サブリース契約で「30年一括借上げ」「家賃保証」と説明されても、借上げ賃料が30年間固定されるとは限りません。30年という期間は契約期間や借上げ予定期間を示すものであり、契約書に賃料改定条項があれば、一定期間ごとに賃料が見直され、周辺相場や空室状況、建物の経年劣化などを理由に減額される可能性があります。

契約前に必ず確認すべきなのは、賃料が固定される期間、見直しの時期、改定方法、減額の条件、協議がまとまらない場合の扱いです。あわせて、サブリース会社からの中途解約条項、免責期間、更新条件、修繕費・原状回復費・広告費・管理費の負担範囲も確認してください。「保証賃料」と説明されても、実際の手取り収入が想定より下がるケースがあります。

特に注意したいのは、家賃保証を「空室でも一定収入が入る仕組み」と理解することであり、「収入が長期間確定する仕組み」と考えないことです。

ローン返済を前提に投資判断をする場合は、当初賃料だけでなく、減額後の収支でも返済や修繕費に耐えられるかを試算する必要があります。契約前には、口頭説明ではなく書面で条件を確認し、不利な条項がないか専門家にも確認すると安心です。