不動産投資の損益通算にはなにか制限があるのですか？
不動産投資の損益通算にはなにか制限があるのですか？
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2025/01/20 18:57
男性
30代
損益通算は不動産所得の赤字を他の所得と相殺する仕組みですが、利用に制限がある場合もあると聞きます。具体的にどのような制限があるのか教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
損益通算は便利な制度ですが、次のようなケースでは相殺できる赤字が制限されます。まず「土地取得資金の利子」は、赤字額を超える部分が切り捨てられます。土地は価値が減らず、実質的に負担が生じないとの考え方から控除幅が抑えられているためです。次に、別荘やセカンドハウスなど保養・趣味目的の物件は、貸付期間や利用実態を問わず損益通算の対象外です。
海外中古物件の減価償却費を利用した節税スキームも、2021年以降は「国外中古建物の損失否認特例」により控除自体が認められなくなりました。国内物件でも、法定耐用年数超の築古物件で過大な償却費を計上すると、税務調査で否認されるリスクがあります。
さらに、賃貸規模が小さく事業性が乏しい場合や、短期転貸・民泊のように不動産所得ではなく雑所得とみなされる場合は、赤字が原則通算不可です。高額修繕費や外注費など必要経費の妥当性が疑われるケースも同様に注意が必要です。
このように、赤字の原因や物件・取引の実態によって通算可否は大きく変わります。投資前に税務上の制限を把握し、資金計画や経費計上の根拠を専門家と確認しておくことが、節税効果とリスク抑制の両立につながります。
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関連する専門用語
損益通算
投資で発生した利益と損失を相殺することで、課税対象となる利益を減らす仕組みのことです。たとえば、株式投資で50万円の利益が出た一方、別の取引で30万円の損失が発生した場合、損益通算を行うことで、課税対象となる利益は50万円から30万円を引いた20万円になります。この仕組みにより、納める税金を減らすことが可能です。 損益通算が適用されるのは、同じ「所得区分」の中でのみです。たとえば、株式や投資信託の譲渡損益や配当金などは「株式等の譲渡所得等」に分類され、この範囲内で損益通算が可能です。ただし、不動産所得や給与所得など、異なる所得区分間では基本的に通算できません。 さらに、株式投資の損失は、損益通算後も控除しきれない場合、翌年以降最長3年間繰り越して他の利益と相殺できます。これを「繰越控除」と呼び、投資初心者にとっても節税に役立つ重要なポイントです。
減価償却
減価償却とは、固定資産の購入価格をその使用可能年数にわたって経済的に分配する会計処理の方法です。企業が機械や建物、車両などの固定資産を購入した際に、これらの資産は使用することで徐々に価値を失います。減価償却を行うことで、資産のコストをその寿命にわたって費用として計上し、その結果として企業の財務報告が実態に即したものになることを目指します。 減価償却には様々な方法がありますが、一般的なものに直線法、定率法、数字和法があります。直線法はもっとも単純で、資産の耐用年数にわたって均等に費用を計上します。定率法は残存価値を基に毎年一定の割合で費用を計上し、数字和法では耐用年数の初年度に最も多くの費用を計上し、年数が経過するにつれてその額を減らしていきます。 減価償却は税務上も重要で、企業は減価償却費を経費として計上することで課税所得を減少させることができます。このため、適切な減価償却方法の選択と計算は、企業の税負担の管理にも直接関連しています。
法定耐用年数
法定耐用年数とは、税法上で資産の「使用可能な期間」として定められた年数のことです。これに基づいて、資産の購入費用を分割して経費として計上する「減価償却」を行います。たとえば、不動産や設備、車両などが対象となります。 資産ごとに耐用年数は異なり、建物なら数十年、機械や車両なら数年程度が一般的です。この法定耐用年数は税務上のルールであり、実際の使用期間や資産の寿命とは必ずしも一致しません。投資家として不動産や設備に投資する際、この耐用年数を理解しておくことで、減価償却を活用した節税や資産の収益性の計算に役立てることができます。
税務調査
税務調査とは、税務署などの税務当局が、個人や法人の申告内容が正確かどうかを確認するために行う調査です。収入や経費の記載、納税額に不備がないかを検証し、適切な課税が行われているかをチェックすることが目的です。 調査には、事前通知がある「任意調査」と、重大な脱税の疑いがある場合に裁判所の令状に基づいて行われる「強制調査（査察）」の2種類があります。一般の個人投資家や中小企業が対象となるのは、ほとんどが任意調査で、税務署職員が自宅や事務所を訪れ、帳簿や領収書などの資料を確認します。 資産運用の文脈では、株式の譲渡益、配当収入、海外口座の利子などの申告漏れや過少申告が調査の対象になることがあります。日頃から記録を整理し、適正な申告を行っていれば、過度に不安になる必要はありません。基本的な税知識を持ち、必要に応じて専門家に相談する姿勢が重要です。
雑所得
雑所得（ざつしょとく）とは、所得税法において定められた10種類の所得のうち、利子所得、配当所得、不動産所得、事業所得、給与所得、退職所得、山林所得、譲渡所得、一時所得のいずれにも該当しない所得を指します。具体的には、公的年金や副業による収入、仮想通貨の売却益、FXの利益、非営業用貸金の利子などが該当します。 経費を差し引いた金額が課税対象となり、総合課税の対象となります。また、雑所得が年間20万円を超える場合、確定申告が必要になります。
