REIT（リート）のメリットは何ですか？
REIT（リート）のメリットは何ですか？
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0
2025/03/06 15:18
男性
40代
REIT（リート）にはどんなメリットがあり、どのような投資家に向いていますか？
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
REIT（リート）は上場株と同じ手軽さで取引できるうえ、数万円から国内外のオフィス・住宅・物流施設など幅広い不動産に分散投資できる点が大きな強みです。物件の取得・テナント対応・修繕など煩雑な運営は専門のアセットマネジャーが担い、投資法人は利益の90％超を分配することで法人税が実質ゼロになるため、相対的に高い分配利回りが期待できます。さらに、インフレ局面では賃料の上昇で実質価値の目減りを抑えやすく、ポートフォリオ全体のインカム源を多様化できる点も魅力です。 一方で価格は金利動向や景気、自然災害の影響を受けやすく、空室率が上昇すれば分配金も減少します。したがって、現物物件を管理する時間や資金がないものの不動産の安定収益に着目したい初心者や忙しい個人投資家に適していますが、購入前に自己のリスク許容度を確認し、資産全体で5～20％程度に抑えるなどバランスを取ることが重要です。
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分散投資
分散投資とは、資産を安全に増やすための代表的な方法で、株式や債券、不動産、コモディティ（原油や金など）、さらには地域や業種など、複数の異なる投資先に資金を分けて投資する戦略です。 例えば、特定の国の株式市場が大きく下落した場合でも、債券や他の地域の資産が値上がりする可能性があれば、全体としての損失を軽減できます。このように、資金を一カ所に集中させるよりも値動きの影響が分散されるため、長期的にはより安定したリターンが期待できます。 ただし、あらゆるリスクが消えるわけではなく、世界全体の経済状況が悪化すれば同時に下落するケースもあるため、投資を行う際は目標や投資期間、リスク許容度を考慮したうえで、計画的に実行することが大切です。
投資法人
投資法人とは、投資家から集めた資金をもとに資産運用を行い、その収益を分配することを目的とした法人形態のことを指します。日本においては、特に不動産を投資対象とする**J-REIT（不動産投資信託）**が代表的な例です。投資法人は、金融商品取引法および投資信託及び投資法人に関する法律（投信法）に基づいて設立され、株式ではなく「投資口」と呼ばれる証券を発行して資金を調達します。 一般の企業と異なり、投資法人は自己の事業を営むのではなく、運用会社に資産の運用を委託する仕組みになっています。利益の90%以上を投資家に分配することで法人税が免除されるという税制上のメリットがあり、安定した分配金が期待できます。ただし、投資法人から受け取る分配金は配当所得ではなく、不動産所得などの扱いとなるため、配当控除の対象にはなりません。 投資法人は主に不動産市場や金利動向の影響を受けやすく、特に景気後退期や金利上昇局面では価格が下落するリスクがあるため、慎重な投資判断が求められます。
利回り
利回りとは、投資で得られた収益を投下元本に対する割合で示し、異なる商品や期間を比較するときの共通尺度になります。 計算式は「（期末評価額＋分配金等－期首元本）÷期首元本」で、原則として年率に換算して示します。この“年率”をどの期間で切り取るかによって、利回りは年間リターンとトータルリターンの二つに大別されます。 年間リターンは「ある１年間だけの利回り」を示す瞬間値で、直近の運用成績や市場の勢いを把握するのに適しています。トータルリターンは「保有開始から売却・償還までの累積リターン」を示し、長期投資の成果を測る指標です。保有期間が異なる商品どうしを比べるときは、トータルリターンを年平均成長率（CAGR）に換算して年率をそろすことで、複利効果を含めた公平な比較ができます。 債券なら市場価格を反映した現在利回りや償還までの総収益を年率化した最終利回り（YTM）、株式なら株価に対する年間配当の割合である配当利回り、不動産投資なら純賃料収入を物件価格で割ったネット利回りと、対象資産ごとに計算対象は変わります。 また、名目利回りだけでは購買力の変化や税・手数料の影響を見落としやすいため、インフレ調整後や税控除後のネット利回りも確認することが重要です。複利運用では得た収益を再投資することでリターンが雪だるま式に増えますから、年間リターンとトータルリターンを意識しながら、複利効果・インフレ・コストを総合的に考慮すると、より適切なリスクとリターンのバランスを見極められます。
法人税
法人税とは、会社などの法人が事業を通じて得た利益に対してかかる税金で、国に納める国税のひとつです。個人にとっての所得税と同じように、会社の「もうけ」に対して課税されます。会社は1年間の売上から経費や人件費などを差し引き、最終的に残った利益、つまり「課税所得」を計算します。そして、その金額に応じて法人税が発生します。 法人税は、自分で税額を計算し、決算後に確定申告をして納める「申告納税方式」です。利益が出ていない赤字の年でも、申告手続きは必要です。税率は利益の大きさによって異なり、たとえば中小企業の場合、課税所得800万円までは軽減税率が適用され、法人税率は15％になります。それを超える部分には23.2％の税率がかかります。ただし、実際に会社が負担するのは法人税だけでなく、法人住民税や法人事業税なども含まれるため、すべてを合わせた負担割合、いわゆる「実効税率」はおおよそ20％〜35％ほどになることが一般的です。会社の所在地や規模によってこの数字は変動します。 また、日本では中小企業に対していくつかの税制上の優遇措置が設けられています。たとえば、軽減税率のほかにも、赤字となった年の損失を翌年以降の黒字と相殺できる「欠損金の繰越控除」や、一定の条件を満たした設備投資を行った場合に税金の一部が軽減される制度などがあります。こうした制度を活用することで、税負担を軽くしながら事業の資金を有効に活用することが可能になります。 このように、法人税は会社にとって基本的かつ重要な税金であり、利益が出たときにはもちろん、出なかったときにも申告義務があるという点を理解した上で、日々の経理や資金管理に取り組むことが大切です。
インカムゲイン（インカム）
インカムゲイン（インカム）とは、株式や債券、不動産などの資産を保有していることで定期的または継続的に得られる収益のことを指します。具体的には、株式の配当金、債券の利息、不動産の家賃収入などが代表的な例です。一方で、資産の売買差益から生まれるキャピタルゲインとは異なり、保有し続けることで一定のペースで収入を得る点が特徴です。 インカムゲインを重視する投資では、安定したキャッシュフローを得られることが大きな魅力となります。例えば、株式の配当金は企業の利益から支払われますが、企業の業績や配当方針に応じて増減があるため、定期的なチェックが必要です。債券の利息は発行体の信用力や金利情勢に大きく左右され、金利が上昇すると既存債券の価格が下落するリスクがあります。不動産投資では家賃収入がインカムゲインとなりますが、空室が続いたり修繕費がかさんだりするリスクがあるほか、売却時の価格も景気や立地に左右されるため、投資額の回収が遅れる可能性があります。 これらのリスクを考慮する一方で、インカムゲインには安定性というメリットがあります。資産を保有しているだけでも定期的に資金が手に入り、再投資や生活費に回すことで資産形成を円滑に進めやすい面があります。また、いざ急に資金が必要になった場合には、すぐに売却しなくても配当金や利息で一定の収入を得られる可能性があるため、心理的な安心感につながることもあります。 ただし、インカムゲインを得ようとするあまり、高配当や高利回りをうたう投資商品ばかりに偏ると、発行体の信用リスクや価格変動リスクが高まるケースも考えられます。特に、株式の配当は企業の業績が悪化すれば減配や無配となる恐れがあり、債券の場合でも発行体の破綻リスクや金利上昇リスクが存在します。不動産投資では物件管理の手間や費用が大きく、地方物件などでは買い手が少なく流動性リスクも高くなるため、分散投資の観点で他の資産とバランス良く組み合わせるのが望ましいでしょう。 総じて、インカムゲインは、投資から生まれる継続的な収益を得るための有力なアプローチです。特に、キャピタルゲインだけに頼らず、配当や利息、家賃収入などの定期的な収入源を得ることでリスクを分散しながら安定した資産運用を目指すことができます。ただし、投資対象の選定やリスク管理は欠かせないポイントであり、投資する資金やライフプラン、リスク許容度に応じて最適なバランスを見極める必要があります。
