フラット35はやめたほうがいい？注意すべき5つのデメリットや金利の仕組みについて徹底解説

フラット35とは？仕組みと特徴をわかりやすく解説

フラット35は、独立行政法人である住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。最長35年間、金利が変わらない「全期間固定金利」が最大の特徴です。

申込窓口は銀行ですが、その債権を機構が買い取るか保証をすることで、長期の固定金利を実現しています。

全期間固定金利のメリットとデメリット

全期間固定金利の最大の魅力は、返済計画の立てやすさにあります。金利が変わらないことによるメリットと、その裏返しであるデメリットの両方を理解しておくことが重要です。

メリット：将来の金利上昇リスクを完全に回避できる

借入時に完済までの金利と毎月の返済額が確定するため、将来の返済計画が立てやすいのが利点です。市場金利が上昇しても返済額は変わらず、金利変動のリスクを避けたい方に向いています。

デメリット：変動金利より高めの金利設定と、金利低下時の恩恵がないこと

金利が変わらない安心感がある一方、変動金利に比べて当初の金利は高く設定されています。また、市場金利が低下してもその恩恵を受けられず、返済額は下がりません。

変動金利との根本的な違いは？金利変動のリスクを負うのが「金融機関か、自分か」

フラット35の全期間固定金利は、将来の金利上昇リスクを金融機関側が負う代わりに、借入者は少し高めの金利を支払う「保険」のようなものです。一方、変動金利は将来の金利上昇リスクを借入者自身が負う代わりに、当初の金利が低く設定されています。このリスク負担の違いが、両者の根本的な違いです。

長期金利が上がると資産やローンへどのように影響するかは以下の記事で詳しく解説しています。

フラット35S・子育てプラスとは？条件を満たせば金利が下がる優遇制度

フラット35には、基本プランの他に金利が引き下げられる優遇制度があります。省エネ性などに優れた住宅が対象の「フラット35S」や、子育て世帯向けの「子育てプラス」が代表的です。これらを活用すれば、固定金利の安心感を得ながら当初の返済負担を軽減できます。

フラット35の金利はどう決まる？過去の推移と今後の見通し

フラット35を検討する上で、金利の動向を把握することは非常に重要です。ここでは、フラット35の金利がどのように推移してきたのか、また、金利タイプによって総返済額にどれほどの差が出るのかを、具体的な数字で比較・解説します。

長期金利の上昇が住宅ローンに与える影響は、以下Q&Aでも説明しています。

フラット35の金利は国の長期金利に連動：過去10年の推移

フラット35の金利は、国の長期金利の動向に影響を受けます。ここでは、過去10年間で金利がどのように変動してきたのかを振り返り、現在の金利水準を把握します。

※金利は、買取型・融資率9割以下・返済期間21年以上35年以下の最頻金利を参考に記載。

過去の推移を見ると、2016年から2017年にかけて1%台前半まで低下し、長らく歴史的な低水準で推移しました。しかし、2022年頃から日本の長期金利上昇を反映し、金利は上昇傾向に転じています。2024年以降は1.8%前後と、やや高めの水準で推移していることが分かります。

今後、住宅ローン金利が上昇したら？シナリオ別の損得を整理

変動金利のシミュレーションは、将来金利が上昇する可能性を考慮する必要があります。もし金利が上昇した場合、返済額はどう変化するのか、固定金利を選ぶ価値はどこにあるのかを考えます。

仮に、5年後に変動金利が1.5%上昇し、その後も高止まりしたとします。その場合、変動金利で借りた人の返済額は途中から増加し、総返済額も当初の想定より大きく膨らみます。シミュレーション上の大きな差は次第に縮まるでしょう。

固定金利の少し高めの金利は、将来の金利上昇に対する『保険料』と考えることもできます。その保険料が無駄だったかどうかは、完済までの金利環境によって変わってきます。

申し込む前に知っておきたいフラット35のデメリット：「やめたほうがいい」と言われる5つの理由

フラット35はメリットが多い一方、いくつかの注意点も存在します。そのため「やめたほうがいい」という意見が見られることも事実です。なぜそのように言われるのか、背景にある主な5つの理由を一つずつ解説します。

1．頭金なし（融資率9割超）だと金利が割高になる

フラット35は物件価格の100%まで融資を受けることも可能ですが、自己資金（頭金）の割合で金利が変わる点に注意が必要です。具体的には、融資率が9割を超えると金利が0.1%程度上乗せされます。自己資金が少ない方にとっては、この金利差が総返済額に影響します。

2．返済負担率が高すぎると審査に落ち、家計も圧迫する

フラット35の審査では、年収に占める年間返済額の割合である「返済負担率」に上限が設けられています。この基準を超える借入はできません。また、上限ギリギリでの借入は、将来の家計を圧迫するリスクがあるため注意が必要です。

• 年収400万円未満：返済負担率30%以下
• 年収400万円以上：返済負担率35%以下

3．物件に技術基準があり、利用できない場合がある

フラット35を利用するには、建物そのものが住宅金融支援機構の定める独自の技術基準を満たす必要があります。基準を満たしていることを証明する「適合証明書」が取得できない物件では利用できないため、購入できる住宅が限られる可能性があります。

4．繰り上げ返済は10万円からで、少額返済には不向き

家計に余裕ができた際に少しずつ返済を進めたい方も多いですが、フラット35の繰り上げ返済は最低10万円からと決められています。数万円単位でこまめに返済したい方にとっては、この制約がデメリットになる場合があります。

5．市場金利が低下しても返済額は変わらない

完済まで金利が変わらない安心感の裏返しとして、借入後に市場金利が大きく低下しても、その恩恵を受けることはできません。変動金利のように自動で返済額が減ることはなく、メリットを得るには手数料を払って借り換えをする必要があります。

フラット35の物件条件：適合証明の取得費用・手順で失敗しない方法

フラット35を利用する上で一つのハードルとなるのが、物件が独自の技術基準を満たす必要がある点です。その証明となる「適合証明書」の取得は、手続きや費用も関わる重要なポイント。ここでは、その手順や注意点を具体的に解説します。

適合証明書の取得手順と費用は？依頼先と注意点を解説

適合証明書を取得するには、専門の検査機関による物件検査に合格する必要があります。この検査では、住宅の質にかかわる様々な項目がチェックされ、数万円程度の費用がかかります。手続きは、工事着工前や売買契約前に行うのが一般的です。

<検査でチェックされる主な項目>

• 耐久性：建物の劣化対策が基準を満たしているか　など
• 省エネ性：断熱性能などが基準を満たしているか　など
• 安全性・快適性：接道、床面積（戸建70㎡以上、マンション30㎡以上）など

中古住宅・マンションでフラット35を使う際のチェックリスト

新築だけでなく、中古住宅の購入時にも適合証明書の取得は必須です。特に中古物件は、築年数や管理状況によって基準を満たせないケースもあるため注意が必要です。購入を検討する際は、以下の点を確認しましょう。

• 耐震基準は満たしているか？：1981年6月1日以降の「新耐震基準」で建てられているかが一つの目安です。
• 建物の広さは基準以上か？：戸建ては70㎡以上、マンションは30㎡以上の床面積が必要です。
• マンションの場合、管理規約は確認できるか？：共用部分の基準も審査対象となるため、管理状況の確認が重要です。

フラット35Sの基準とは？長期優良住宅なら金利優遇も受けられる

購入する物件が、通常の基準よりもさらに高い性能を持つ場合、当初期間の金利が引き下げられる「フラット35S」を利用できる可能性があります。物件選びの段階で、省エネ性や耐震性の高さを確認することもポイントです。

例えば、「長期優良住宅」や「低炭素住宅」といった認定を受けている物件は、フラット35Sの対象となります。質の高い住宅であれば、金利面でもメリットを受けられることを覚えておきましょう。

フラット35の諸費用はいくら？手数料と繰り上げ返済の全知識

住宅ローンでは金利以外にも様々な費用が発生します。フラット35に関連する諸費用にはどのようなものがあるのか、手数料や繰り上げ返済のルールについて整理します。

契約時に必要な「事務手数料」は金融機関ごとに比較する

ローン契約時に金融機関へ支払う費用です。手数料には借入額に応じて決まる「定率型」と、金額が固定の「定額型」があります。同じフラット35でも窓口となる金融機関で設定が大きく異なるため、金利だけでなく手数料を含めた総コストで比較することが重要です。

一般的なローンに必要な「保証料」が不要でコストを削減

多くの民間ローンでは、連帯保証人の代わりに保証会社を利用するための保証料が必要です。しかし、公的な仕組みであるフラット35では、この保証料と保証人が原則不要です。数十万円になることもある保証料の負担がない点は、初期費用を抑える上で大きなメリットと言えます。

返済中の「繰り上げ返済」は手数料無料で柔軟に

返済期間中にまとまった資金で元本を前倒しで返すことを繰り上げ返済と言います。フラット35では、この手続きにかかる手数料が無料です。ただし、1回の返済は最低10万円からというルールがあります。手数料を気にせず総返済額を減らせるのが大きな魅力です。

フラット35の審査は通りやすい？基準・年収・期間を徹底解説

フラット35は、申込者本人の属性に関する審査基準が民間ローンに比べて比較的緩やかで、借りやすいと言われています。ここでは、審査の具体的な流れや期間、年収・勤続年数といった基準、そして収入合算や自営業の方の注意点まで詳しく解説します。

審査の流れと期間：事前審査から融資実行までの3ステップ

住宅ローンの審査は、一般的に「事前審査」→「本審査」→「融資実行」という流れで進みます。フラット35の場合も、まず取扱金融機関で事前審査を受け、承認後に物件の売買契約を結び、本審査に進むのが通常の流れです。期間は状況によりますが、1ヶ月〜1.5ヶ月程度を見ておくとよいでしょう。

審査基準を解説：年収・勤続年数の条件は民間に比べゆるやか

フラット35の審査で大きな特徴は、収入や雇用形態に関する基準が柔軟である点です。民間ローンでは条件を満たすのが難しい方でも、利用できる可能性があります。

年齢制限：申込時満70歳未満まで（親子リレー返済なら70歳以上も可）

申込時の年齢が満70歳未満であることが条件です。親子二世代で返済を引き継ぐ「親子リレー返済」を利用すれば、70歳以上でも申し込める場合があります。

勤続年数：明確な規定なし、転職直後でも申込OK

フラット35には勤続年数の明確な下限規定がなく、転職して間もない方でも申し込みが可能です。一般的に2〜3年以上の勤続が求められる民間銀行のローンとは対照的です。

返済負担率：年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準

年収の下限はなく、年収に対する年間返済額の割合（返済負担率）が基準内であれば申し込みが可能です。このため、自営業者やフリーランスの方にも利用しやすいと言われています。

収入合算やペアローンは使える？それぞれの違いと注意点

フラット35では、親や配偶者などと収入を合算して借入額を増やす「収入合算」が可能です。年金収入なども合算対象になる柔軟さがあります。一方「ペアローン」は夫婦それぞれがローンを組む方法で、フラット35で利用できるかは取扱金融機関によります。

個人事業主・自営業者がフラット35の審査に通る3つのコツ

フラット35は自営業の方にとって有力な選択肢ですが、審査をスムーズに進めるには準備が重要です。特に以下の3つのポイントを意識しましょう。

1. 安定した所得を証明する：直近2〜3年分の確定申告書を準備し、安定した事業所得があることを示しましょう。
2. 書類を正確に準備する：確定申告書の控えはもちろん、納税証明書など、求められた書類を不備なく提出することが信頼につながります。
3. 返済負担率に余裕を持つ：事業収入は変動する可能性があるため、上限ギリギリではなく、余裕を持った返済計画で申し込むことが大切です。

フラット35の優遇制度：35S・子育てプラスと買取型・保証型の違い

フラット35には、基本プランの他に、特定の条件を満たすことで金利が引き下げられる優遇制度や、仕組みが異なる商品タイプが存在します。これらを活用することで、返済の負担を軽減できる可能性があります。ここでは代表的な制度とタイプを解説します。

フラット35Sで金利はどれだけ下がる？A・Bプランの基準と違い

「フラット35S」とは、省エネ性や耐震性などに優れた質の高い住宅を取得する場合に、当初期間の金利が引き下げられる制度です。住宅の性能レベルに応じて、以下の2つのプランがあります。

• 金利Aプラン：当初10年間、借入金利を年0.25%引き下げ
• 金利Bプラン：当初5年間、借入金利を年0.25%引き下げ

利用できれば、借入当初の返済負担を大幅に軽減することが可能です。

フラット35子育てプラスの対象条件とポイント制度

2024年に開始された、子育て世帯や若い夫婦を支援するための新しい金利引き下げ制度です。家族構成や住宅性能に応じたポイント制が採用されており、ポイント合計に応じて当初5年間の金利が引き下げられます（例：1ポイントにつき年0.25%）。

対象となるのは「18歳未満の子どもがいる世帯」または「夫婦のどちらかが40歳未満の世帯」です。

買取型と保証型の違いは？金利・手数料でどちらを選ぶべきか

フラット35には、仕組みの違いから「買取型」と「保証型」の2種類があります。借り手にとっての主な違いは、金利と手数料です。

• 買取型（一般的なフラット35）：住宅金融支援機構が銀行から債権を買い取る、最も標準的なタイプです。ほとんどの金融機関で取り扱われています。
• 保証型（新しいフラット35）：機構は債権を買い取らず、銀行への保証のみ行います。一部の金融機関が扱っており、買取型より低金利の場合がありますが、事務手数料は高めに設定される傾向があります。

どちらを選ぶかは、金利差によるメリットと、手数料の差額を天秤にかけて判断する必要があります。

フラット35からの借り換えは得？損？タイミングと手順を解説

住宅ローンの総返済額を減らす有効な手段が「借り換え」です。しかし、手数料などの諸費用もかかるため、タイミングや手順を正しく理解することが重要です。ここでは、借り換えを成功させるための目安や注意点を解説します。

借り換えでメリットが出やすい3つの目安

住宅ローンの借り換えは、現在のローン残高や金利差によって得られる効果が変わります。一般的に、以下の3つの条件をすべて満たす場合に、諸費用を払っても借り換えるメリットが出やすいと言われています。

• 現在のローンとの金利差が年1%以上ある
• ローン残高が1,000万円以上ある
• 残りの返済期間が10年以上ある

住宅ローン借り換えの具体的な手順と必要書類

借り換えとは、別の金融機関で新たにローンを組み、その資金で現在のローンを一括返済する手続きです。審査や契約など新規借入時と同様の手順を踏むため、計画的に進める必要があります。

<借り換えの主な流れ>

1. 金融機関への相談・事前審査
2. 本審査の申し込み
3. 現在の金融機関への完済手続き
4. 新しいローン契約・融資実行

<主な必要書類の例>

• 本人確認書類（運転免許証など）
• 収入証明書類（源泉徴収票など）
• 現在のローン返済予定表
• 物件に関する書類（登記簿謄本など）

フラット35へ借り換える際の2つの注意点

変動金利から固定金利のフラット35へ借り換えたいと考える方もいますが、その際には注意点が2つあります。これらの理由から、借り換えの場合は民間のローンの方が有利になる傾向があります。

1. 新規借入向けの金利優遇が使えない：「フラット35S」など、新規で借り入れる人向けの金利引き下げ制度は、借り換えでは利用できません。
2. 物件が技術基準を満たす必要がある：借り換えであっても、自宅がフラット35の定める技術基準を満たしているかどうかの物件検査に合格する必要があります。

フラット35で後悔しないための「やばい兆候」3選と回避策

フラット35は計画的に利用すれば安心感のあるローンですが、いくつかの落とし穴も存在します。知らずに進めると「こんなはずではなかった」と後悔につながることも。ここでは、よくある失敗例とその回避策、そして契約前に気づきたい危険な兆候を解説します。

パターン1：物件が基準を満たさず、ローン計画が頓挫した

気に入った物件を見つけた後で、フラット35の技術基準を満たさないことが判明するケースです。

この場合は、物件探しの早い段階で、不動産会社の担当者に「フラット35を利用したい」と伝え、基準を満たす物件かを確認しながら進めましょう。

パターン2：頭金ゼロで借りて、総返済額で損をした

頭金なしで借りられる手軽さから利用したものの、金利が割高になり、結果的に民間ローンより総支払額が多くなってしまうケースです。

このように自己資金が少ない場合は、金利が上乗せされることを理解し、必ず民間ローンの総返済額と比較検討しましょう。

パターン3：金利低下局面で借り換えをせず、高い金利を払い続けた

市場金利が大きく下がったにもかかわらず見直しをせず、他の人より高い金利を支払い続けてしまうケースです。

借入後も定期的に金利の動向をチェックし、借り換えシミュレーションなどを活用して、より有利な条件がないか確認する習慣をつけましょう。

投資用物件でのフラット35不正利用（詐欺）に巻き込まれないために

フラット35は、申込者本人が住むための住宅を購入するローンです。この仕組みを悪用し、「居住用と偽って投資用物件を買いませんか」と持ちかける悪質な業者がいます。これは不正利用・詐欺にあたり、発覚すればローンの一括返済を求められるなど重いペナルティが課せられます。絶対に応じてはいけません。

契約前に最終確認！危険な不動産会社・担当者の見分け方

住宅ローンは、パートナーとなる不動産会社や担当者の質も重要です。少しでも「おかしいな」と感じたら、契約を急がず立ち止まりましょう。以下のような兆候が見られた場合は特に注意が必要です。

• デメリットやリスクの説明をせず、メリットばかりを強調する
• 「すぐに売れるから大丈夫」など、安易なセールストークが多い
• 契約を急かしたり、考える時間を与えなかったりする
• 質問に対して、曖昧な回答や専門用語ではぐらかそうとする

資産運用やローンの相談相手の選び方は以下Q&Aでも説明しています。

フラット35が向いている人、向いていない人の特徴は？

これまでのメリット・デメリットを踏まえ、最終的にどのような方がフラット35に向いているのか、あるいは慎重になるべきなのか。それぞれの特徴を、判断しやすいよう3つのタイプ別に整理して解説します。ご自身の考え方や状況がどちらに近いか、最後のチェックとしてお役立てください。

フラット35の利用に慎重になるべき3つのタイプ

フラット35の特性が、ご自身の計画と合わない可能性もあります。特に以下に当てはまる方は、変動金利など他の住宅ローンと比較検討することをおすすめします。

1．総返済額の低さや返済の柔軟性を最優先する人

将来の金利上昇リスクを許容でき、とにかく総返済額を抑えたい方には、当初金利が高いフラット35は不向きです。また、こまめな繰り上げ返済や、市場金利に合わせた機動的な借り換えを計画している場合、フラット35の仕組みはやや柔軟性に欠けます。

2．購入したい物件の選択肢を狭めたくない人

フラット35は独自の物件基準を満たす必要があるため、築年数が古い中古住宅など、一部の物件では利用できません。物件の性能にこだわらず、幅広い選択肢の中から自由に選びたい方にとっては、この基準が制約になる可能性があります。

3．自己資金が少なく、家計にあまり余裕がない人

頭金が1割未満だと金利が割高になるため、自己資金が少ない場合は総返済額で不利になりがちです。また、返済額が固定のため、将来の教育費増や収入減といった家計の変化に対応しにくい面もあり、返済負担率に余裕がない場合は注意が必要です。

フラット35の利用が特におすすめな3つのタイプ

一方で、フラット35の持つ特性が大きなメリットとなる方も多くいます。特に以下に当てはまる方にとっては、安心してマイホーム計画を進められる心強い選択肢となるでしょう。

1．将来の金利上昇を気にせず、計画的に返済したい人

「完済まで返済額が変わらない」という安心感を最優先する方に最適です。将来の金利動向に一喜一憂することなく、教育費や老後資金などの長期的なライフプランを具体的に、そして着実に計画したい方に向いています。

2．審査や健康上の理由で、民間ローンの利用が難しい人

勤続年数や雇用形態に関する審査基準が柔軟なため、自営業や転職直後の方でも利用しやすいのが特徴です。また、団体信用生命保険への加入が任意なので、健康上の理由で一般的な住宅ローンを組めなかった方でもマイホームを実現できる可能性があります。

3．高性能住宅の購入や、子育て世帯など優遇制度の対象となる人

省エネ性や耐震性に優れた住宅は「フラット35S」で、また子育て中の世帯や若い夫婦は「子育てプラス」で、当初期間の金利が大幅に引き下げられます。これらの制度対象となる方は、金利面のデメリットをカバーし、お得にローンを組めるチャンスです。