不動産投資の損益通算の仕組みについて教えてください

損益通算は、ある所得区分で生じた赤字を他の黒字所得と相殺し、課税所得を減らせる制度です。たとえば給与所得が1,000万円の方が賃貸経営で100万円の赤字を出すと、課税対象は900万円となり、税率30％なら約30万円の税負担を抑えられます。

通算できる損失は不動産所得・事業所得・山林所得・譲渡所得（一部）などに限られ、相殺後も赤字が残れば青色申告者は最長３年間繰り越し控除が可能です。ただし令和３年度税制改正で、①2021年以降取得の居住用賃貸建物の減価償却費による赤字、②土地取得資金の利子相当額、③買換え特例などで生じた譲渡損失──は損益通算の対象外となりました。

また規模が事業的と認められない賃貸や、節税目的の赤字計上と判断されるケースでは否認リスクもあります。赤字経営を続ければ手元資金が減り資産形成が遅れるため、物件収益性や修繕・金利上昇リスク、将来の税制改正を織り込んだ上で黒字化を前提に活用することが大切です。適用可否や最適な申告方法は所得状況や物件形態で変わるため、早めに税理士など専門家へ相談し具体的な試算を行いましょう。