不動産投資は節税にならないと言われましたが本当ですか？

不動産投資による節税効果は、短期的・限定的なものであり、過度に期待すべきではありません。たしかに購入初期は、建物の減価償却費やローン利息などを経費として計上でき、所得税や住民税を一時的に抑えることが可能です。しかし、この効果は主に課税の「繰り延べ」に過ぎず、減価償却が進むにつれて経費計上額が減少し、やがて課税所得が増加します。

さらに、売却時には減価償却を反映した簿価で譲渡所得が計算されるため、「償却戻し」として売却益が増加し、長期譲渡所得として課税されることになります。これは、保有期間や取得価額・売却価額によっては、節税効果が帳消し、あるいは逆転するケースもあることを意味します。

また、近年の税制改正によって、節税スキームとして使われてきた手法は厳しく制限されています。特に2020年以降、国外中古不動産を用いた損益通算が認められなくなり、さらに居住用不動産の消費税還付スキームにも大幅な規制が加えられました。これにより、従来一般的だった「海外物件での大幅な節税」は実質的に封じられています。

実務面でも、固定資産税、修繕費、管理費、空室による賃料減少などのコストが想定以上にかさみ、節税分を上回るキャッシュアウトにつながるケースは珍しくありません。加えて、賃貸規模や事業性の要件を満たさないと、青色申告や損益通算が制限される場合もあります。

一方で、不動産は相続税評価額が時価よりも低く出やすいという特徴があり、借入を活用すれば債務控除による相続税の圧縮も可能です。このため、相続・贈与の文脈では、依然として一定の節税効果を持ちうる資産として位置づけられます。

節税だけを目的に不動産投資を選ぶことはリスクが高く、税制変更の影響をもろに受ける可能性もあります。したがって、物件の収益性、キャッシュフローの安定性、将来的な資産価値や流動性といった本質的な収支を重視し、投資として成立するかを慎重に見極めることが重要です。法人を活用したスキームや長期の相続対策まで視野に入れたうえで、税理士など専門家の助言を得ながら、総合的に判断することが賢明です。