相続した土地を売却する際にどのような税金がかかりますか？

相続した土地を売却する際にかかる主な税金は、「譲渡所得税（所得税および住民税）」です。売却代金そのものには消費税はかかりませんが、売買契約書に貼る印紙税や仲介手数料にかかる消費税などの関連コストは発生します。

譲渡所得は、売却価格から「取得費」と「譲渡費用」を差し引いて算出されます。取得費には、被相続人がその土地を取得した際の購入代金や手数料が含まれます。ただし、取得時の資料が残っていない場合は、「概算取得費」として売却価格の5％で計算することも認められています。一方、譲渡費用には今回の売却にかかった仲介手数料や測量費、売買契約書の印紙代などが含まれます。

税負担を軽くするために活用できるのが、「相続税の取得費加算の特例」です。これは、相続開始から3年10か月以内に土地を売却した場合、その土地に対応する相続税額を取得費に加算できる制度です。結果として課税対象となる譲渡所得が小さくなり、節税につながります。

譲渡所得に対する税率は、土地の所有期間によって異なります。ここでの「所有期間」には、被相続人が保有していた期間も通算されます。所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率は所得税・住民税合わせて約20％です。5年以下の場合は「短期譲渡所得」として約40％の税率がかかります。

また、条件を満たせば各種の特別控除を適用できます。たとえば、「相続税の取得費加算」に加え、所有期間が5年超かつ低価格で売却される土地に適用できる「低未利用土地等の譲渡特別控除」では、最大100万円の控除が認められます。さらに、空き家となった旧自宅とその土地を相続し、3年以内に解体またはリフォームの上で売却する場合は、「被相続人居住用家屋等の譲渡所得の3,000万円控除」が使えるケースもあります。

売却に伴う費用や手続きも押さえておきましょう。売買契約書には印紙税がかかり、金額に応じて数千円〜数万円となります。仲介手数料は法律で上限が決まっており、「（売却価格×3％＋6万円）＋消費税」が一般的な計算式です。そのほかにも、固定資産税の精算金や確定申告が必要です。売却した年の翌年に確定申告を行い、譲渡所得として申告します。

節税と手続きをスムーズに進めるためには、いくつかの準備が重要です。まず、被相続人の購入時の契約書や領収書などをできる限り集め、取得費を正確に把握しましょう。また、売却タイミングによって適用できる特例の有無が変わるため、スケジュールを事前に立てることが大切です。必要に応じて、税理士や司法書士、不動産会社などの専門家と連携し、コストの見える化と法的リスクの回避を図ることをおすすめします。

相続土地の売却は、単なる不動産取引にとどまらず、税務・相続・登記・測量などが複雑に絡み合う手続きです。特に節税の観点では、「譲渡所得の正確な計算」「特例の活用」「適切なタイミングでの売却」が重要です。早い段階で専門家に相談し、損をしない売却プランを検討しましょう。