ワンルームマンション投資など、不動産投資は節税になると聞きました。注意点や落とし穴はありませんか？
ワンルームマンション投資など、不動産投資は節税になると聞きました。注意点や落とし穴はありませんか？
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2024/10/03 18:36
男性
30代
現在、ワンルームマンション投資を検討しています。職業柄、節税対策で使えるものが多くないのですが、ワンルームマンションを複数持つ程度なら節税にもなり、何かあった時の保険としても使えるのでいいのではないかと考えています。将来、毎月8万円程度の不労所得が得られると思うと、先行投資として悪くないと考えています。<br>ただ、初期投資が大きいことと、話がうますぎる気もしているので若干の不安があります。なにか見過ごしている落とし穴はないでしょうか？
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
不動産投資による節税効果は、減価償却や損益通算によって税負担を先送りする「時期の調整」にすぎず、恒久的な非課税メリットではありません。したがって、投資判断は①長期で見た実質キャッシュフロー（税引後・ローン返済後）、②売却時の資産価値、の2軸で行うことが肝要です。ワンルームマンション一戸の場合、表面利回りから管理費・修繕積立金・固定資産税・火災保険・金利を差し引くとネット利回りは2〜3％下がるのが一般的で、空室1 か月でさらに約0.8％低下します。「月8万円の手取り」を目標にするなら、家賃水準・空室率・金利上昇幅・減価償却終了後の税負担を織り込んだ詳細なシミュレーションを自ら作成し、販社の試算と突き合わせてください。主なリスクと対策は次のとおりです。
- 立地・人口動態リスク：駅徒歩10分超や人口減少エリアでは賃料と売却価格が下落しやすいため、賃貸需要と再販事例を必ず確認。
- 金利変動リスク：変動金利ローンは1％上昇で月々返済が1〜2万円増えることも。固定・変動のミックスや繰上返済余力を用意。
- 修繕コストリスク：築15年を超えると給排水管・屋上防水など高額修繕が増加。修繕積立金の不足額を物件調査報告書でチェック。
- サブリース・家賃保証リスク：保証賃料は契約更新時に減額・打切りが可能。契約条項と原状回復費用負担を必ず精査。
- 税負担の後戻りリスク：減価償却終了後は節税効果が薄れ、売却時に繰延税が一括で顕在化する可能性。譲渡所得税・住民税・復興税を含めた出口税額を試算。
不動産は流動性が低く、急な資金需要時には想定以下の価格でしか売却できない場合があります。最悪シナリオでも家計が赤字化しないか、複数前提（高金利・長期空室・価格下落）のストレステストを行いましょう。そのうえで、内部収益率（IRR）が期待リターンを上回るか、ローン完済後も安定黒字が続くかを確認し、購入前に独立系の不動産鑑定士や税理士のセカンドオピニオンを得ることを強くおすすめします。
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関連する専門用語
減価償却
減価償却とは、固定資産の購入価格をその使用可能年数にわたって経済的に分配する会計処理の方法です。企業が機械や建物、車両などの固定資産を購入した際に、これらの資産は使用することで徐々に価値を失います。減価償却を行うことで、資産のコストをその寿命にわたって費用として計上し、その結果として企業の財務報告が実態に即したものになることを目指します。 減価償却には様々な方法がありますが、一般的なものに直線法、定率法、数字和法があります。直線法はもっとも単純で、資産の耐用年数にわたって均等に費用を計上します。定率法は残存価値を基に毎年一定の割合で費用を計上し、数字和法では耐用年数の初年度に最も多くの費用を計上し、年数が経過するにつれてその額を減らしていきます。 減価償却は税務上も重要で、企業は減価償却費を経費として計上することで課税所得を減少させることができます。このため、適切な減価償却方法の選択と計算は、企業の税負担の管理にも直接関連しています。
損益通算
投資で発生した利益と損失を相殺することで、課税対象となる利益を減らす仕組みのことです。たとえば、株式投資で50万円の利益が出た一方、別の取引で30万円の損失が発生した場合、損益通算を行うことで、課税対象となる利益は50万円から30万円を引いた20万円になります。この仕組みにより、納める税金を減らすことが可能です。 損益通算が適用されるのは、同じ「所得区分」の中でのみです。たとえば、株式や投資信託の譲渡損益や配当金などは「株式等の譲渡所得等」に分類され、この範囲内で損益通算が可能です。ただし、不動産所得や給与所得など、異なる所得区分間では基本的に通算できません。 さらに、株式投資の損失は、損益通算後も控除しきれない場合、翌年以降最長3年間繰り越して他の利益と相殺できます。これを「繰越控除」と呼び、投資初心者にとっても節税に役立つ重要なポイントです。
キャッシュフロー
お金の流れを表す言葉で、一定期間における「お金の収入」と「支出」を指します。投資や経済活動では特に重要な概念で、現金がどれだけ増えたか、または減ったかを把握するために使われます。キャッシュフローは大きく3つに分かれます。 1つ目は本業による収益や費用を示す「営業キャッシュフロー」、2つ目は資産の購入や売却に関連する「投資キャッシュフロー」、3つ目は借入金や配当などの「財務キャッシュフロー」です。 キャッシュフローがプラスであれば手元にお金が増えている状態、マイナスであれば減っている状態を示します。これを理解することで、資産の健全性や投資先の実態を見極めることができ、初心者でも資金管理や投資判断の基礎として役立てられます。
表面利回り
表面利回りとは、資産運用において投資対象の収益性を簡単に把握するための指標で、年間収益を投資額で割って算出されます。不動産投資では、年間の賃料収入を物件の購入価格で割った数値が表面利回りとなり、金融商品では配当や利息収入を元本に対する割合で示します。 例えば、2,000万円の不動産を購入し、年間家賃収入が120万円の場合、表面利回りは6％（120万円 ÷ 2,000万円 × 100）となります。ただし、これは管理費や修繕費、税金などの運用コストを考慮していないため、実際の収益性とは異なります。そのため、投資判断をする際は、表面利回りだけでなく、運用コストを差し引いた実質利回りを確認することが重要です。 表面利回りは、異なる投資対象を比較する際に便利な指標ですが、単独で投資判断をするのではなく、リスクやコストを含めた総合的な分析が必要となります。
固定資産税
固定資産税は、土地や建物、償却資産（事業用設備など）を所有している人が、その資産の所在する市区町村に納める地方税です。この税金は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に課されます。課税額は、資産の「課税標準額」に基づき、標準税率1.4%を乗じて算出されますが、市区町村によっては条例で異なる場合もあります。また、土地や住宅には負担軽減措置が設けられることがあり、課税額が抑えられるケースもあります。固定資産税は、その地域のインフラや公共サービスの維持・運営を支える重要な財源となっており、納税通知書は通常、毎年4～6月頃に送付されます。不動産を所有する際には、この税金を考慮して資産計画を立てることが重要です。
流動性リスク
流動性リスクとは、資産を売却したいときに市場で買い手が見つからず、希望する価格で売却できないリスクのことを指します。特に市場が混乱した場合や、取引量の少ない資産では、このリスクが顕著になります。例えば、不動産や未上場株式、流動性の低い債券などは、売却に時間がかかることが多く、想定よりも低い価格での取引を余儀なくされる場合があります。金融機関や企業にとっては、必要な資金を調達できずに支払いが滞る可能性があることを意味し、経済危機や市場の急激な変動時には特に注意が必要です。投資ポートフォリオを構築する際には、資産の換金しやすさを考慮し、現金や流動性の高い資産とのバランスを取ることが重要とされます。
