住宅ローンの繰り上げ返済とは？2つの方法と効果

繰り上げ返済とは、毎月の約定返済とは別に、元金の一部または全部を前倒しで返す方法です。返済した資金は全額が元金に充てられるため、その元金に将来かかるはずだった利息がなくなります。

住宅ローンの毎月の利息は、月割り計算の場合、原則として「ローン残高×年利÷12」で計算されます。繰り上げ返済で元金を減らすと、その後の利息を計算する基準となる残高が小さくなるため、支払利息を減らせます。

一部繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2つの方法があり、何を優先するかで選び方が変わります。

期間短縮型は完済を早め、支払利息を減らす

期間短縮型は、毎月の返済額を維持したまま完済時期を前倒しする方法です。同じ金額・時期・金利なら、返済額軽減型より利息の軽減額が大きくなります。

注意点として、一度短縮した返済期間を元に戻す手続きは原則としてできません。教育費の増加などで家計が苦しくなっても、毎月の返済額は下がらないままです。

返済額軽減型は毎月の返済負担を減らす

返済額軽減型は、完済時期を変えずに毎月の返済額を下げる方法です。利息の軽減効果は期間短縮型より小さいものの、家計の毎月の収支が改善します。

後述の試算条件では、借入から10年経過後に100万円を返済額軽減型で返すと、毎月の返済額は約3,800円下がります。残り25年間の返済額は合計約113万円減りますが、このうち100万円は先に返した元金です。利息の削減額は約13万円であり、約113万円すべてが節約額になるわけではありません。

一部繰り上げ返済と全額繰り上げ返済の違い

一部繰り上げ返済は残高の一部を返す方法で、全額繰り上げ返済は残債をまとめて完済する方法です。両者は用意する資金と手続きが異なります。

一部返済では、期間短縮型か返済額軽減型かを選びます。全額返済では、残元金に加えて前回返済日から完済日までの経過利息、金融機関によっては手数料も必要です。

出典：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

住宅ローン繰り上げ返済シミュレーション【金額・時期・方法・金利別】

繰り上げ返済の効果は、金額・実行時期・返済方法・金利の4つで決まります。この章では、すべてのケースを同じ前提で試算し、「利息軽減額」「毎月返済額」「完済時期」「返済に使う資金」を並べて比較します。

なお、試算には住宅ローン控除と手数料を含めていません。

試算条件と繰り上げ返済しない場合の返済額

試算条件は以下のとおりです。

元利均等返済とは、毎月の返済額（元金＋利息）を一定にする方式です。返済初期は利息の割合が大きく、後半になるほど元金の割合が増えます。

この条件で繰り上げ返済をしなかった場合、毎月の返済額は84,686円、総返済額は約3,557万円です。利息の総額は約557万円になります。

10年経過時点の残高は約2,247万円で、残りの返済回数は300回です。以降の試算では、この残高に対して繰り上げ返済を行います。

100万円・300万円・500万円を返済すると利息はいくら減る？

10年経過時点で期間短縮型を選んだ場合、100万円で約27.6万円、500万円で約122.7万円の利息が減ります。金額が大きいほど効果は大きくなりますが、比例より少し小さくなる点に注意が必要です。

300万円の軽減額が100万円の3倍（約82.9万円）に届かないのは、追加で返す元金ほど、本来の予定では早い時期に返し終えるはずだったものになるからです。最初の100万円は完済間際の元金に相当し、利息がかかる残り期間が最も長い一方、2つ目・3つ目の100万円はそれより短い期間しか利息を消せません。

5年後・15年後・25年後では効果がどう変わる？

同じ100万円でも、5年後に返せば約34.1万円、25年後なら約10.0万円しか利息は減りません。実行時期が早いほど効果は大きくなります。

早いほど有利な理由は、返済した元金に対して将来利息がかかる期間が長く残っているからです。5年後に返した100万円は残り30年分の利息を消しますが、25年後なら残り10年分しか消せません。

ただし、早い時期ほど手元資金も少ないのが一般的です。効果の大きさと、生活防衛資金や教育費の確保は別の問題として切り分けてください。

期間短縮型と返済額軽減型ではどちらが有利？

利息の軽減額だけで見れば期間短縮型が有利で、100万円の場合は約2.1倍の差がつきます。一方、毎月の家計を改善したい場合は返済額軽減型に固有の価値があります。

返済額軽減型は、繰り上げ返済後の残高を、当初の完済日までの残り期間で返すように毎月の返済額を計算し直します。毎月の返済額を維持する期間短縮型に比べると元金の減り方がゆるやかなため、総支払利息の削減額は小さくなります。今回の例では、繰り上げ返済後も残り25年間の返済が続きます。

金利0.5%・1.0%・2.0%では効果がどう違う？

金利が高いほど、同じ100万円の効果は大きくなります。年0.5%なら約13.0万円、年2.0%なら約62.7万円と、およそ5倍の開きがあります。

いずれも10年経過時点に100万円を返した場合で、金利は全期間一定としています。現在の市場金利や将来の予測とは切り離した比較です。

変動金利で今後の金利上昇を織り込む場合は、前提が崩れます。金利が上がる時点と返済額の見直しルールを決めた別の試算が必要です。

住宅ローンの繰り上げ返済をしないほうがいいケース

繰り上げ返済をしないほうがいいのは、手元資金が不足するケース、数年内に大きな支出が控えているケース、控除や手数料で効果が小さくなるケースです。「控除期間中だから」「低金利だから」という理由だけで一律に決まるわけではありません。

判断の順番は、まず残す預金を決め、次に実際の控除額と利息軽減額を比較する流れが基本です。以下では、該当する人が多い4つのケースを整理します。

返済すると生活防衛資金が不足する

生活防衛資金が不足する状態で繰り上げ返済をするのは避けてください。返済した資金は原則として引き出せず、急な出費に対応できなくなるからです。

生活防衛資金とは、収入が途絶えても生活を維持するための預金です。目安として生活費の6か月〜1年分がよく挙げられますが、あくまで一例にすぎません。

考える順番は「先に残す預金を決め、残りから返済額を考える」です。返したい金額から逆算すると、手元資金が薄くなりがちです。なお、必要な生活防衛資金の額については、こちらの記事で詳しく解説しています。

教育費・修繕費など大きな支出が近い

数年以内に使う予定が決まっている資金は、繰り上げ返済にも値動きのある投資にも回さないのが原則です。使う時期に資金が手元にないと、より金利の高いローンで穴埋めする事態になりかねません。

具体的には、大学進学費用、住宅の外壁や設備の修繕費、車の買い替え、住み替え費用などが該当します。特に住宅は築10〜15年で外壁塗装や給湯器の交換が重なりやすく、まとまった支出が発生します。

住宅ローン控除の減少や手数料で効果が小さくなる

住宅ローン控除を受けている期間中は、繰り上げ返済によって控除額が減る場合があります。そのため、利息軽減額だけでなく、残りの控除期間全体で実際に受けられる控除額がどの程度減るかも確認する必要があります。手数料がかかる金融機関では、少額の返済で手数料負けする場合もあります。

ただし「金利1%未満なら損」といった一律の基準は使わないでください。損得は残り期間、実際に受けている控除額、手数料、資金の必要時期で決まります。

たとえば、繰り上げ返済後の年末残高も控除対象の借入限度額以上であれば、その年の控除額は原則として変わりません。ただし、翌年以降は残高が限度額を下回る時期が早まり、控除額が減る可能性があります。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

団信と家族に残す資金のバランスを確認したい

団信（団体信用生命保険）の保障を重視する人は、繰り上げ返済で保障の対象となる残高が減る点を理解したうえで判断してください。団信は、契約者が死亡または高度障害になった際に残債が保険で完済される仕組みです。

繰り上げ返済をすると、万一の際に保険で消える債務が減ります。一方で、返済義務のある借金そのものも同じ金額だけ減っているため、「保障が減るから損」と単純には言えません。

確認すべきは、万一の際に家族の手元に残る預金と、その後の住居費の負担です。繰り上げ返済で預金が減ると、住宅は残っても当面の生活費が不足する可能性があります。

他の生命保険の保障額とあわせて、住宅以外の資金がどれだけ残るかを見てください。生命保険の見直しと繰り上げ返済はセットで検討する価値があります。団信について詳しく知りたい方は、こちらの記事も参考にしてみてください。

住宅ローン控除を含めると、いつ繰り上げ返済するのがよい？

住宅ローン控除を受けている人は、利息軽減額から控除の減少額と手数料を差し引いた「実質的な軽減額」で判断する必要があります。控除中か終了後かの二択ではなく、自分が実際に受けている控除額で比べるのが正確です。

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高の一定割合を所得税や住民税から差し引く制度で、2026年入居の場合、控除率は0.7%、控除期間は最長13年です。制度は2030年入居分まで延長されています。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

出典：国土交通省「住宅ローン減税」

利息軽減額から控除の減少額と費用を差し引く

実質的な軽減額は、次の式で概算できます。

ここでは、控除率0.7%が適用され、借入限度額や納税額による制限を受けずに控除を使い切れるケースを仮定します。借入から10年経過後に100万円を期間短縮型で返すと、利息軽減額は約27.6万円です。繰り上げ返済によって影響を受ける年末残高が残り3回ある場合、控除の減少額は概算で約2.1万円となります。

借入から1年経過後に100万円を期間短縮型で返す場合は、利息軽減額が約39.6万円になります。この時点で控除が残り12年分あると仮定すると、控除の減少額は概算で約9万円です。早期の返済ほど利息軽減効果は大きくなる一方、控除が減る期間も長くなります。実際の控除率と控除期間は入居年などによって異なるため、自分に適用される条件で比較してください。

この式は将来の金額を単純に合計した比較で、預金の利息や運用損益は含めていません。控除額は入居年・住宅の区分・借入限度額・納税額で変わるため、自分の条件で試算してください。

控除期間中でも繰り上げ返済を検討できるケース

控除期間中でも、繰り上げ返済による控除の減少が小さい、または生じないケースがあります。その場合は、控除を十分に使い切っているケースよりも繰り上げ返済を検討しやすくなります。

代表的なのは、繰り上げ返済後の年末残高も控除対象の借入限度額以上となるケースです。借入限度額は入居年や住宅の区分、世帯の条件によって異なります。ただし、当年の控除額が変わらなくても、翌年以降の控除額が減る場合があるため、残りの控除期間全体で確認してください。

自分の控除額は、確定申告書や源泉徴収票、住民税の決定通知書で確認できます。「残高×0.7%」と実際の控除額を見比べてみてください。

出典：国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」

年末と年明け、控除終了前後を比較する

年末の残高で控除額が決まるため、12月に返すか1月に返すかで控除額が変わります。年明けまで待てば、その年の控除額を維持できる一方、待つ間の利息は発生します。

たとえば100万円の返済を12月から翌年1月に1か月遅らせると、追加で発生する利息は年1.0%なら約830円です。維持できる控除額は7,000円なので、この条件では年明けに返すほうが有利になります。

ただし「控除終了まで待てば必ず得」とは言えません。控除の残り期間が長いほど待つ間の利息が積み上がり、年1.0%で3年待てば約3万円の利息が発生します。

控除終了後に返済すれば控除の減少はゼロになりますが、その時点では残高が減って利息軽減額も小さくなっています。両方の数字を出して比較してください。

住宅ローン控除の仕組みについては、こちらの記事もあわせてご覧ください。

期間短縮で控除対象外になる条件に注意する

期間短縮型で返済期間が短くなりすぎると、住宅ローン控除の対象外になる場合があります。控除の要件に「返済期間が10年以上」という条件があるからです。

ここで確認するのは、初回返済から繰り上げ返済後の最終返済までの期間です。「残りの返済期間が10年未満になると対象外」という説明は正確ではありません。

たとえば35年ローンを10年返済した時点で、期間短縮型により残り期間が9年になったとします。この場合、通算の返済期間は19年なので、控除の要件は満たします。

出典：国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」

住宅ローン繰り上げ返済の手数料はいくら？銀行・手続き別に比較

一部繰り上げ返済の手数料は、主要銀行ではインターネット手続きなら無料が主流です。一方、窓口や書面での手続き、全額繰り上げ返済では1万〜3万円台の手数料がかかる場合があります。

手数料は金融機関だけでなく、契約時期・商品・金利タイプによっても異なります。以下の一覧は各社の公式案内をもとにした目安で、自分の契約の適用条件は必ず借入先で確認してください。

主要銀行の一部返済・全額返済の手数料一覧

※ ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン〈ネット専用〉は、窓口・書面での手続きがないため「―」としています。

三菱UFJ銀行では、インターネット申込なら一部繰上返済の手数料は無料で、店頭窓口では16,500円がかかります。三井住友銀行は2025年3月からネット経由の全額繰上返済を無料にした一方、窓口での全額返済は33,000円に引き上げました。みずほ銀行はネットでの一部返済は無料ですが完済には対応しておらず、店頭での完済は33,000円です。

ドコモSMTBネット銀行（2026年8月に住信SBIネット銀行から商号変更）のネット専用住宅ローンは、一部繰上返済が無料で、全額繰上返済は変動金利適用期間中は無料、固定金利適用期間中は33,000円です。

同じ銀行でも、保証会社を利用している場合は別途事務手数料がかかる場合があります。固定金利の特約期間中は全額返済に手数料がかかる設計も多いため、金利タイプの確認が欠かせません。

出典：三菱UFJ銀行「借入後に必要な住宅ローン手数料」

出典：三井住友銀行「住宅ローン 繰上返済」

出典：みずほ銀行「ご利用中の契約内容変更の手数料一覧」

出典：三井住友信託銀行「住宅ローン 繰上返済（全額繰上返済）」

出典：ドコモSMTBネット銀行「〔住宅ローン〈ネット専用〉〕繰上返済の手数料はかかりますか？」

フラット35の手数料と最低返済額

フラット35は、一部返済・全額返済ともに手数料が無料です。ただし最低返済額が手続き方法で異なります。

金融機関窓口での一部繰上返済は100万円以上からですが、返済中の利用者向けインターネットサービス「住・My Note」を使えば10万円以上から手続きできます。手数料はどちらも無料です。

繰上返済日は毎月の口座振替日で、住・My Noteでの申込と取下げには期限があります。窓口の場合は返済希望月の1か月前までに申し込む必要があるため、時期を決めたら早めに動いてください。

全額返済を住・My Noteで申し込めるかどうかは金融機関によって異なります。借入先が対応しているかを事前に確認する必要があります。

出典：住宅金融支援機構「【フラット35】繰上返済」

保証料の返戻・事務手数料・抵当権抹消費用も確認する

繰り上げ返済手数料以外にも、費用や返戻金が発生する場合があります。全体の収支を見るには、これらも一覧にしてください。

全額返済時には、抵当権抹消の登記費用がかかります。登録免許税は不動産1件につき1,000円で、司法書士に依頼すれば別途報酬が必要です。自分で法務局に申請すれば実費だけで済みます。

出典：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」

少額ずつ返すか、まとめて返すかを比較する

住宅ローン控除や預金利息などを考慮せず、支払利息だけを比較するなら、手数料が無料の場合は資金ができた時点で少額ずつ返すほうが有利です。まとめて返すために待つ間も、ローンの利息が発生するからです。

手数料が有料の場合は、手数料の合計と待つ間の利息増加を比較してください。1回16,500円の手数料がかかるなら、10回に分ければ16.5万円で、100万円の利息軽減額27.6万円の6割が消えます。

このケースでは、まとめて返すほうが合理的です。手数料が無料になるネット手続きへの切り替えが可能なら、それが先決になります。

自分の住宅ローンで繰り上げ返済をシミュレーションする方法

記事の試算はあくまで一例で、自分の条件で試算し直す必要があります。必要な情報は「残高・金利・残り期間・返済方式」の4つで、いずれも返済予定表で確認できます。

自分で試算する理由は、借入額や金利が少し違うだけで軽減額が数十万円変わるからです。汎用的な試算結果を自分に当てはめると、判断を誤ります。

残高・金利・残り期間・返済方式を確認する

まず、金融機関から送られてくる返済予定表（償還予定表）で現在の残高を確認してください。インターネットバンキングの住宅ローン画面でも照会できます。

注意点は、借入当初の金額と現在の残高を混同しない点です。3,000万円を借りた人でも、10年後の残高は約2,247万円まで減っています。

あわせて、現在の適用金利、残りの返済回数、元利均等か元金均等かを確認します。変動金利の場合は、次回の金利見直し日と返済額の見直しルール（5年ルール・125%ルールの有無）も控えておいてください。

借入先の公式シミュレーターで返済後の条件を確認する

借入先の金融機関が提供するシミュレーターを使うのが、最も正確です。契約情報と連動している場合は、実行後の毎月返済額と完済時期がそのまま表示されます。

他行や不動産ポータルの汎用ツールも利用できますが、あくまで参考値として扱ってください。実行可能な金額の単位や申込条件は、借入先のルールで決まります。

確認すべき結果は「返済後の毎月返済額」「完済予定日」「軽減される利息の総額」の3点です。期間短縮型では完済予定日が控除の要件を満たすかどうかも見てください。

繰り上げ返済だけでなく、住宅ローンの借り換えも負担を軽減する選択肢です。詳しくは、こちらの記事も参考にしてみてください。

繰り上げ返済・預金・NISAのどれを優先する？

余裕資金の使い道は、預金・繰り上げ返済・投資の三択で考えるのが現実的です。「繰り上げ返済か投資か」の二択にすると、手元資金を残す選択肢が抜け落ちます。

優先順位の基本は、生活防衛資金と予定支出を預金で確保したうえで、残りを返済と投資に配分する流れです。以下では、それぞれの効果をどう比較するかを整理します。

預金で残す資金と返済・投資に回せる資金を分ける

最初に、預金として残す金額を確定してください。生活防衛資金と、数年以内に使う予定の資金がこれに当たります。

「株式や投資信託はいつでも換金できるから預金の代わりになる」という考え方は危険です。必要な時期に値下がりしている可能性があり、損失を確定して換金する事態になりかねません。

繰り上げ返済に回した資金も、原則として引き出せません。預金で残す金額を決めた後に、残りの資金を返済と投資でどう配分するかを考える順番が基本です。

利息削減効果と投資の期待リターンは分けて考える

「借入金利を上回る利回りで運用できるなら投資が有利」という原則は正しいものの、単純に比較はできません。利息削減は確定した効果である一方、投資の期待リターンは実現しない可能性があるからです。

比較の際は、税金・運用費用・価格変動・運用期間を含めてください。NISA口座なら運用益は非課税ですが、投資信託の信託報酬は毎年かかります。

2026年9月中旬時点で日銀の政策金利は1.00%で、主要行では変動金利の基準金利を引き上げる動きが続いています。変動金利の人は、金利上昇で繰り上げ返済の効果が大きくなる一方、家計の返済負担も増える両面を意識してください。

出典：日本銀行「当面の金融政策運営について（2026年7月31日）」

出典：金融庁「NISAを知る」

同じ資金・期間で繰り上げ返済とNISA運用を比較する

10年経過時点の100万円を、繰り上げ返済とNISAでの運用に振り分けた場合を比べます。比較の前提として、家計から出ていく資金は同じ100万円、期間は残りの返済期間である25年にそろえます。

一方、100万円をNISAで25年間運用した場合の結果は、次のとおりです。運用益は再投資し、利回りは運用費用控除後の年率とします。比較には住宅ローン控除や繰り上げ返済手数料を含めていません。

※ 繰り上げ返済の場合の手元資金約127.6万円と比較しています。差額は端数処理前の数値で計算しています。

今回の条件では、両者の結果がほぼ同じになる運用利回りは年1%前後です。費用控除後で年3%の複利運用を実現できた場合は、投資のほうが多くの資金を残せます。ただし、実際の運用成果は不確実であり、長期間運用しても想定した利回りを得られるとは限りません。

繰り上げ返済と積立投資を併用する

繰り上げ返済と投資は二者択一ではなく、併用が現実的な選択肢です。確定した効果と期待リターンを組み合わせれば、どちらか一方に偏るリスクを抑えられます。

一律の配分比率はありません。完済目標の年齢、収入の安定性、今後の必要資金で決めてください。定年までに完済したい人は返済の比率を高め、収入が安定していて運用期間を長く取れる人は投資の比率を高める考え方が基本です。

返済額軽減型を選んだ場合は、下がった返済額の分をそのまま積立投資の設定に回す方法があります。毎月3,769円が浮くなら、その金額をNISAのつみたて投資枠で自動積立にすれば、返済と資産形成が連動します。

期間短縮型で早期完済した後の余力も同じです。完済後に浮いた毎月8万円台の資金を、教育費や老後資金に振り向ける計画をあらかじめ立てておいてください。

繰り上げ返済を実行する前の確認と手続き

繰り上げ返済の実行を決めたら、返済額・返済方法・実行日を確定し、申込期限と必要書類を確認する流れです。手続きの流れは金融機関によって異なるため、確認項目を中心に整理します。

事前確認が重要な理由は、手続きの取り消しや変更ができない金融機関が多いからです。実行後に「期間短縮型ではなく軽減型にすればよかった」と思っても、原則として戻せません。

返済額・返済方法・実行日を決める

繰り上げ返済にあたり、最終確認の項目は次の4つです。

期間短縮型で完済年齢が退職後にずれ込む設計を修正できるなら、それ自体が大きな効果です。逆に、既に完済年齢に余裕があるなら、返済額軽減型で毎月の余裕を作る選択もあります。

申込期限・入金期限・必要書類を確認する

申込期限や必要なものは、金融機関と手続き方法によって異なります。ネット手続きではログイン情報や所定の本人認証が必要です。窓口では本人確認書類、返済口座の情報、届出印などを求められる場合があります。保証人の同意が必要な契約もあるため、借入先の案内を確認してください。

繰り上げ返済の資金は、指定日に返済口座から引き落とされる方式が多く見られます。繰り上げ返済額だけでなく、同日に引き落とされる毎月の返済額や手数料なども確認し、借入先が指定する期限までに必要額を入金してください。

返済後の予定表と完済時の抵当権抹消を確認する

一部返済後は、新しい返済予定表が発行されます。毎月返済額と完済予定日が申込内容と一致しているか、確認してください。

全額返済後は、抵当権抹消の手続きが必要です。金融機関から抹消に必要な書類（抵当権解除証書、委任状など）を受け取り、法務局で登記申請を行います。

抵当権抹消書類の受取時期や方法は、金融機関によって異なります。売却や借り換えで完済当日に書類が必要な場合は、その旨を借入先に伝え、申込期限と受取方法を事前に確認してください。決済日に間に合うよう、必要に応じて司法書士や不動産会社とも日程を調整しましょう。

出典：法務局「抵当権の抹消登記に必要な書類と登録免許税」