控除の適用要件チェックリスト

控除を受けるには、住宅・借入・所得・入居時期の4分野の要件をすべて満たす必要があります。契約前に次のリストで確認してください。

40m²台の物件で注意したいのは、床面積の緩和と子育て世帯・若者夫婦世帯の限度額上乗せが併用できず、どちらか一方の選択になる点です。また、床面積は登記簿上の内法（うちのり）面積で判定されるため、パンフレット記載の壁芯面積より小さくなります。40m²前後のコンパクトマンションを検討している方は、登記面積を必ず確認しましょう。

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

住宅ローン控除を受ける初年度は確定申告、2年目以降は年末調整でOK

住宅ローン控除を受けるための手続きは、初年度と2年目以降で大きく異なります。会社員の方でも、最初の年だけはご自身で確定申告が必要です。一度手続きをすれば、翌年からは会社の年末調整で簡単に済ませることができます。ここでは、具体的な手順を時系列に沿って解説します。

初年度の確定申告のやり方｜e-Taxならスマホでも申請可能

住宅に入居した最初の年は、会社員や公務員の方も含め、全員が確定申告を行う必要があります。期間は原則として入居した翌年の2月16日から3月15日までです。最近では、国税庁のサイト「e-Tax」を利用して、スマートフォンやパソコンからオンラインで申告を完結させることもできます。

確定申告に必要な書類一覧

確定申告では、主に以下の書類が必要となります。早めに準備を始めましょう。

仮にその年の申告を忘れた場合でも、5年以内であれば遡って申請し、還付を受けることが可能です。初めてで不安な方は、税務署の窓口や確定申告会場で相談しながら手続きを進めることもできます。

住宅ローン控除の仕組みに関しては、こちらの記事もあわせて参考にしてみてください。

2年目以降の年末調整のやり方｜会社に2つの書類を提出するだけ

初年度の確定申告を終えた会社員の方は、2年目以降の手続きがぐっと楽になります。毎年秋ごろ、勤務先の年末調整の際に以下の2つの書類を提出するだけで、控除の手続きは完了です。

もし年末調整で申告を忘れてしまった場合でも、翌年にご自身で確定申告をすれば控除を取り戻せるのでご安心ください。

勤務先で年末調整を行う際の流れに関しては、こちらの記事でも解説しています。あわせてご覧ください。

自営業者・年金受給者の場合

自営業者やフリーランス、年金収入が主の方など、年末調整の対象でない方は、控除を受ける期間中、毎年確定申告が必要です。初年度と同じく、期間は翌年の2月16日から3月15日までです。2年目以降は提出書類が一部簡略化されます。

こんなときどうする？住宅ローン控除のケース別ガイド

住宅ローン控除は、家の種類やライフプランの変化によって、手続きや注意点が異なります。ここでは、新築や中古、リフォームといった物件のケースから、借り換えや転勤といった個別の状況まで、よくあるパターン別に押さえておくべきポイントを分かりやすく解説します。

リフォーム・増改築でローンを組んだ場合の要件

今住んでいる家のリフォームや増改築でローンを組んだ場合も、住宅ローン控除の対象となります。ただし、工事の内容や費用に条件があるため、事前に確認が必要です。

対象となる工事には、増築や改築、大規模な修繕・模様替えのほか、一定のバリアフリー改修や省エネ改修なども含まれます。また、100万円の要件は、原則として補助金などを差し引いた後の工事費用で判定され、そのうち2分の1以上が自分の居住部分の工事費用であることも必要です。

一般的な修繕であればすべて対象になるわけではないため、工事内容が控除要件に該当するかを事前に施工会社などへ確認しておくと安心です。

住宅ローンを借り換えた場合

金利の低いローンへの借り換えは、総返済額を減らす有効な手段です。条件を満たせば、住宅ローン控除も引き続き受けられます。

注意したいのは、借り換えによって住宅ローン控除の期間が最初からやり直しになるわけではない点です。控除できるのは、あくまで当初の住宅に入居した年から定められた控除期間の残りです。また、借り換え時に元のローン残高を上回る金額を借りた場合は、新しいローンの年末残高の全額が控除対象になるとは限りません。借り換えによる利息の軽減額だけでなく、手数料や住宅ローン控除への影響も含めて比較することが重要です。

繰り上げ返済で返済期間が10年未満になった場合

繰り上げ返済をしても、住宅ローン控除の適用が直ちに打ち切られるわけではありません。ただし、繰り上げ返済によって、最初の返済月から繰り上げ返済後の最終返済月までの償還期間が10年未満になると、その年以後は住宅ローン控除を受けられなくなります。

また、住宅ローン控除は原則として年末時点の住宅ローン残高を基に計算されるため、繰り上げ返済によって年末残高が減ると、控除額が小さくなる場合があります。したがって、繰り上げ返済をする際は、利息の軽減効果だけでなく、住宅ローン控除への影響や、返済後も償還期間が10年以上残るかを確認することが大切です。

繰り上げ返済のデメリットについては以下Q&Aでも説明しています。

転勤・単身赴任・海外赴任で住まなくなった場合の特例

転勤などのやむを得ない理由でマイホームに住めなくなった場合でも、特例措置によって控除を継続できたり、再開できたりする場合があります。

共働きで持分共有する場合

夫婦共働きの場合、それぞれが住宅ローンを組み、要件を満たせば夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられます。そのため、一人だけでローンを組む場合と比べて、世帯全体で受けられる控除額が大きくなる可能性があります。

ただし、住宅の所有権の持分割合と、夫婦それぞれが実際に負担する住宅取得資金やローンの割合とのバランスには注意が必要です。負担割合と持分割合が大きく異なると、住宅ローン控除の対象となる金額に影響するほか、状況によっては夫婦間の贈与とみなされる可能性もあります。

また、住宅ローン控除は、その人が納める所得税などの範囲内で控除されるため、夫婦の一方の所得や納税額が少ない場合、計算上の控除額を十分に使い切れないことがあります。共働きでローンを分ける際は、持分割合だけでなく、それぞれの収入や納税額、将来の働き方も踏まえて借入割合を検討することが重要です。

住み替え（売却→購入）で控除はどうなる？

控除期間中にマイホームを売却して新しい家に住み替えた場合、売却した旧居の控除に関しては、家を売却した時点でその後の住宅ローン控除は受けられなくなります。

購入した新居の控除に関しては、新しい家で適用要件を満たしたうえで新たに住宅ローンを組めば、そちらで改めて住宅ローン控除の適用を受けることが可能です。

住宅ローン控除でよくある失敗例と対処法｜申請忘れ・還付金が少ないときの解決策

住宅ローン控除はメリットの大きい制度ですが、手続きや要件の勘違いで、思ったような恩恵を受けられないケースもあります。

ここでは、よくある失敗例とその具体的な対処法をまとめました。万が一のときも落ち着いて対応できるよう、事前に確認しておきましょう。

還付金が思ったより少ない・返ってこない主な原因3つ

「還付金が思ったより少なかった」という相談はよくあります。その多くは計算ミスではなく、制度の仕組みによるものです。主な原因として、以下の3つのケースが考えられます。

１．そもそも納めている税金額が少ない

住宅ローン控除は、ご自身が納めた所得税と住民税の一部が上限です。そのため、産休や育休、転職などで年収が下がり、納税額が少なくなった年は、還付額もそれに合わせて少なくなります。

２．住民税からの控除上限に達している

所得税から引ききれなかった分は住民税から控除されますが、これには年間97,500円という上限があります。この上限を超えた分は還付されません。

３．ふるさと納税やiDeCoを併用している

これらの制度を併用すると、納める税金そのものが減るため、結果的に住宅ローン控除で還付される金額が少なくなることがあります。

申請を忘れたらどうする？5年以内なら遡って申告（更正の請求）可能

もし手続きを忘れてしまっても、すぐに諦める必要はありません。過去5年分までであれば、遡って控除を申請し、税金の還付を受けることができます。

• 初年度の確定申告を忘れた場合：気づいた時点で、確定申告（還付申告）を行いましょう。5年以内ならいつでも受け付けてもらえます。
• 2年目以降の年末調整で申請し忘れた場合：こちらも、ご自身で確定申告をすれば、その年分の控除を取り戻すことが可能です。

還付申告の確定申告との違いについては以下Q&Aで説明しています。

書類が届かない・紛失した場合の再発行手続き

手続きに必要な書類が届かなかったり、失くしてしまったりした場合の対処法です。ほとんどの書類は再発行が可能なので、落ち着いて各機関に問い合わせましょう。

• ローン残高証明書：ローンを組んでいる金融機関に連絡すれば再発行してもらえます。
• 控除申告書（2年目以降）：お住まいの地域を管轄する税務署に連絡し、再発行を依頼します。
• 登記事項証明書など：法務局などで手数料を払えば、いつでも取得できます。

注意！控除対象外になる「面積・持分・居住要件」の勘違い

適用要件の細かい部分を勘違いしたことで、控除が受けられなくなるケースは少なくありません。特に以下の点には注意が必要です。

１．夫婦の持分割合とローンのズレ

共働き夫婦がペアローンを組む場合、住宅の所有権（持分）の割合と、それぞれのローン負担額の割合を一致させるのが基本です。このバランスが大きく異なると、控除が否認されることがあります。

２．入居や居住に関する勘違い

「取得後6ヶ月以内に入居する」「その年の年末まで住み続ける」といった要件は厳密に守る必要があります。また、転勤で一時的に住めなくなる場合は、税務署への届け出を忘れないようにしましょう。

３．控除期間中の売却や賃貸

控除を受けている途中でマイホームを売却したり、他人に貸したりすると、その年以降の控除は受けられなくなります。