REIT（リート）と直接不動産投資の違いは？
REIT（リート）と直接不動産投資の違いは？
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2025/03/06 16:08
男性
30代
REIT（リート）と実物不動産投資の違いは何ですか？また、それぞれの投資手法におけるメリットとデメリットについて詳しく教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
REIT（不動産投資信託）は、プロが運用する複数物件のポートフォリオに1万円ほどから参加でき、証券取引所で株式のように即時売買できるため、流動性と価格の透明性が高い点が最大の強みです。分配金は賃料や物件売却益の大部分（90％前後）が原資となり、投資家は保有期間中に安定収入を期待できます。ただし、市場全体の値動きや金利変動に連動しやすく、内部レバレッジや運用報酬が分配金を圧迫するリスクもあります。加えて、投資家自身が物件選定や改修方針を決める裁量は持てません。
一方、直接不動産投資は区分マンションや一棟ビルなど現物資産を取得し、賃料設定・リノベーション・入居者管理といった意思決定を自ら行えるため、バリューアップによる資産成長や減価償却による節税が狙えます。インフレ局面では賃料改定で実質価値を守りやすく、株式市場の急変にも左右されにくいのが特長です。しかし、物件価格は数百万円〜数億円に上り、融資審査・自己資金の確保が必要です。空室リスクや修繕コスト、固定資産税などの維持費もすべて自己負担となり、売却までの流動性は低いままです。さらに、1〜数件の物件に資産が集中しやすく、地域・用途の分散が不足すれば景気や人口動態の変化による収益変動に脆弱です。
少額分散と高い換金性を優先するならREIT、自分の裁量で収益最大化や節税を図りながら長期で安定キャッシュフローを確保したいなら直接不動産投資が向いています。資金規模、運用に割ける時間、リスク許容度を踏まえ、双方を組み合わせてポートフォリオを多層化する選択肢も検討するとよいでしょう。
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REIT（Real Estate Investment Trust/不動産投資信託）
REIT（Real Estate Investment Trust／不動産投資信託）とは、多くの投資家から集めた資金を使って、オフィスビルや商業施設、マンション、物流施設などの不動産に投資し、そこで得られた賃貸収入や売却益を分配する金融商品です。 REITは証券取引所に上場されており、株式と同じように市場で売買できます。そのため、通常の不動産投資と比べて流動性が高く、少額から手軽に不動産投資を始められるのが大きな特徴です。 投資家は、REITを通じて間接的にさまざまな不動産の「オーナー」となり、不動産運用のプロによる安定した収益（インカムゲイン）を得ることができます。しかも、実物の不動産を所有するわけではないので、物件の管理や修繕といった手間がかからない点も魅力です。また、複数の物件に分散投資しているため、リスクを抑えながら収益を狙える点も人気の理由です。 一方で、REITの価格は、不動産市況や金利の動向、経済環境の変化などの影響を受けます。特に金利が上昇すると、REITの価格が下がる傾向があるため、市場環境を定期的にチェックしながら投資判断を行うことが重要です。 REITは、安定した収益を重視する人や、実物資産への投資に関心があるものの手間やコストを抑えたい人にとって、有力な選択肢となる資産運用手段の一つです。
ポートフォリオ
ポートフォリオとは、資産運用における投資対象の組み合わせを指します。分散投資を目的として、株式、債券、不動産、オルタナティブ資産などの異なる資産クラスを適切な比率で構成します。投資家のリスク許容度や目標に応じてポートフォリオを設計し、リスクとリターンのバランスを最適化します。また、運用期間中に市場状況が変化した場合には、リバランスを通じて当初の配分比率を維持します。ポートフォリオ管理は、リスク管理の重要な手法です。
流動性
流動性とは、資産を「現金に変えやすいかどうか」を表す指標です。流動性が高い資産は、短時間で簡単に売買でき、現金化しやすいという特徴があります。例えば、上場株式や国債は市場で取引量が多く、いつでも売買できるため、流動性が高い資産とされています。 一方、不動産や未上場株式のように、売買相手を見つけるのが難しかったり、取引に時間がかかったりする資産は、流動性が低いといえます。 投資をする際には、自分が必要なときに資金を取り出せるかを考えることが重要です。特に初心者は、流動性が高い資産を選ぶことで、急な資金需要にも対応しやすく、リスクを抑えることができます。
分配金
分配金とは、投資信託やREIT（不動産投資信託）などが運用によって得た収益の一部を、投資家に還元するお金のことです。これは株式でいう「配当金」に似ていますが、分配金には運用益だけでなく、元本の一部が含まれることもあります。そのため、分配金を受け取るたびに自分の投資元本が少しずつ減っている可能性もあるという点に注意が必要です。分配金の有無や頻度は投資信託の商品ごとに異なり、毎月、半年ごと、年に一度などさまざまです。投資初心者にとっては、「お金が戻ってくる」という安心感がありますが、長期的な資産形成を考えるうえでは、分配金の出し方やその内容をしっかり理解することが大切です。
レバレッジ
レバレッジとは、借入金や証拠金取引など外部資金を活用して自己資本以上の投資規模を実現する手法です。利益の拡大が期待できる一方、市場の下落や金利の変動で損失が膨らみやすく、追加証拠金（追証）が必要になる場合やロスカットが発生するリスクも高まります。 また、借入金利や手数料などのコストが利益を圧迫する可能性があるため、ポジション管理やヘッジ手法を含めたリスク管理が不可欠です。レバレッジによる損益変動幅が大きくなることで精神的な負担も増えやすい点にも注意が必要です。最終的には、投資目的やリスク許容度を考慮し、適切なレバレッジ水準を設定することで、資産運用の効率を高めつつリスクを抑えることが重要となります。
減価償却
減価償却とは、固定資産の購入価格をその使用可能年数にわたって経済的に分配する会計処理の方法です。企業が機械や建物、車両などの固定資産を購入した際に、これらの資産は使用することで徐々に価値を失います。減価償却を行うことで、資産のコストをその寿命にわたって費用として計上し、その結果として企業の財務報告が実態に即したものになることを目指します。 減価償却には様々な方法がありますが、一般的なものに直線法、定率法、数字和法があります。直線法はもっとも単純で、資産の耐用年数にわたって均等に費用を計上します。定率法は残存価値を基に毎年一定の割合で費用を計上し、数字和法では耐用年数の初年度に最も多くの費用を計上し、年数が経過するにつれてその額を減らしていきます。 減価償却は税務上も重要で、企業は減価償却費を経費として計上することで課税所得を減少させることができます。このため、適切な減価償却方法の選択と計算は、企業の税負担の管理にも直接関連しています。
