公務員は不動産投資をするべきと聞きましたがなぜでしょうか？

公務員が不動産投資に向いていると言われる最大の理由は「与信力の高さ」です。国家公務員法や地方公務員法で身分が保証され、景気悪化でも給与が急減しにくいことから、金融機関は長期ローンでも返済遅延リスクが小さいと判断します。その結果、低金利・長期の融資枠を確保しやすく、同じ物件でも民間より自己資金を抑えて投資できるケースが多くなります。給与天引き型の団体保険や住宅ローン実績も信用評価を底上げし、返済比率の審査でも有利に働きます。

安定収入によるキャッシュフローの見通しやすさは、物件の空室リスクを一時的に被っても家計が耐えやすいという点でもメリットです。公務員年金と退職金がほぼ確定給付型であるため、将来の生活費と賃料収入を組み合わせる資産設計もしやすく、インフレ局面で実物資産を保有することで年金・預貯金の購買力低下を補うという分散効果も期待できます。

一方、副業制限との整合性は必ず確認しなければなりません。国・地方いずれも「営利企業への従事等の制限」があり、原則として事業的規模の不動産貸付は許可制です。ただし、平成28年総務省通知などで示された「５棟10室基準（戸建てなら５棟以下、アパートなら10室以下、床面積500㎡以下程度）」に収まる小規模賃貸は、営利事業に該当しないとされるのが一般的です。規模を超える場合や職務専念義務に抵触する恐れがある場合は、人事院（国）や任命権者（地方）へ事前届出・許可申請が必要です。無届で規模を拡大すると懲戒対象になり得るため、拡張の際は早めに庁内手続きを確認してください。

投資対象としては、ワンルーム区分マンションのような小口物件が副業規制の範囲に収まりやすく、管理会社に委託すれば業務負担も軽微です。一棟アパートは規模拡大による高利回りを狙えますが、５棟10室基準を超えれば許可が必要となり、修繕・空室対策も自己負担が増えます。融資面でも区分は住宅ローンに近い金利が出ることがあるのに対し、一棟物件は事業用ローン扱いとなり金利が上がる点を踏まえて比較することが大切です。

年金や退職金への直接的な影響はありませんが、現役時代にローン返済を終えれば、退職後も安定した賃料が私的年金のように機能します。ただし、退職前後で住民税・社会保険料の計算所得が増減するため、不動産所得の黒字化タイミングと給与水準の推移をあわせてシミュレーションし、税負担が急増しないか確認しておくと安心です。退官後に物件を売却することを想定する場合は、減価償却累計額による譲渡所得の増加や住民税の負担時期にも注意が必要です。

総じて、公務員が不動産投資を始める際の判断基準は、①融資条件が有利である利点を活かしつつも副業規制を超えない物件規模にとどめること、②家計の可処分所得と将来年金の範囲でローン返済が無理なく完了する期間設定とすること、③賃貸管理を外部委託して本業に支障を及ぼさない体制を整えること、の三点に集約されます。これらを満たせば、公務員の安定した信用力を背景に、少ない自己資金と低金利でインフレ耐性のある資産を築く合理的な手段となり得ますが、制度上の許可基準や税務の細則は自治体によって微妙に異なるため、着手前に必ず所属機関の人事担当や専門家に確認することが肝要です。