投資の知恵袋
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ボロ戸建て投資物件に興味があります。物件選びのコツを教えて下さい。
回答済み
1
2026/06/02 15:04
男性
30代
ボロ戸建て投資に興味があり、これから物件の購入を検討しています。ただ、価格が安い分、どのような基準で物件を選べばよいのか分からず悩んでいます。立地や築年数、修繕の必要性など、失敗しないための具体的な選び方や注意点を教えていただけますでしょうか。
回答をひとことでまとめると...
ボロ戸建て投資は、安さだけで選ばず、賃貸需要のある立地、建物状態、修繕費、実質利回りを確認し、収益化できる物件を選ぶことが重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
ボロ戸建て投資の物件選定では、価格の安さではなく「収益化できる条件が揃っているか」を基準に整理することが重要です。主に立地・建物状態・修繕負担・収益性の4点から判断します。
まず立地は、地方や郊外でも賃貸需要の有無が最優先です。人口動向や生活インフラ、周辺の賃貸成約事例を確認し、入居付けが現実的かを見極める必要があります。
次に建物状態は、築年数よりも構造の健全性を重視します。傾きや雨漏り、シロアリ被害などは高額修繕につながるため要注意です。また再建築不可や接道義務違反は出口戦略に影響します。
修繕負担は、購入価格とリフォーム費用の総額で判断します。水回りや屋根などの改修費が膨らむと利回りが崩れるため、事前見積もりが不可欠です。
最後に収益性は、表面利回りではなく実質利回りで評価します。税金や空室、維持費を織り込んだうえで安定収益が見込めるかを確認することが重要です。
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A. 再建築不可物件は建替えできない制約があるため、調査・リフォーム・売却には制限や注意点が多く、事前確認が不可欠です。
関連する専門用語
再建築不可物件
再建築不可物件とは、現状では建物が建っているものの、建築基準法で定められた要件を満たしていないため、建物を取り壊した後に新たに建築することができない土地や建物を指します。特に多い理由は「接道要件」を満たしていないケースで、幅4メートル以上の道路に2メートル以上接していない土地では原則として再建築が認められません。 このような物件は購入価格が安いというメリットがある一方で、資産価値が下がりやすく、金融機関からの融資も受けにくいため、投資対象としてはリスクが高いといえます。不動産投資を検討する際には、再建築不可物件であるかどうかを必ず確認することが重要です。
接道要件
接道要件とは、建物を建てるための敷地が、幅員4メートル以上の道路に2メートル以上接していなければならないとする建築基準法上の条件を指します。これは消防車や救急車などの緊急車両が安全に進入できるようにするための規定で、住環境の安全や利便性を確保する目的があります。もし敷地が接道要件を満たしていない場合、原則として新しい建物を建てることはできず、「再建築不可物件」と呼ばれる不動産になることがあります。 資産運用の観点からは、接道要件を満たさない土地は市場価値が下がりやすく、金融機関から融資を受けにくい場合もあるため、不動産投資において特に注意すべきポイントです。
実質利回り
実質利回りとは、資産運用において、名目上の利回りから運用コストや税金、インフレの影響を差し引いた後の、実際に得られる利益率を示す指標です。金融資産や不動産など、さまざまな資産運用の分野で活用され、投資の収益性をより正確に評価するために重要な役割を持ちます。 金融資産においては、債券や定期預金などの固定利回りの金融商品では、インフレ率が名目利回りを上回ると実質利回りがマイナスになり、資産価値が目減りするリスクがあります。そのため、投資家は名目利回りだけでなく、インフレ調整後の実質利回りを確認することで、資産の購買力を維持しながら運用することができます。 不動産投資では、実質利回りは単なる表面利回りとは異なり、賃貸収入から管理費、修繕費、固定資産税、ローンの利息などのコストを差し引いた後の利益をもとに算出されます。さらに、インフレによって家賃が上昇すれば実質利回りが向上する一方で、維持費の増加によって利回りが低下する可能性もあります。そのため、不動産投資では、地域の経済成長や賃料の上昇余地を考慮しながら、実質利回りを長期的に評価することが求められます。 資産運用全体において、実質利回りを考慮することで、単なる表面上の収益ではなく、実際に資産を増やすための正確な指標を得ることができます。運用コストや税金、インフレといった要素を踏まえて投資判断を行うことが、資産の成長と保全のために不可欠です。
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