長期金利の上昇は住宅ローンにどんな影響を与えますか？

長期金利は、住宅ローンの金利水準に大きな影響を与える重要な指標です。特に「固定金利型」の住宅ローンは、新発10年国債の利回りなど長期金利の動きをもとに金利が決まるため、長期金利が上昇すると、ローン金利も連動して上がる傾向があります。

2025年7月時点で、新発10年国債の利回りは約1.56％と、実に16年ぶりの高水準となっています。これを受けて、住宅金融支援機構が公表するフラット35（借入期間21年以上・融資率9割以下・団信込み）の金利も1.84％とやや高めの水準で推移しています。半年前には、ネット銀行の一部プランで全期間固定1.1％台の金利が提示されていたケースもあり、比較するとこの半年で金利は明らかに上昇しています。

たとえば、3,500万円を35年（元利均等・ボーナス返済なし）で借りるケースを考えてみましょう。金利1.10％なら月々の返済額は約10万400円ですが、1.95％まで上昇すると約11万5,000円になります。その差は月額で約1万4,600円、年間では約17万円となり、家計への負担は無視できない水準です。

一方、変動金利型の住宅ローンは、日銀が決定する短期政策金利に連動します。2025年7月現在も、変動金利は0.52～0.73％の範囲で推移しており、依然として低水準です。現時点では日銀の政策金利が据え置かれているため、変動金利も安定していますが、将来的に金融政策が引き締め方向に進めば、変動金利も数％台へと上昇する可能性があります。変動型は半年ごとに金利が見直され、元利均等返済における「5年ルール」や「125％ルール」といった緩和措置はあるものの、返済額が増えるリスクは常に伴います。

こうした状況の中で考えられる住宅ローン戦略として、まず「固定金利型」を選び、今後の金利変動に左右されない安定した返済計画を立てる方法があります。あるいは「変動金利型」を選びつつ、将来の金利上昇に備えて繰上返済用の資金を別に確保しておくというリスクヘッジ型の戦略も現実的です。また、当面は変動金利で借りておき、長期金利が落ち着いたタイミングで固定型に切り替えるという柔軟な対応を取る人もいます。

いずれの選択肢をとる場合でも、住宅ローン控除の適用有無や団体信用生命保険料なども含めた「総支払額」で比較することが重要です。加えて、返済負担率は年収の25％以内に抑える、金利3％での「ストレステスト」に耐えられるかどうかをシミュレーションしておくと安心です。さらに、生活費半年〜1年分の予備資金を確保しておくことで、万が一の収入減や金利上昇、修繕費の発生といった将来リスクにも備えることができます。

住宅ローンは金利の数字だけを比べるものではなく、家計のバランス、ライフプラン、そして将来の資産形成との整合性を含めて考える必要があります。迷ったときは、ご自身の状況に応じた判断ができるよう、住宅ローンに詳しい専門家の意見を取り入れることをおすすめします。