マイホーム購入の前に知っておきたい住宅ローンの仕組みとは？3タイプの金利や返済・借り換え戦略、相談先まで徹底解説

住宅ローンとは？まずは仕組みと全体の流れを理解しよう

住宅ローンとは、マイホームの購入資金を金融機関から長期で借り入れる仕組みのことです。借入額が数千万円と大きく、返済も最長35年と長期間にわたるため、家計への影響は少なくありません。まずは住宅ローンの基本的な仕組みや種類を理解することが、賢い選択への第一歩です。

住宅ローンは「家を買うための借金」、でも使い道にはルールがある

住宅ローンは、銀行などの金融機関から住宅の購入資金を借り、長期で返済していく仕組みです。購入する家と土地を担保に入れるのが一般的で、審査によって借入額や金利が決まります。

借入額が大きいため、わずか0.1%の金利差でも総返済額に大きな影響を与えます。例えば3,000万円を30年で借りた場合、利息総額に約50万円もの差が生まれることもあります。だからこそ金利は重要ですが、単に低いだけで選ぶのは危険です。金利タイプごとの特徴とリスクを理解し、ご自身の計画に合ったローンを選ぶことが何よりも大切です。

対象は建物・土地・諸費用まで！家具・家電は対象外なので注意

住宅ローンで借りたお金は、建物の建築費や土地の購入費だけでなく、登記費用や仲介手数料といった諸費用にも充当できます。ただし、原則として家具や家電、引っ越し代などは対象外です。金融機関によっては諸費用ローンを別途用意している場合もあるため、どこまでが対象になるか事前に確認しておくと安心です。

借入先は3種類｜銀行の「民間ローン」と公的な「フラット35」が基本

住宅ローンの借入先は、大きく分けて都市銀行やネット銀行などの「民間金融機関」と、住宅金融支援機構が提供する「公的ローン」の2種類があります。民間ローンは金利タイプやサービスが多様で、公的ローンの代表格である「フラット35」は長期固定金利が特徴です。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自分に合った借入先を選ぶことが重要です。

「フラット35」とは？国が支援する長期固定金利の代表格

固定金利型の代表的な商品が、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する「フラット35」です。これは最長35年間、借入時の金利が変わらない全期間固定金利のため、将来の金利上昇リスクがなく、返済計画を立てやすいという大きなメリットがあります。

フラット35については以下記事で詳しく解説しています。

住宅ローンの金利タイプ：変動・全期間固定・固定期間選択型の違いと金利変動の仕組み

住宅ローンの金利タイプは、総返済額や返済計画に大きく影響します。主に「変動金利」「全期間固定金利」「固定期間選択型」の3種類があり、金利が変わるか否かが最大の違いです。それぞれの仕組みとメリット・デメリットを理解し、ご自身に最適な選択をしましょう。

変動金利：金利は低いが上昇リスクも。仕組みと注意点を解説

変動金利とは、ローン契約後も市場金利に応じて定期的に金利が見直されるタイプです。金利の見直しは一般的に半年ごとに行われ、民間銀行の変動金利は「短期プライムレート」という指標に連動します。これは日本銀行の金融政策や経済情勢によって変動するため、景気の動向がご自身の住宅ローン金利に直接反映される仕組みです。

変動金利のメリット

当初の適用金利が他のタイプより低く設定されるのが一般的で、借入当初の毎月の返済額を抑えられます。固定金利より1%近く低い場合もあり、総支払利息を減らせる可能性があります。また、金利が低下する局面では、その恩恵を受けて返済額が減少します。

変動金利のデメリット

将来の金利変動リスクを負う点が最大のデメリットです。景気回復などで金利が上昇すれば、返済額が増え総支払額も増加します。返済計画に不確実性があり、急激な金利上昇時には「未払い利息」が発生して元金が減りにくくなるリスクも考慮すべきです。これらの特徴から、変動金利は金利が上昇しても家計に余裕をもって対応できる人に向いています。

「5年・125%ルール」が返済額の急変を防ぐが、未払い利息に要注意

変動金利には、金利が見直されてもすぐに毎月の返済額が変わらない仕組みがあります。多くの銀行で採用されているのが「5年ルール」と「125%ルール」です。5年ルールとは金利が変わっても5年間は返済額を据え置く決まりで、125%ルールとは5年後の返済額見直し時に増額幅を直前の1.25倍までに抑える決まりです。これにより返済額の急変は避けられますが、増えた分の利息は「未払い利息」として残り、最終的な返済額が大きくなるリスクがあります。

全期間固定金利：返済額が変わらない安心感が最大のメリット

全期間固定金利とは、その名の通り、借入時から返済完了まで金利が一切変わらないタイプです。将来の金利上昇を心配する必要がなく、毎月の返済額がずっと一定のため、長期的な家計管理がしやすい点が最大の魅力です。金利は変動金利より高めに設定される傾向があります。

全期間固定金利のメリット

借入時に完済までの金利と返済額が確定するため、将来の金利変動リスクを完全に回避できます。返済計画が立てやすく、子どもの教育費など将来の大きな支出とも両立しやすい安心感があります。低金利の時期に借り入れれば、その有利な金利を完済まで維持できることも魅力です。

全期間固定金利のデメリット

一般的に変動金利より金利水準が高めに設定されるため、当初の返済額や総支払額は大きくなります。また、将来さらに金利が下がっても、その恩恵を受けられない点もデメリットです。これらの特徴から、毎月の返済額を一定にして計画的に返済したい人に向いています。

固定期間選択型：「変動」と「固定」のハイブリッドタイプ

「固定期間選択型」とは、契約から一定期間だけ金利を固定するタイプです。例えば「10年固定」なら、最初の10年間は金利が変わりません。固定期間の終了後は、その時点の金利で改めて変動金利か固定金利かを選び直します。ただし、手続きをしない場合、自動的に変動金利へ移行する契約が多い点には注意が必要です。

固定期間選択型のメリット

契約から一定期間は返済額が変わらないため、子どもの進学など特定の期間だけ家計を安定させたい場合に有効です。固定期間終了時に金利が下がっていれば、変動金利に切り替えて返済額を抑えられる可能性も残されています。

固定期間選択型の注意点：固定期間終了後の金利上昇リスク

このタイプには変動金利のような5年・125%ルールは適用されません。そのため、固定期間が終わった時点で市場金利が大幅に上昇していると、返済額が一気に跳ね上がるリスクがあります。将来の金利動向に返済計画が左右される点には注意が必要です。

金利動向と選び方のポイント

変動金利の基準となる短期プライムレートは、日銀の金融政策に大きく影響されます。2025年8月現在、日銀は政策金利の引き上げに慎重ですが、市場では利上げが近いとの見方も出ています。仮に2025年末までに利上げされた場合、2026年4月頃に変動金利が上昇する可能性も考えられます。ご自身の家計の状況やリスク許容度を踏まえ、最適な金利タイプを選択しましょう。

長期金利の上昇が住宅ローンに与える影響は以下Q&Aで説明しています。

変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利はどっちが得？選び方のポイント

変動金利、固定期間選択型、全期間固定金利のどれを選ぶべきか、悩ましい問題です。「どの金利タイプが得か」という問いへの答えは、2025年8月現在の金利上昇局面においては特に、将来の動向次第であり断言はできません。しかし、ご自身のライフプランやリスクに対する考え方に応じて、最適な選択をすることは可能です。

変動金利・固定期間選択型・全期間固定金利比較のポイント

金利タイプを比較検討する際は、以下の3つのポイントを総合的に判断することが重要です。

ポイント１：「総支払額の安さ」と「金利上昇リスク」のバランス

金利が低い変動金利は、金利が変わらなければ総支払額を最も抑えられます。しかし、将来金利が上昇すれば返済額が増えるリスクを伴います。コストメリットを重視しつつ、そのリスクをどれだけ許容できるかが最初のポイントです。

ポイント２：「返済計画の安定性」と「高めの金利」のバランス

返済額が変わらない固定金利は、将来にわたって家計の計画を立てやすい大きな安心感があります。一方で、金利は変動金利より高めに設定される傾向があります。将来の安心のために、変動金利との金利差というコストを支払えるかが第二のポイントです。

ポイント３：現在の金利状況と今後の見通し

2023年末から続く金融緩和策の調整により、住宅ローン金利は上昇傾向にあります。2025年8月時点では、固定金利は既に上昇していますが、変動金利はまだ低水準を維持しています。ただし、市場では日銀による追加利上げも予測されており、今後の変動金利上昇も視野に入れて判断する必要があります。

変動金利がおすすめな人：金利上昇リスクを許容でき、総支払額を抑えたい方

現在の低金利メリットを最大限に活かしたい方です。借入額に対して収入に十分な余裕があり、将来金利が上昇しても繰り上げ返済や家計の見直しで対応できる資金力や柔軟性がある場合に向いています。

固定期間選択型がおすすめな人：特定の期間だけ家計を安定させたい方

「子どもの教育費がかかる今後10年間だけは返済額を固定したいが、その後は金利状況を見て判断したい」など、ライフプランに合わせてリスクとメリットのバランスを取りたい方に向いています。

全期間固定金利がおすすめな人：将来の金利変動を気にせず、計画的に返済したい方

将来の金利上昇が心配で、返済額が変わらない「安心」を最優先したい方です。また、教育費や老後資金など、住宅ローン以外の支出計画をきっちりと立てており、返済額の変動で計画が崩れる事態を避けたい場合にも最適な選択です。

住宅ローンの返済方法と賢い返済計画の立て方

住宅ローンは最長35年と長期にわたるため、無理のない返済計画が不可欠です。この章では、毎月の返済額の決まり方である「元利均等」「元金均等」の違いや、総返済額を減らす「繰り上げ返済」のコツなど、賢い返済計画を立てるための基本を解説します。

「元利均等」と「元金均等」の違いは？総返済額が少ないのは元金均等

住宅ローンの毎月の返済方法には、主に「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。どちらを選ぶかによって毎月の返済額の推移や総返済額が変わるため、それぞれの特徴を理解しておきましょう。

元利均等返済：毎月の返済額が一定で家計管理しやすい

毎月の「元金＋利息」の合計返済額が一定になる方法です。

• メリット：返済額が変わらないため、長期的な資金計画や家計管理がしやすい点が魅力です。多くの金融機関で主流の返済方法です。
• デメリット：返済当初は利息の割合が多く元金の減りが遅いため、元金均等返済に比べて総返済額は多くなります。金利上昇時には「未払い利息」が発生するリスクもあります。

元金均等返済：返済が進むほど月々の負担が軽くなる

毎月の「元金」の返済額が一定になる方法で、利息は残高に応じて計算されます。

• メリット：元金が早く減るため、元利均等返済に比べて利息の総額を抑えられます。
• デメリット：返済当初は元金残高が多いため、月々の返済額が最も高くなります。当初の負担が重いため、収入に余裕がある方向けの方法です。

ボーナス払いは慎重に！繰り上げ返済で将来の利息を賢く減らそう

毎月の返済に加え、ボーナス払いや繰り上げ返済を上手に活用することで、総支払額を大きく減らすことができます。特に繰り上げ返済は利息軽減効果が高く、計画的に行うことが重要です。ただし、手元の資金とのバランスを考え、無理のない範囲で実行しましょう。

住宅ローンを繰り上げ返済しないほうがいい場合については以下Q&Aで説明しています。

繰り上げ返済とは？「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類

繰り上げ返済とは、毎月の返済とは別に、まとまった資金で元金の一部を前倒しで返済することです。これにより将来支払うはずだった利息を減らせます。方法には、返済期間を短くする「期間短縮型」と、毎月の返済額を軽くする「返済額軽減型」の2種類があります。

どちらを選ぶべき？それぞれのメリットとおすすめな人

利息の軽減効果がより高いのは「期間短縮型」です。総支払額を少しでも減らしたい方におすすめです。

例えば3,000万円を金利1%・35年で借りた場合、5年目に200万円を期間短縮型で繰り上げ返済すると、利息を約50万円以上節約できます。

一方、「返済額軽減型」は、毎月の返済負担を直接減らせるのがメリットです。子どもの進学などで月々の支出が増える時期に、キャッシュフローに余裕を持たせたい方に向いています。

繰り上げ返済を成功させる3つのコツ

繰り上げ返済は、やみくもに行うと逆効果になることも。家計とのバランスを保ち、金利が上昇するタイミングを狙うなど、戦略的に行うことが重要です。手数料や最低金額も事前に確認し、賢く総返済額を減らしましょう。

１．無理のない範囲でコツコツと実行する

教育費や緊急時のための予備資金まで繰り上げ返済に充てるのは避け、手元の資金に余裕がある時に行いましょう。最近は1万円など少額から手数料無料で実行できる銀行も増えています。

２．金利上昇局面では優先度を上げる

変動金利で借りていて金利が上昇してきた場合、繰り上げ返済で元金を減らせば、将来支払う高金利期間の利息を大きく圧縮でき、節約効果が高まります。

３．手数料や最低金額を確認する

金融機関によっては、繰り上げ返済に手数料がかかったり、最低金額が設定されていたりする場合があります。事前に契約内容を確認しておきましょう。

住宅ローンはいくら借りられる？年収から見る「無理のない借入額」の目安

住宅ローンの借入額は、「いくら借りられるか」という上限額ではなく、「いくらなら無理なく返せるか」という視点で決めることが最も重要です。その基準となるのが、年収に占める年間返済額の割合「返済負担率」です。この章では、安全な返済負担率の目安や、ご自身の家計に合った借入額の考え方を解説します。

まずは「返済負担率」を理解しよう：審査基準は年収の30〜35%

返済負担率とは、年収に対して年間の住宅ローン返済額が占める割合のことです。金融機関は審査の際、この返済負担率が30～35%以下になるように融資額の上限を算出しますが、これはあくまで「貸せる上限」であり、「無理なく返せる額」とは異なる点に注意が必要です。

プロが推奨する「無理のない返済比率」は手取り年収の20〜25%以内

一般的に、返済負担率は25%以内に抑えるのが安全な水準です。理想は20%程度に収めることで、将来の急な出費や収入の変化にも対応しやすくなります。例えば年収600万円の世帯なら、年間返済額150万円（月々約12.5万円）が目安となり、借入額はおおよそ3,500万円前後が一つの基準となるでしょう。

「年収の何倍まで借りられる？」は危険！金利や期間も考慮しよう

「年収の〇倍まで」という考え方は、金利や返済期間が考慮されていないため危険です。無理のない借入額を考える上では、返済負担率を基準にシミュレーションすることが大切です。返済負担率を低めに設定しておけば、将来の教育費や車の購入、急な医療費など予期せぬ出費にも柔軟に対応できます。逆に返済負担率が高すぎると、少しの家計の変化で返済が苦しくなるリスクが高まります。

借入額を最終決定する際は、現在の収支だけでなく、将来の家計をシミュレーションすることが重要です。お子様の進学、車の買い替え、老後資金の準備など、今後のライフイベントとそれに伴う支出の変化を予測します。その上で、毎年の住宅ローン返済に充てられる上限額を逆算することで、「本当に無理なく返せる額」が明確になります。

金利だけじゃない！住宅ローンの「見えないコスト」諸費用と総支払額のすべて

住宅ローンの総支払額は金利だけで決まるわけではありません。購入時には手数料や税金などの「諸費用」が、購入後には税金や修繕費などの「維持費」が必要です。これら見えないコストも把握し、資金計画に含めることが、無理のない返済の鍵となります。

住宅購入時にかかる諸費用の内訳と相場

住宅購入時には、物件価格とは別に諸費用がかかります。主なものに事務手数料、保証料、登記費用、各種税金などがあり、目安は物件価格の3〜10%程度です。現金で支払う場合が多いため、事前に準備しておきましょう。

事務手数料は「定率型」と「定額型」がある！総額で比較しよう

金融機関に支払う手数料で、「定率型（借入額の2.2%など）」と「定額型（3万円など）」があります。一般的に定率型は金利が低いネット銀行で、定額型は金利が高めの従来型銀行で採用される傾向があります。総支払額で比較検討しましょう。

保証料とは？「金利上乗せ型」と「一括前払い型」の違い

万が一返済が困難になった際に、保証会社に返済を肩代わりしてもらうための費用です。支払い方法は、契約時に一括で支払う「前払い型」と、金利に年0.2%程度上乗せして毎月支払う「金利上乗せ型」があります。

購入後にかかる維持費（ランニングコスト）も忘れずに

マイホームの購入後も、様々な維持費が継続的に発生します。代表的なものに、毎年かかる固定資産税・都市計画税や、将来の修繕に備えるメンテナンス費用があります。マンションの場合は、これに加えて管理費や修繕積立金も毎月必要です。これらの維持費も見込んで、無理のない借入額を設定することが大切です。

忘れずに活用したい税金の軽減措置

住宅取得時には、税金の負担を軽くする様々な特例があります。例えば、不動産取得税や登記時の登録免許税には軽減措置が設けられています。また、新築住宅は固定資産税が一定期間減額される制度もあります。適用条件を確認し、忘れずに申請しましょう。

住宅取得資金の非課税贈与の注意点は以下Q&Aで説明しています。

住宅ローンの借り換えは本当にお得？得する3つの条件と損益分岐点

現在返済中の住宅ローンを、より金利の低い別のローンに乗り換える「借り換え」。総返済額を数百万円単位で減らせる可能性があり、金利上昇局面では特に有効な手段です。ただし、手数料などの諸費用もかかるため、本当に得する条件と損益分岐点をしっかり見極めましょう。

借り換えで得する3つの条件

借り換えを検討する際は、感情的に判断せず、以下の3つの条件を満たしているか客観的にチェックすることが成功の鍵です。

条件１：金利差・残高・残期間の目安をクリアしている

現在のローンと借り換え先の金利差が年1%以上、ローン残高が1,000万円以上、残りの返済期間が10年以上あるのが、一般的にメリットが出やすい目安です。これらの条件を満たすほど、利息の軽減効果は大きくなります。

条件２：諸費用を上回る利息軽減効果がある

借り換え時には、事務手数料や登記費用、保証料などの諸費用が数十万円単位でかかります。将来減らせる利息の総額が、この諸費用を明確に上回るかどうかをシミュレーションで確認することが不可欠です。

条件３：今後の金利動向も有利に働く

特に変動金利で返済中の方は、今後の金利上昇リスクを避けるために固定金利へ借り換える、という考え方もあります。現在の金利差だけでなく、将来の市場動向も考慮して判断しましょう。

借り換えの流れとシミュレーションの考え方

借り換えの検討を始めたら、まずは複数の金融機関で諸費用を含めたシミュレーションを行いましょう。総返済額で明確なメリットが出ることが確認できたら、次に具体的な手続きのステップへと進みます。全体の流れと必要書類を事前に知っておくことが、スムーズな借り換えの鍵です。

諸費用も含めたシミュレーションが必須

借り換えを検討する際は、必ず複数の金融機関で見積もりを取り、諸費用を含めた総返済額をシミュレーションしましょう。ネット銀行は金利が低い一方、事務手数料が借入額の2.2%程度と高めに設定されている場合もあります。表面的な金利だけでなく、総コストで比較することが重要です。

一般的な借り換えの流れと必要書類

借り換えの基本的な流れは、①情報収集と比較、②金融機関へ相談と事前審査、③本審査、④現在のローンの一括返済と新規契約、となります。源泉徴収票や返済予定表などが必要になるため、早めに準備しておくとスムーズです。

住宅ローン控除（減税）とは？最大455万円のうちいくら戻る？

住宅ローン控除とは、年末のローン残高に応じて所得税などが戻ってくる国の制度です。条件を満たせば最大13年間、税金の負担を大きく軽減できます。例えば省エネ性能の高い住宅なら最大455万円が控除されることも。制度を正しく理解し、賢く活用しましょう。

制度の仕組みと適用要件｜対象者・控除額の上限・期間をチェック

住宅ローン控除は、年末のローン残高の0.7%が最大13年間、所得税などから控除される仕組みです。ただし、誰でも利用できるわけではなく、所得や物件に関する適用要件を満たす必要があります。ここではその基本要件と最新の注意点を解説します。

控除を受けるための主な適用要件

住宅ローン控除を受けるには、主に以下の条件をすべて満たす必要があります。

• 居住要件：取得後6ヶ月以内に入居し、年末まで住み続けていること。
• 収入要件：合計所得金額が2,000万円以下であること。
• 住宅要件：床面積が原則50㎡以上で、返済期間10年以上のローンであること。
• その他：他の特定の税制特例と併用していないこと。

【2025年最新情報】省エネ基準と子育て世帯特例に注意

近年の制度改正で、物件の「省エネ性能」が重要な要件になっています。2025年からは原則として、国の定める省エネ基準を満たす住宅でないと控除を受けられません。

また、子育て世帯・若者夫婦世帯への優遇措置が2025年末の入居まで延長されました。該当する世帯は、長期優良住宅などの高性能な住宅で最大5,000万円までが控除対象となる借入限度額の上乗せが適用されます。

結局いくら戻ってくる？所得税・住民税からの還付額の計算方法

控除額は、毎年末の住宅ローン残高に0.7%を掛けて算出します。例えば、年末のローン残高が3,000万円なら、その年の控除額は21万円です。この控除は最大13年間続き、物件によっては最大で数百万円の税負担軽減が見込めます。

この金額がまず所得税から差し引かれ、引ききれない場合は翌年の住民税からも一部（最大9.75万円/年）が控除されます。結果として、納めた税金が還付されたり、翌年の住民税が安くなったりします。

手続きの初年度は「確定申告」、2年目以降は「年末調整」

住宅ローン控除を受けるには手続きが必要です。会社員の場合、入居した翌年の初年度のみご自身で確定申告を行う必要があります。2年目以降は、金融機関から送られてくる「残高証明書」などの書類を勤務先に提出すれば、年末調整で手続きが完了します。

住宅ローンの相談をするなら誰が正解？目的別の選び方

住宅ローンの相談は、商品の金利だけでなく、家計とのバランスや税務・登記手続きまで多岐にわたります。誰に何を相談すればよいか迷いがちですが、各専門家の役割を理解し、目的別に組み合わせることが後悔しないための鍵です。この記事では、相談先ごとの強みや注意点を比較し、最適な相談の順番を解説します。

まずは相談先の全体像を比較！役割と使い分け一覧

まずは、どんな相談先があり、それぞれ何が得意なのかを一覧で確認しましょう。ご自身の状況に合わせて、誰に相談すべきかの当たりをつけられます。

各相談先の役割と活用法

全体像を把握した上で、それぞれの相談先で「何を聞き、何を得るべきか」を具体的に見ていきましょう。

金融機関｜商品の詳細と審査の相談

自社商品の詳細や審査の傾向について、最も正確な情報を得られます。借りたい商品がある程度固まった段階で、適用金利の条件や手数料、団信の内容などを具体的に確認しましょう。事前審査もここで行います。

住宅ローン仲介｜複数商品をまとめて比較・検討

複数の金融機関から、自身の希望や属性に合ったローンを提案してもらえます。多忙で自分で比較する時間がない方や、どの金融機関が合っているかわからない場合に、手間を省きながら中立的な比較ができるのが魅力です。

独立系FP｜「借りられる額」ではなく「無理なく返せる額」を算出

家計の専門家として、教育費や老後資金など将来のライフプラン全体を見据えた上で、「本当に無理なく返せる借入額」を算出してくれます。物件を探し始める前の、最も早い段階で相談することで、その後の計画がスムーズに進みます。

不動産会社｜購入スケジュールと資金繰りの調整

物件の売買契約から引き渡しまでのスケジュールと、住宅ローンの実行タイミングを調整する上で頼りになります。家が完成するまでの「つなぎ融資」が必要な場合も、不動産会社が段取りを主導することが一般的です。

税理士・司法書士｜税金と登記の専門手続き

住宅ローン控除の確定申告や、親からの資金援助（贈与税）、不動産の所有権登記など、専門的な手続きを依頼します。特に夫婦の共有名義や持分割合は、税額に直結するため、必ず契約前に相談することが重要です。