土地や家などの不動産を贈与する場合贈与税はどのようにかかりますか？
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2025/09/22 09:25
男性
30代
不動産の贈与について調べていたところ、土地や家などを家族に贈与するときには贈与税がかかると知りました。ただ、金銭の贈与と異なり仕組みが複雑そうでよく理解できていません。不動産を贈与する際に贈与税がどのようにかかるのか、初心者にも分かりやすく教えていただけますか。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
不動産を贈与するときの贈与税は、まず評価額をもとに計算します。土地は路線価や倍率方式で、建物は固定資産税評価額で評価されます。住宅ローンなどを引き継がせる「負担付贈与」の場合は、実際の取引価額ベースで扱われることがあります。
課税方式は「暦年課税」と「相続時精算課税」の二つがあります。暦年課税は年間110万円の基礎控除後に累進税率で課税される方法で、基本的な仕組みです。相続時精算課税は直系尊属から子や孫への贈与で選べる方法で、累計2,500万円まで非課税となり、超過分は20％課税、贈与分は相続時に精算されます。2024年からは年110万円の基礎控除も導入されました。
不動産ならではの特例もあります。たとえば、住宅取得資金の贈与は2026年末まで非課税枠が設けられ、省エネ住宅で最大1,000万円、その他で500万円まで適用されます。また、婚姻20年以上の夫婦間では最大2,000万円の配偶者控除が使えます。これらはいずれも贈与税の申告が必要です。
贈与税の申告と納付は翌年の2月1日から3月15日までに行います。贈与税だけでなく、登録免許税や不動産取得税といった費用もかかります。登録免許税は固定資産税評価額の2％、不動産取得税は軽減があっても通常3％です。
まとめると、不動産の贈与では評価額に基づいて贈与税を計算し、暦年課税と相続時精算課税のどちらを使うかを選びます。そのうえで住宅取得資金の非課税や配偶者控除などの特例を活用し、贈与税だけでなく登記や取得税のコストも含めて設計することが重要です。
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関連する専門用語
贈与税
贈与税とは、個人が他の個人から金銭・不動産・株式などの財産を無償で受け取った際に、その受け取った側（受贈者）に課される税金です。通常、年間110万円の基礎控除を超える贈与に対して課税され、超過分に応じた累進税率が適用されます。 この制度は、資産の無税移転を防ぎ、相続税との整合性を保つことを目的として設けられています。特に、親から子へ計画的に資産を移転する際には活用されることが多く、教育資金や住宅取得資金などに関しては、一定の条件を満たすことで非課税となる特例もあります。 なお、現在は「暦年課税」と「相続時精算課税」の2制度が併存していますが、政府は近年、相続税と贈与税の一体化を含めた制度改正を検討しており、将来的に制度の選択肢や非課税枠、課税タイミングが見直される可能性があります。 こうした背景からも、贈与税は単なる一時的な贈与の問題にとどまらず、長期的な資産承継や相続対策の設計に深く関わる重要な制度です。税制の動向を踏まえた上で、専門家と連携しながら最適な活用方法を検討することが求められます。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、土地や建物などの不動産に対して課税される固定資産税を計算するために、市区町村が評価して決める金額のことです。この評価額は原則として3年ごとに見直され、土地や建物の状況、周辺の地価などをもとに決定されます。 この金額は市場での売買価格とは異なり、実際の価格よりも低めに設定される傾向があります。また、相続税や不動産取得税など、他の税金の算出にも使われることがあるため、不動産を所有している方にとっては非常に重要な指標となります。納税通知書などで確認することができ、不動産の維持コストを把握する上でも役立ちます。
負担付贈与
負担付贈与とは、財産を無償で贈与する代わりに、受け取る側が何らかの義務や負担を引き受けることを条件とした贈与のことです。たとえば、自宅の土地や建物を子どもに贈与する代わりに、その親の介護や扶養を行うことを条件にするようなケースがこれにあたります。 通常の贈与とは異なり、単なる「もらう」ではなく、「もらう代わりに何かをする」という約束が伴う点が特徴です。税務上は、贈与された財産の価値から負担部分の価値を差し引いた差額が贈与税の対象となるため、税金の扱いもやや複雑になります。資産運用や相続対策の場面で、家族間の資産移転を円滑に行うために活用されることがありますが、契約内容や税務処理には十分な注意が必要です。
暦年課税
暦年課税とは、1月1日から12月31日までの1年間に贈与された金額に対して課税される仕組みのことをいいます。特に贈与税の計算方法として使われており、年間の贈与額が基礎控除額である110万円を超えた部分について課税されます。たとえば、1年間に親から子へ150万円を贈与した場合、110万円を差し引いた40万円に対して贈与税がかかるというわけです。 この制度は毎年リセットされるため、長期的に少しずつ財産を移す「生前贈与」の手段として活用されることが多いです。ただし、相続税との関係で、亡くなる前の一定期間内の贈与については相続財産に加算される「10年ルール」があるため、計画的な利用が大切です。初心者の方にとっては、贈与に関する基本的な課税制度として、まず最初に押さえておくべき考え方です。
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度とは、60歳以上の父母や祖父母から、18歳以上の子や孫へ財産を贈与する場合に利用できる、特別な贈与税の制度です。この制度を使うと、贈与を受けた年に2,500万円までの金額については贈与税がかからず、それを超えた部分にも一律20％の税率が適用されます。そして、その後贈与者が亡くなったときに、過去の贈与分をすべてまとめて「相続財産」として扱い、最終的に相続税として精算します。 つまり、この制度は「贈与税を一時的に軽くし、あとで相続税の段階でまとめて精算する」という仕組みになっています。将来の相続を見据えて早めに資産を移転したい場合や、大きな金額を一括で贈与したい場合に活用されることが多いです。 ただし、一度この制度を選ぶと、同じ贈与者からの贈与については暦年課税（通常の贈与税制度）には戻せないという制限があるため、利用には慎重な判断が必要です。資産運用や相続対策を計画するうえで、制度の特徴とリスクをよく理解しておくことが大切です。
登録免許税
登録免許税（とうろくめんきょぜい）は、土地や建物などの不動産、あるいは会社などに関する「登記」や「登録」の手続きを行うときにかかる税金です。たとえば、不動産を購入したときには、その所有権を自分の名義にするための登記をしますが、このときに登録免許税を支払う必要があります。また、新しく会社を設立する際にも、設立登記をすることで正式な法人として認められますが、そのときにも税金が発生します。 この税金の金額は、登記や登録の内容によって異なります。たとえば、不動産の登記であれば、その不動産の評価額に一定の税率をかけて金額が決まります。不動産の価値が高ければ、それに応じて税金も高くなります。会社の設立登記の場合は、資本金の金額をもとに税額が計算されますが、たとえ資本金が少なくても、最低でも15万円の税金が必要とされています。 なお、登記や登録は、法律上の効力を持たせるために必要な手続きであり、それを行うにはこの税金の支払いが避けられません。ただし、登記の内容によっては、税率が軽減される「軽減措置」が適用されることもあります。これはたとえば、一定の条件を満たした住宅の購入や中小企業の設立などに当てはまることがあります。 このように、登録免許税は何かを「正式に記録する」ために必要な費用であり、不動産取引や会社の設立を考えている場合には、あらかじめかかる費用として意識しておくと安心です。
