REIT（リート）投資のリスクを減らす方法は？
REIT（リート）投資のリスクを減らす方法は？
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2025/03/06 16:21
男性
40代
REIT（リート）投資におけるリスクをできるだけ抑えるためには、どのような対策や工夫をすればよいのでしょうか？具体的な方法を教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
REITのリスクを抑えるうえで鍵となるのは、①銘柄・用途（オフィス、住宅、物流、インフラなど）・地域を横断した分散で一物件リスクを薄めること、②負債比率（LTV）45％以下・固定金利比率の高い投資法人を選び金利上昇への脆弱性を下げること、③スポンサー企業の資金力と過去の運用・増配実績を精査して継続的な物件供給とガバナンスを確認すること、④政策金利や賃料指数、空室率といったマクロ指標を四半期ごとに点検し、環境変化に応じて組入比率やセクターを機動的にリバランスすることの四点です。加えて、新NISAの非課税枠で保有すれば手取り利回りが高まり複利効果を享受できます。ポートフォリオ全体では株式・債券との相関低減効果を生かし、10〜20％を目安に長期保有しつつ年1回のリバランスでリスク・リターンを最適化すると堅実です。
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LTV（ローン・トゥ・バリュー）とは、不動産価格に対する借入金の割合を示す指標で、資産価値に対する負債比率を測るものです。計算式は、LTV（％）＝ 負債 ÷ 総資産価値 × 100で表され、例えば、1億円の不動産に対して7,000万円の借入がある場合、LTVは70％となります。 LTVが低いほど借入依存度が低く、元本返済の安全性が高いと判断されます。そのため、金融機関が融資の際にリスクを評価する重要な指標として活用します。特に不動産投資やREIT（不動産投資信託）では、LTVの水準が運用の安定性を判断するポイントの一つになります。 一般的に、住宅ローンではLTVが70〜80％、不動産投資では50〜60％が適正とされます。ただし、LTVが高すぎる場合、資産価値の下落時に財務リスクが増大し、追加担保の提供や資産売却を迫られる可能性があります。また、LTV単独では返済能力を判断できないため、DSCR（債務返済倍率）と併せて評価することが重要です。
固定金利
固定金利とは、契約時に決めた金利が満期まで変わらない金利のことを指します。主に住宅ローンや定期預金などで採用され、金利変動のリスクを避けられるメリットがあります。市場金利が上昇しても支払額が増えないため、長期的な資金計画を立てやすい一方で、市場金利が下がった場合には高い金利を支払い続けるデメリットもあります。
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政策金利とは、中央銀行が民間の金融機関に資金を貸し出す際の基準となる金利のことで、金融政策の中核をなすツールです。 中央銀行はこの金利を操作することで、経済全体の金利水準や通貨の流れを調整し、景気や物価の安定を図ります。たとえば、景気が冷え込んでいるときには政策金利を引き下げて（利下げ）お金を借りやすくし、消費や投資を促進します。逆に、インフレが進みすぎているときには政策金利を引き上げて（利上げ）需要を抑え、物価の上昇をコントロールしようとします。 政策金利の変更は、住宅ローンや企業の融資金利、預金金利など、私たちの生活に関わる金利にも波及します。また、株式市場・債券市場・為替市場にも大きな影響を与えるため、投資家にとっては極めて重要な経済指標です。 たとえば、中央銀行が予想以上に利上げを行った場合は、株式市場が下落し、通貨が上昇する可能性があります。逆に利下げが行われれば、株高・通貨安につながることが一般的です。 各国の中央銀行（例：日本銀行、FRB、ECBなど）は、定期的に会合を開き、経済情勢や物価の動向を見ながら政策金利を調整しています。
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