不動産投資の減価償却は節税に有効ですか？

不動産投資における「減価償却」は、建物の取得費用を年数に応じて毎年経費として計上できる仕組みです。これは実際にお金が出ていかなくても、帳簿上の必要経費として認められるため、課税対象となる不動産所得を減らすことができます。たとえば、家賃収入が年間200万円あり、管理費やローン利息などの実費に加えて減価償却費が50万円ある場合、課税対象の所得は150万円ではなく100万円として計算されるため、所得税・住民税の負担が軽くなります。

さらに、不動産所得が赤字になった場合には、その赤字を給与所得など他の所得と合算して損益通算することが可能です。これにより、本来給与から源泉徴収されていた税金の一部が還付されるケースもあります。ただし、損益通算できるのは原則として建物や借入金の利子にかかる部分であり、土地部分の取得費や利息については対象外ですので注意が必要です。

建物の減価償却費は、構造ごとに決められた「法定耐用年数」に基づいて算出されます。たとえば、木造住宅は22年、鉄筋コンクリート造は47年とされており、建物価格をこれらの年数で割って毎年一定額を経費に計上します。中古物件の場合は、築年数を考慮して残存耐用年数を再計算し、それに基づいて償却期間を設定します。たとえば、築20年の木造住宅であれば、残りの法定耐用年数は2年ですが、最低でも法定耐用年数の20％（この場合4年）が償却期間となるルールがあります。

ここで重要なのは、減価償却による節税効果は「税金を軽減する」のではなく、「支払うタイミングを後ろにずらす」という意味合いが強い点です。つまり、減価償却によって帳簿上の取得価額が年々減っていき、いざ物件を売却する際にはその分取得費が小さく見積もられ、譲渡益が大きくなります。その結果、売却時に課税される所得が増えてしまうのです。これを「減価償却の繰延効果」といい、保有中は節税に見えても、出口で税負担が一気に表面化するリスクがあることは理解しておく必要があります。

特に、築古の木造アパートなどを短期間で売却する場合、購入時に多額の減価償却を行っていたことで帳簿価額が極端に低くなり、売却益が想定以上に膨らむことがあります。このようなケースでは、保有期間中の税メリットと売却時の税負担をトータルで見た収支が悪化する可能性もあるため、購入前から将来の売却戦略を含めて慎重に検討すべきです。

また、減価償却の効果を最大限に活かすには、物件の建物価格割合を適切に把握し、必要であれば売買契約書や固定資産税評価証明書を活用して建物部分の価額を明確にしておくことが大切です。併せて、青色申告を行うことで65万円の特別控除を使えたり、事業的規模であれば専従者給与や繰越損失も認められたりと、節税効果を広げることができます。

まとめると、減価償却は不動産投資において強力な節税ツールではありますが、その本質は「税金の繰延」であり、将来の譲渡税とのバランスを踏まえて活用すべきものです。節税効果に飛びつく前に、保有中のキャッシュフローと売却時の税負担をあわせてシミュレーションし、全体最適での判断を心がけましょう。