マンションもリバースモーゲージの対象になりますか？
マンションもリバースモーゲージの対象になりますか？
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2025/10/21 09:06
男性
60代
リバースモーゲージは主に持ち家を担保に老後資金を得る制度と聞きますが、戸建てだけでなくマンションも対象になるのか気になります。自宅がマンションの場合でも利用できるのか、また条件や制限があるのかを知りたいです。管理規約や土地の所有形態によって利用できないケースもあると聞くので、実際の基準を専門家の立場から教えてください。
回答
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
マンションでもリバースモーゲージを利用できる商品はありますが、戸建てに比べて条件が厳しく、利用できる金融機関も限られます。特に評価額の出やすい立地や築年数、管理状態などが重視され、借入上限も控えめに設定される傾向があります。
自治体が実施する福祉型リバースモーゲージでは、土地の担保価値を重視するためマンションは対象外となる場合が多いです。一方で、民間銀行などが提供するリバースモーゲージ型ローンでは、マンションを対象とする商品が増えています。
また、住み替え資金を目的としたリバース型住宅ローンでも、マンションが利用可能なケースがあります。
対象になりやすいマンションの条件としては、新耐震基準に適合していること、流通性が高い立地にあること、敷地権が所有権であること、管理状態が良好であることなどが挙げられます。築古や管理不全、郊外の物件、借地権付きなどは審査に通りにくくなります。
借入可能額は担保評価額に金融機関の掛け目をかけて算出されますが、マンションは土地の持分が少ないため評価が低く、借入上限は戸建てよりも低くなる傾向です。契約者の年齢はおおむね60〜65歳以上が条件で、元金の返済は死亡時や長期入院・施設入居などで一括清算されます。配偶者が居住を続けられるかどうかも商品によって異なるため、事前確認が重要です。
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関連する専門用語
リバースモーゲージ
リバースモーゲージとは、自宅などの不動産を担保にして金融機関からお金を借りる仕組みです。ただし、通常のローンとは違い、借りたお金は借り手が亡くなったあとや、施設に入所して自宅に住まなくなったときに、担保となっている自宅を売却することで一括返済されます。高齢者が老後の生活資金を確保するために利用することが多く、自宅に住み続けながら現金を得られるという特徴があります。借入中は利息だけを支払うか、返済を一切行わずに済むタイプもありますが、最終的に不動産を手放す可能性があることに注意が必要です。
担保評価
担保評価とは、お金を貸す側が、借り手から差し入れられた担保資産の価値を見積もることを指します。たとえば、不動産や株式、有価証券などが担保として提供された場合に、それらが万が一返済されなかったときにどれだけ回収できるかを判断するため、担保の市場価値や換金性を評価します。 この評価額は、貸し出せる金額の上限や金利条件の設定に大きく関わります。一般に担保評価額は市場価格よりも安全側に見積もられ、一定の「掛け目（かけめ）」を差し引いて計算されることが多く、これは価格変動や売却時のリスクを織り込んでいるためです。 担保評価は、金融機関による融資審査や、証券担保ローン、不動産担保ローンなどの取引において不可欠なプロセスであり、貸し倒れリスクを管理するうえで非常に重要な役割を果たします。借りる側にとっても、評価額次第で借入可能額や条件が変わるため、担保となる資産の価値を正しく把握しておくことが大切です。
敷地権
敷地権とは、マンションなどの区分所有建物を所有する際に、その建物が建っている土地を利用する権利のことです。具体的には、マンションの一室を購入すると、その部屋だけでなく、その建物の敷地全体を他の所有者と共有して利用する権利も一体で持つことになります。 敷地権は、建物の専有部分と切り離して売買することはできず、土地の利用権と建物の所有権がセットで扱われます。この仕組みにより、土地の権利関係が明確になり、売買や登記がスムーズに行えるようになっています。資産運用の観点からも、敷地権は不動産価値を構成する重要な要素です。
所有権
所有権とは、ある物や財産を自分のものとして自由に使ったり、他人に貸したり、売ったりできる法的な権利のことです。たとえば、不動産や株式、預貯金などの資産に対して、この所有権を持っている人は、それらをどう扱うかを自分で決めることができます。 ただし、自由に使えるといっても、法律や契約によって制限されることもあります。資産運用の場面では、誰がどの資産の所有権を持っているかが非常に重要であり、相続や贈与、投資の管理など、多くの場面で基本となる考え方です。
借地権
借地権とは、他人が所有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てて利用することができる権利のことをいいます。土地を借りる代わりに、地主（貸主）に地代と呼ばれるお金を定期的に支払うのが一般的です。借地権は法律によって強く保護されており、契約期間や更新、建物の建て替えに関するルールも細かく定められています。 住宅地や商業地の限られた土地を有効活用したいときや、土地を購入するよりも初期費用を抑えて利用したい場合に利用されることがあります。不動産投資や相続の場面でも関係する重要な権利であり、土地の所有権とは異なるものとして理解しておくことが大切です。
新耐震基準
新耐震基準とは、1981年6月に導入された建築基準法に基づく耐震性の基準で、それ以前の旧耐震基準を改めたものです。大きな地震でも建物が倒壊せず、人命を守ることを目的としています。具体的には震度6強から7程度の大規模地震でも倒壊や崩壊しないことが求められます。住宅購入や不動産投資を行う際、この基準を満たしているかどうかは資産価値に大きく影響します。 新耐震基準に適合している住宅は金融機関の住宅ローン審査や各種税制優遇を受けやすく、将来の売却時にも評価されやすいため、資産形成において重要な判断材料となります。
