リースバックとは？自宅を売却して住み続ける仕組み

リースバック（セール・アンド・リースバック）とは、自宅を不動産会社などの事業者に売却し、その後は賃貸借契約を結んで毎月家賃を払いながら住み続ける取引です。ここでは、仕組みと利用者の傾向、手続きの流れを解説します。

売買契約と賃貸借契約を同時に結ぶ仕組み

リースバックでは、自宅の売買契約と、売却後に借りて住むための賃貸借契約をセットで締結します。売却によって所有権は買主である事業者に移転し、元の所有者は借主（賃借人）として住み続ける形です。買主は不動産会社などの法人であることが多いでしょう。

国土交通省のガイドラインは、リースバックを「売買とその賃貸借が契約関係として不可分一体となっている」取引と位置付けています。住まいは変わらなくても、法律上は「持ち家」から「賃貸住宅」に変わる点を理解しておくことが大切です。

出典：国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」

リースバックを利用する人と主な目的

国土交通省の検討会が2020年に実施した事業者アンケートでは、利用者の主な利用動機として「生活資金の確保」（76.7%）と「住宅ローンやその他債務の返済」（63.3%）が上位でした。利用者の世帯構成は、高齢者夫婦世帯（73.3%）と高齢者単身世帯（66.7%）が多くなっています。

老後資金の目安についてくわしく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

出典：国土交通省「リースバックの現状について（消費者向けリースバックガイドブック策定に係る検討会 資料4）」

リースバックの流れ（相談から決済まで）

リースバックの手続きは、一般的に次の流れで進みます。事業者によって段階や必要書類は異なるため、事前に確認して準備しておきましょう。

手続きを進める際は、売却で受け取る金額だけでなく、住宅ローンの返済や諸費用を差し引いて手元に残る金額と、その後の家賃負担を確認しましょう。現金化を急ぐ場合でも、複数社の条件を比較し、希望する期間住み続けられる契約かを確かめてから契約することが大切です。

リースバックのメリット6つ

リースバックには、通常の売却やローンにはない利点があります。代表的なメリットを6つ紹介します。

1.自宅をまとまった資金に比較的早く現金化できる

リースバックは事業者が直接買い取るケースが多く、買い手を探す期間がかからない分、仲介による通常の売却よりも早く現金化しやすい傾向があります。売買代金は一括で受け取れるため、急な資金需要にも対応しやすいでしょう。

2.資金使途に制限がない

売却で得た代金は自分のお金になるため、生活費、医療・介護費用、借入金の返済、事業資金など、使い道は自由です。用途を問わない資金調達の手段として使える点が魅力です。住宅関連の使途に限られる【リ・バース60】などの融資とは、この点が異なります。

3.住み慣れた自宅に住み続けられ、引越しが不要

売却後も同じ家に住み続けられるため、引越し費用や新居探しの手間がかかりません。通勤・通学や通院の環境、近所付き合いといった生活環境を変えずに済むのは大きな安心材料です。

4.周囲に売却を知られにくい

引越しをしないため、近所に自宅を売却したことが知られにくい点もメリットです。事業者が買い取る場合は、一般の売り出し広告を出さずに取引を進められることが多いでしょう。

5.固定資産税や修繕費などの維持費の負担がなくなる場合がある

所有者が事業者に移るため、固定資産税などの税金は原則として事業者の負担になります。国交省のガイドラインも、従前の所有者は「固定資産税や大規模修繕費等の負担が不要となる場合がある」としています。

ただし、修繕費の負担区分は契約次第です。維持費の負担が家賃に上乗せされる形になる点も踏まえ、支出全体で比較することが大切です。

6.将来、自宅を買い戻せる契約もある

契約に買戻しの条件を盛り込めば、将来的に資金に余裕ができたときに自宅を買い戻せる場合があります。相続人である子どもが買い戻して実家を残す、といった活用も考えられます。

ただし、売却しただけで、将来自宅を買い戻せる権利が生じるわけではありません。買戻しを希望する場合は、買戻し特約や再売買の予約などで、期間・価格・条件をあらかじめ定めておくことが重要です。事前の取り決めがなくても、後から所有者と合意して購入できる場合はありますが、売却に応じてもらえる保証はありません。

リースバックのデメリット5つ

リースバックには注意すべきデメリットもあります。契約してから後悔しないよう、代表的な5つを確認しておきましょう。

1.売却価格が市場価格より低くなりやすい

リースバックの買取価格は、仲介で一般の買主に売る場合の市場価格より低く設定されるのが一般的です。国土交通省の検討会資料でも「一般的に、自宅の売却価格が物件相場に比べて低く設定されている」と整理されています。

2.家賃の支払いが続き、総額が売却代金を上回ることもある

リースバックの家賃は、周辺の賃料相場のほか、買取価格に一定の利回りを掛けて決められることがあります。国交省の検討会資料には、事業者の回答例として「買取価格×（6〜8%÷12か月）」という算出方法が載っています。

この計算式で試算すると、長期的に住み続けるほど、支払う家賃の総額が売却代金に近づき、やがて上回る計算です。

※家賃＝買取価格×利回りで試算。実際の家賃は事業者や物件、周辺相場によって異なります。

国交省のガイドブックにも、約2,000万円で売却して家賃が約20万円だったため、10年住むと家賃総額が売却代金を上回ると契約後に気づいた例が紹介されています。家賃は年金などの収入から無理なく払える金額か、何年住む予定かを把握したうえで判断しましょう。

出典：国土交通省「リースバックの現状について」／国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

3.定期借家契約だと再契約できず退去になる可能性がある

リースバックの賃貸借契約には、主に「普通借家契約」と「定期借家契約（定期建物賃貸借）」の2種類があります。国交省の検討会が2020年に行った調査では、賃貸・管理を担う事業者15社のうち80%が定期借家契約を採用していました。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」／国土交通省「リースバックの現状について」

定期借家契約は契約の更新がなく、期間満了で終了します（借地借家法38条）。再契約するかどうかは貸主の判断に委ねられるため、契約期間の満了時に退去を求められる可能性があります。「ずっと住み続けられる」と思い込まず、契約形態と契約期間を必ず確認してください。

4.リフォームや設備の変更が自由にできない

売却後は賃借人になるため、リフォームや手すりの設置、設備の交換などには貸主の承諾が必要です。将来、介護のためにバリアフリー工事をしたい場合などは、契約前にどこまで認められるかを確認しておきましょう。

5.家賃の値上げや第三者への転売のリスクがある

契約後に家賃の値上げを求められるケースもあるため注意が必要です。借地借家法32条では、経済事情の変動などで家賃が不相当になった場合、貸主・借主は原則として増減を請求できます。増額の協議がまとまらない場合、増額を正当とする裁判が確定するまでは、借主は相当と認める額を支払うことができます。

ただし、裁判で増額が認められ、支払額に不足が生じた場合は、不足額に年10％の割合による支払期後の利息を付けて支払う必要があります。なお、定期借家契約に賃料改定の特約がある場合は、同条は適用されません。

また、事業者が物件を第三者に売却し、貸主が変わることもあるでしょう。国交省のガイドラインは、第三者へ譲渡する可能性と賃貸借関係への影響を、事業者が告げるべき事項に挙げています。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法」／国土交通省「リースバックに関するガイドライン」

リースバックは「やめた方がいい」「やばい」と言われる理由

リースバックが「やめた方がいい」「やばい」と言われるのは、仕組み自体が違法だからではありません。契約内容を十分に理解しないまま契約し、トラブルになる例が増えているためです。

消費生活センターへの相談件数が増えている

国交省のガイドラインによると、全国の消費生活センター等に寄せられたリースバックに関する相談は、令和4年度の116件から令和6年度には242件に増えました。国民生活センターによると、契約当事者の約7割が70歳以上です。

出典：国土交通省「リースバックに関するガイドライン」／国民生活センター「強引に勧められる住宅のリースバック契約にご注意！」

令和7年度の相談件数は前年度を下回っていますが、令和4年度と比べると依然として高い水準です。ただし、相談件数だけで利用者全体のトラブル発生率を判断することはできません。件数の推移に加え、どのような勧誘や契約条件が問題になっているのかを確認し、自分に提示された条件と照らし合わせることが重要です。

リースバックのトラブル事例

国民生活センターが2026年8月に公表した注意喚起では、次のような相談事例が紹介されています。

国交省のガイドブックにも、しつこい勧誘に根負けして契約し、後日解約を申し出たら約400万円の違約金が必要だと言われた例が載っています。高齢者を狙って強引に売却を迫る「押し買い」も問題視されています。

出典：国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」／国土交通省「住宅のリースバックに関するガイドブック」

クーリング・オフが使えず、後から解約しにくい

消費者が宅建業者である不動産会社に自宅を売る場合、宅地建物取引業法のクーリング・オフは適用されません。

契約成立後に売主の都合で解約する場合は、契約内容や手続きの段階に応じて、手付倍返しや違約金の支払いが必要になることがあります。ただし、不実の告知などの不当な勧誘があった場合は、消費者契約法などに基づいて取り消せる可能性があります。クーリング・オフが使えないことだけを理由に諦めず、消費生活センターや弁護士に相談しましょう。

口コミや相談事例で「後悔」の声が出る理由

口コミや知恵袋などで見られる「後悔した」という声の多くは、次のようなパターンに当てはまります。

こうしたトラブルには、利用者の理解不足だけでなく、事業者による説明不足や強引な勧誘、不利な契約条件などが関係している場合があります。契約内容の確認は重要ですが、それだけですべてのリスクを防げるわけではありません。家族や専門家にも相談し、通常の売却などの選択肢と比較して判断しましょう。

リースバックの「からくり」は事業者の収益構造にある

「リースバックのからくり」と検索されることもありますが、隠れた仕組みがあるわけではありません。事業者は、安めの価格で物件を買い取り、家賃収入を得たうえで、将来は物件を売却して利益を確保します。

この収益構造のため、買取価格は低めに、家賃は利回りを意識した水準になりやすいのです。事業者の利益の源泉を理解しておくと、提示された条件が妥当かを判断しやすくなります。

リースバックで家賃が払えないとどうなる？

リースバック後に家賃を払えなくなると、通常の賃貸住宅と同じく、滞納が続けば賃貸借契約を解除され、退去を求められる可能性があります。家賃保証会社を利用している場合は、保証会社から請求を受けることになるでしょう。

家賃の支払いが苦しくなりそうなときは、滞納する前に貸主へ相談し、支払い方法などを交渉しましょう。家賃の安い住居への住み替えや、公的な支援制度の利用も選択肢になります。

出典：国民生活センター「自宅の『リースバック』トラブルにご注意！」

リースバックの買戻しの仕組みと注意点

リースバックの魅力の一つが、将来の買戻しです。ただし、買戻しは「権利として契約に定めた場合」にしかできません。仕組みと注意点を確認しましょう。

買戻し特約と再売買の予約の違い

自宅を買い戻す方法には、主に「買戻し特約」と「再売買の予約」があります。

出典：e-Gov法令検索「民法」

どちらの方式でも、「将来買い戻せる」という説明だけで判断せず、契約書に記載された期間・価格・条件を確認することが大切です。再売買の予約に法律上の期間の上限がないからといって、いつでも買い戻せるわけではありません。契約で定めた期限や条件を踏まえ、必要な資金を用意できるか検討しましょう。

買戻しで確認すべきポイント

国交省のガイドラインは、買戻し特約の有無と内容を、事業者が売主に告げるべき事項に挙げています。概要資料では「買戻し特約がなく断られた」といったトラブル例も示されています。

契約前には、次の点を書面で確認しましょう。

買戻し価格は、事業者の費用や利益を上乗せして売却価格より高く設定されるのが一般的です。資金の手当てができるか、住宅ローンを組み直せる年齢かも含めて、現実的に買い戻せるかを検討してください。

出典：国土交通省「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法ガイドラインの策定（概要）」

リースバックとリバースモーゲージの違い

自宅を活用して資金を得る方法には、リースバックのほかにリバースモーゲージや不動産担保ローンもあります。最大の違いは、リースバックが「売却」であるのに対し、リバースモーゲージは自宅を担保にした「借入」である点です。

住宅金融支援機構の【リ・バース60】は、毎月の支払いが利息のみで、元金（元本）は亡くなったときに相続人が一括返済するか、担保物件の売却代金で返済する住宅ローンです。融資限度額は担保評価額の50%または60%（1億2,000万円以下）で、生活資金には利用できません。

リースバックは、担保評価や年齢の条件でリバースモーゲージを利用できない人の選択肢になります。一方、自宅の所有権を残したい人や、相続人に自宅を残したい人はリバースモーゲージが向くかもしれません。

リバースモーゲージについては、こちらの記事も参考にしてみてください。

出典：住宅金融支援機構「【リ・バース60】」

リースバックに年齢制限はある？断られるケース

リースバックに法律上の年齢制限はありません。高齢者でも利用でき、リバースモーゲージのように「満60歳以上」といった年齢の条件がないのが一般的です。

ただし、事業者はそれぞれ独自の基準で審査するため、申し込んでも断られることがあります。主なケースは次のとおりです。

ある事業者で断られても、別の事業者では条件が合う場合もあります。高齢の親が契約者となる場合は、家族が同席して契約内容を一緒に確認しましょう。

住宅ローンが残っている場合・マンションの場合の注意点

住宅ローンが残っている家でも、リースバックは利用できます。マンションと戸建てのどちらも対象になりますが、それぞれ確認すべき点があります。

住宅ローンの残債は売却代金で完済し、抵当権を抹消する

住宅ローンが残っている家には、金融機関の抵当権が設定されています。リースバックで売却する際は、売却代金で残債を一括返済し、抵当権を抹消するのが前提です。完済できれば、残りの代金を生活資金などに充てられます。

オーバーローンなら自己資金の補填か任意売却を検討する

売却代金よりローン残高が多いオーバーローンの状態では、そのままでは抵当権を抹消できません。差額を預貯金などの自己資金で補う必要があります。

自己資金で補えない場合は、金融機関の同意を得て売却する任意売却とリースバックを組み合わせる方法もあります。ただし、ローンの滞納が前提になることが多く、個人の信用情報への影響もあるため、金融機関や専門家に相談しながら慎重に進めましょう。

マンションのリースバックで確認したい点

マンションの場合、売却後は管理費や修繕積立金を所有者である事業者が負担するのが原則です。その分が家賃に反映されることがあるため、現在の管理費等と家賃の差額を比較しましょう。

築年数が古いマンションは、買取価格が低くなりやすい点にも注意が必要です。前述の国民生活センターの事例のように、売却から数年後に家賃の値上げや退去を求められるケースもあります。

2026年10月施行の国土交通省ガイドライン（リースバックの規制）

トラブルの増加を受けて、国土交通省は2026年7月に「住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（リースバックに関するガイドライン）」を策定しました。2026年10月1日から施行されます。

新しい法律ができたわけではなく、宅地建物取引業法をリースバックにどう当てはめるかを明確にしたものです。主なポイントは次のとおりです。

契約時に事業者から十分な説明がない場合や、説明を書面でもらえない場合は、契約を見送る判断材料になります。

出典：国土交通省「『住宅のリースバック取引における宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方』について」／国土交通省「ガイドラインの策定（概要）」

リースバックの注意点｜契約前のチェックリスト

リースバックで後悔しないために、契約前に確認したい項目を一覧にまとめました。いずれも契約書や重要事項の説明で確認できるはずの内容です。

その場で契約を迫られても即決せず、契約書を持ち帰って家族など信頼できる人と相談しましょう。不安があれば、消費者ホットライン「188（いやや！）」で最寄りの消費生活センターに相談できます。

リースバックが向いている人・向いていない人

ここまでの内容を踏まえ、リースバックが向いている人と向いていない人を整理します。

向いていない人に当てはまる場合は、通常の売却による住み替えや、リバースモーゲージなどの別の方法も比較しましょう。

リースバックにかかる税金（譲渡所得・固定資産税）

リースバックは自宅の売却なので、売却益が出れば譲渡所得として所得税・住民税の対象になります。自分が住んでいる家の売却であれば、要件を満たすと「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を使える可能性があります。個別の適用可否は、税務署や税理士に確認してください。

固定資産税は、毎年1月1日時点の所有者に課税される税金で、標準税率は1.4%です。売却した年の税額は所有者だった人に課税されるため、売買代金とは別に、引き渡し日以降の分を日割りで精算するのが一般的です。翌年以降は事業者が納めることになります。

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」／総務省「固定資産税の概要」