海外不動産投資でも節税は可能ですか？

海外不動産でも建物部分の減価償却を計上すれば、その物件から得る海外不動産所得の課税標準を圧縮できます。たとえば年間家賃収入200万円に維持費等50万円、減価償却費100万円を充てれば、課税対象は50万円にまで下がります。ただし令和３年度税制改正後は、海外不動産所得が赤字になっても国内所得との損益通算も繰越控除もできません。つまり「赤字を作って日本の税負担を減らす」旧来の節税スキームは完全に封じられ、黒字経営が前提となりました。

さらに、現地で課される所得税・固定資産税や登記費用、管理料など日本と異なるコスト構造を理解していないと、想定外の税負担が生じます。外国税額控除で現地税を差し引く場合も、円換算した日本側の課税所得が小さくなれば控除枠も縮小するため、必ずしも全額控除できるとは限りません。決算時や売却時の為替レート次第で円建て損益が大きく振れることも、節税効果を目減りさせる要因です。

したがって、海外不動産で節税効果を確実に享受するには、①黒字化を前提とした収支計画、②現地税制・為替リスク・外国税額控除の三点を網羅した試算、③日本と現地の税務専門家によるダブルチェックが欠かせません。購入前に出口まで想定したキャッシュフローを作成し、法令順守とリスク管理を徹底しましょう。