不動産を生前贈与するのか相続財産として残すのかどちらがおすすめですか？

相続で引き継ぐほうが生前贈与より、総コストは軽く使える制度も多いのでおすすめです。一方で、生前贈与は「目的がはっきりしているとき」に狙って使うのが賢い選び方です。

相続が有利になりやすい理由は明快です。まず、自宅の土地には小規模宅地の特例があり、一定範囲まで評価額を大きく圧縮できます。配偶者が取得する分は配偶者の税額軽減で負担が極めて小さくなることも多い。さらに、相続では不動産取得税が原則かからず、所有権移転の登録免許税率も相続は低く設定されています。加えて、相続税には基礎控除があり、そもそも課税にならないケースも少なくありません。総合すると、相続は「評価を下げる」「税率を下げる」「そもそも課税対象を小さくする」仕組みが重なりやすいのが強みです。

では、生前贈与はいつ有効か。代表例は、相続人間の争いを避けたい、共有状態を解消したい、親の判断能力低下による資産凍結リスクを回避したい、といった「権利関係の整理」を今やる必要がある場合です。将来の値上がりが見込める土地を長期の計画で移しておきたい、という戦略もあり得ます。なお相続時精算課税を使えば、まとまった不動産を一気に移せますが、最終的には相続税計算に合算される前提の制度です。暦年贈与で毎年移す方法もありますが、短期の駆け込みで大きな効果を狙うのは近年は難しくなっています。

制度改正の影響も押さえてください。暦年贈与の「持ち戻し」期間は延び、相続開始前の贈与が相続税計算に取り込まれやすくなりました。一方で、相続時精算課税は年110万円の非課税枠が導入され、使い勝手は上がりましたが、根本の「相続で清算」ルールは変わりません。要するに、改正後は“短期勝負の贈与”ではなく、“目的と計画を伴う贈与”が前提になったと捉えるのが現実的です。

評価と登記の実務も軽視できません。税計算の評価は、土地は路線価（または倍率）、建物は固定資産税評価額が基本です。一方、登録免許税や不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額が用いられます。相続の所有権移転登記は義務化され、相続で取得したことを知った日から一定期間内の申請が必要です。贈与で移す場合は、登記の税率が相続より高く、不動産取得税も原則かかる点を見落とさないでください。

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