投資の知恵袋
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貸宅地の相続税の評価方法を教えて下さい。
回答済み
1
2026/06/02 15:04
男性
50代
貸宅地を相続した場合、相続税評価額はどのように算出すればよいのでしょうか。自用地評価との違いや、借地権割合・底地割合の考え方、評価減の仕組みについて具体的に知りたいです。
回答をひとことでまとめると...
貸宅地の相続税評価額は、自用地評価額から借地権割合相当額を差し引いて算出します。路線価図の割合と契約内容の確認が重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
貸宅地の相続税評価額は、まず更地としての「自用地評価額」を路線価方式または倍率方式で求め、そのうえで借地権分を差し引いて算出します。国税庁の基本式は「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」です。
「自用地評価額×（1－借地権割合）」で整理でき、この残りの割合が底地割合の考え方です。貸宅地は地主が自由に使えないため、自用地より評価が下がります。
借地権割合は路線価図のA～Gなどで確認し、地域ごとに異なります。割合が高いほど借地人の権利が強く、地主側の評価額は低くなります。なお、借地権の取引慣行がない地域では、借地権割合を20％として計算します。
また、定期借地権などは通常の貸宅地と評価方法が異なるため、契約内容の確認が重要です。まずは「自用地評価額」「借地権割合」「契約類型」の3点をそろえて判定することが大切です。
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借家権（しゃっかけん）割合とは、建物を借りて住んでいる人（借家人）が持つ「借家権」という権利の価値を、建物の評価額に対してどれくらい占めるかを示した割合のことです。主に相続税や贈与税の計算に使われ、建物が貸家になっている場合、その建物の評価額は借家人の権利分を差し引いて算出されます。これにより、実際の相続税評価額が下がる効果があります。 たとえば、借家権割合が30％とされている地域では、建物の評価額からその30％を控除できるため、相続税の負担を軽減できる仕組みとなっています。借家権割合は地域によって異なり、国税庁が定めた基準に基づいて決まります。資産を貸す側（大家）にとっては、所有資産の評価に影響する重要な項目であり、不動産を含む資産運用を行う際には押さえておくべき概念です。
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