住宅ローンの繰上返済で得するワザにはどんなものがありますか？
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2025/10/01 11:01
女性
30代
住宅ローンの返済を続けていますが、繰上返済をするとどのくらい利息を減らせるのか、また返済期間を短縮する方法と月々の負担を軽くする方法の違いについて具体的に知りたいです。繰上返済を実行するタイミングや手数料、税金面で注意すべき点なども合わせて、総合的に得するやり方を教えていただきたいです。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
住宅ローンの繰上返済で得をするための基本戦略は、生活防衛資金を確保したうえで、手数料ゼロの一部繰上返済を期間短縮型でできるだけ早く実行することです。金利が高いほど、また返済初期に実行するほど利息軽減効果は大きくなります。例外として、住宅ローン控除が適用されていて、金利が控除率（0.7％）を下回るような場合は、控除を優先して繰上返済を控える選択肢もあります。
繰上返済には期間短縮型と返済額軽減型の二種類があります。期間短縮型は毎月の返済額を変えずに返済期間を前倒しする方法で、利息削減効果が大きいのが特徴です。一方で返済額軽減型は毎月の支払いを軽くする代わりに、総利息の削減幅は小さくなります。家計の目的によってどちらを選ぶかを決めるとよいでしょう。
住宅ローン控除との兼ね合いも重要です。繰上返済をすると年末残高が減り、控除額も減少します。そのため、金利と控除率を比較してどちらが有利かを試算する必要があります。金利が0.7％を大きく超えるなら繰上返済が有利になりやすく、逆に低金利で控除を満額受けられている場合は、控除期間が終わるまで繰上返済を待つ方が得になるケースがあります。
実践面では、ネット手続の無料枠を活用することがポイントです。多くの銀行はインターネット経由の一部繰上返済なら手数料無料にしており、1万円単位など少額から実行可能です。少額でも回数を増やして前倒しすることが効果を積み重ねるコツになります。ボーナス返済を利用している場合は、繰上返済を組み合わせて家計の平準化を図ることも有効です。
実行にあたっては効力発生日や最低金額のルールを金融機関に確認しておくと安心です。また、変動金利の場合は期間短縮型で残存期間を縮めて金利上昇リスクに備えるとよく、固定金利なら水準によって判断します。借換えを検討している場合は、繰上返済のタイミングが条件に影響するため注意が必要です。
最後に、他に金利の高い借金がある場合はそちらの返済を優先する、また生活費の半年分程度は確実に手元に残すといった基本も守る必要があります。繰上返済の判断は、金利、残高、控除の有無、家計の余裕を総合的に考慮し、必ずシミュレーションを行ったうえで決めることが重要です。
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関連する専門用語
繰り上げ返済
繰り上げ返済は、ローンや債務に対して予定された支払いスケジュールよりも早く、元本の一部または全部を返済することを指します。この方法は、住宅ローン、自動車ローン、学生ローンなど、さまざまなタイプの借入れに適用されることがあります。繰り上げ返済を行う主な目的は、支払う利息の総額を減らし、ローンの期間を短縮することです。 繰り上げ返済は、追加の資金が手に入った場合や、より良い投資先がない場合に特に有効です。早期に借入金を返済することで、将来の利息負担が減少し、長期的な財務的な余裕が生まれます。しかし、全てのローンが繰り上げ返済に対応しているわけではなく、場合によっては繰り上げ返済手数料が発生することもあります。この手数料は、金融機関が予定していた利息収入の一部を補填するために設定されることが多いです。 繰り上げ返済を検討する際には、手数料の有無、返済後の金融状況、その他の投資機会との比較など、様々な要因を考慮することが重要です。適切な計画と分析を行うことで、繰り上げ返済が個人の財務目標に合致するかどうかを判断することができます。
期間短縮型
期間短縮型とは、住宅ローンの繰上返済において、返済額はそのままにしながらローンの返済期間を短くする方法のことです。繰上返済によって元本の一部をまとめて返すことで、将来支払うはずだった利息が軽減され、結果として総返済額が減るという効果があります。 この方式は、利息負担を抑えつつ、できるだけ早くローンを完済したい人に向いています。もう一つの方法である「返済額軽減型」とは異なり、月々の返済額に変化はないものの、返済が終わる時期が早まるため、将来の家計の余裕や資金計画にも良い影響を与えることがあります。ただし、手元資金に余裕があることが前提であり、繰上返済を行うタイミングや金額によって、効果に差が出るため慎重に検討する必要があります。
返済額軽減型
返済額軽減型とは、住宅ローン控除の制度において、所得税や住民税から差し引ききれなかった控除額がある場合に、その一部を翌年度の住民税から控除するしくみのことです。 特に所得の水準がそれほど高くない人や、控除可能な額に対して納めている所得税が少ない人にとっては、控除の恩恵を最大限に受けるための手段となります。正式には「住宅借入金等特別控除における住民税からの控除」として制度化されており、年末の住宅ローン残高に応じて算出された控除額のうち、所得税で差し引けなかった分が住民税から差し引かれます。 税務署への確定申告後、翌年の住民税が自動的に減額されるしくみのため、追加の手続きは原則不要です。これにより、住宅ローン控除のメリットをより多くの人が享受できるようになっています。
住宅ローン控除（住宅ローン減税/住宅借入金等特別控除）
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）とは、個人が住宅ローンを利用して自宅を購入・新築・増改築した際に、一定の条件を満たせば年末時点のローン残高に応じた金額が所得税から控除される制度です。住宅取得を支援する目的で設けられており、最大で13年間にわたり税負担を軽減できます。 控除額は原則として「年末のローン残高×0.7％」を基準に算出され、各住宅区分ごとに定められた借入限度額までが対象となります。控除しきれなかった分は翌年度の住民税からも一定額控除されます。 適用を受けるにはいくつかの条件があります。主な要件は、①自ら居住すること、②取得から6か月以内に入居し年末まで継続居住すること、③床面積が50㎡以上（一定要件を満たせば40㎡以上も可）、④返済期間が10年以上のローンであること、⑤合計所得が2,000万円以下であること、などです。親族間の売買や勤務先からの無利子・超低利ローンは対象外となります。 また、新築住宅は省エネ基準の適合が必須条件とされており、長期優良住宅やZEH水準の住宅は借入限度額が優遇されます。中古住宅では新耐震基準に適合していることが必要で、古い住宅では耐震証明書の提出が求められるケースもあります。増改築やリフォームも一定の工事要件を満たせば対象になります。 手続きは初年度に確定申告が必要で、会社員の場合は2年目以降は年末調整で対応できます。必要書類として、住宅ローンの年末残高証明書、売買契約書や登記事項証明書、省エネ性能に関する証明書などが挙げられます。 住宅ローン控除は、住宅購入時の資金計画や税負担に大きく影響する重要な制度です。適用条件や期限を正しく理解し、事前に必要書類や証明の取得を進めておくことが安心につながります。
固定金利
固定金利とは、契約時に決めた金利が満期まで変わらない金利のことを指します。主に住宅ローンや定期預金などで採用され、金利変動のリスクを避けられるメリットがあります。市場金利が上昇しても支払額が増えないため、長期的な資金計画を立てやすい一方で、市場金利が下がった場合には高い金利を支払い続けるデメリットもあります。
変動金利
変動金利とは、市場の金利動向に応じて一定の期間ごとに金利が見直される仕組みのことを指します。住宅ローンや投資信託の分野でよく使われ、金利が低下すれば支払い負担が軽くなる一方で、金利上昇時には支払額が増加するリスクがあります。短期的な金利低下が見込まれる場合に有利ですが、将来的な金利上昇に備えた資金計画が重要です。
