不動産投資で目指すべき利回りの最低ラインは何％ですか？

不動産投資で資産を増やすことを目指す場合、目標とすべき利回りの水準は物件の種類や立地、投資目的によって大きく異なります。一般的には、表面利回りで7％以上、実質利回りで4〜5％以上あれば「まずまずの物件」とされることが多いですが、実際にはもう少し細かく見極める必要があります。

たとえば、都心の区分マンションの場合、表面利回りは3〜5％程度が相場で、それ以上の数字はなかなか期待できません。ローンを組んで購入するケースでは、管理費や修繕積立金、固定資産税などを差し引いた実質利回りは1〜3％台に落ちることが多いため、キャッシュフローを重視する人にはやや物足りなく感じるかもしれません。

一方、地方の築古アパートや一棟物件などでは、表面利回り8〜10％以上という案件もあります。ただし空室リスクや修繕コストも高くなる傾向があるため、実質利回りで6〜7％程度を安定的に確保できれば合格ラインといえるでしょう。現金購入が前提なら、管理コストが下がる分だけ実質利回りも上がりやすくなります。

目的別に見ると、たとえば年金代わりに安定した家賃収入を得たい人は、実質利回り4〜5％以上を目安にするとよいでしょう。反対に、短期間での売却益や資産の増加を狙うなら、表面的な利回りよりもエリアの値上がり余地や市場の流動性を重視すべきです。

なお、「利回り保証」とうたう物件には注意が必要です。これはサブリース契約によって家賃を一定額保証する仕組みですが、実際には数年ごとに賃料見直しがあり、将来的に保証額が下がる可能性もあります。契約書の内容をよく確認し、家賃保証がいつまで続くのか、途中で解除された場合の条件はどうなるのかを把握しておくことが重要です。

利回りは物件選びの入り口としては有効ですが、それだけで判断するのは危険です。実際の手残りをシミュレーションし、ローン返済や空室、将来の修繕計画まで含めた全体収支で見ることが、不動産投資を成功させるための基本になります。