サブリース契約付きの収益物件は、契約内容によって買主から敬遠されたり、売却価格が下がったりすることがあります。買主は建物や立地だけでなく、実際に得られる賃料、契約を引き継いだ後の自由度、将来の減額リスクを重視するためです。

特に、保証賃料が周辺相場より低い、賃料見直し条項がある、免責期間や修繕負担が重い、過去に減額実績がある場合は注意が必要です。「家賃保証」と説明されていても、将来の保証額が固定されるとは限らず、買主は収益を保守的に評価します。その結果、期待利回りが下がり、売却価格に影響する可能性があります。

また、サブリース会社が借主として入っているため、買主が自主管理や通常賃貸へ切り替えたい場合でも、契約解除が簡単にできるとは限りません。解約条項、通知期間、違約金、正当事由の要否などが不明確だと、買主にとって大きな懸念材料になります。

一方で、サブリース会社の信用力が高く、保証賃料が妥当で、契約条件も明確であれば、空室リスクを抑えられる物件として評価される場合もあります。売却前には契約書、賃料改定条項、解約条件、修繕負担、免責期間、過去の賃料変更履歴を整理し、買主が収益性を判断しやすい資料を準備することが重要です。