投資の知恵袋
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空き家を売却して3000万円の控除を受ける予定です。申告時の必要書類を教えて下さい。
回答済み
1
2026/07/14 13:05
男性
50代
相続した空き家を売却し、譲渡所得の3,000万円特別控除の適用を検討しています。確定申告の際に必要となる書類や添付資料について、具体的に何を準備すべきか分からず困っています。適用要件の確認も含めて教えてください。
回答をひとことでまとめると...
相続空き家の3,000万円特別控除は、適用要件を確認したうえで、確認書や売買契約書、登記事項証明書など必要書類を漏れなく整えることが重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
確定申告では、まず譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）を作成し、この特例では5面の添付も必要です。
あわせて、売買契約書の写し、被相続人居住用家屋と敷地の登記事項証明書など、相続取得・1981年5月31日以前建築・区分所有建物でないことを確認できる資料を準備します。
さらに、所在地の市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書は必須書類です。譲渡価額が1億円以下と分かる資料も必要です。
家屋を売った場合は、原則として耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しが追加で必要です。譲渡後に取壊しをした場合などは、その事実が分かる登記事項証明書等で代替する場面があります。
要件面では、被相続人が一人で住んでいた家屋で、相続開始から譲渡まで事業・貸付・居住に使っていないこと、そして相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡かを必ず確認してください。書類不備や要件認定のずれがあると、控除が認められないおそれがあります。
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キャピタルゲインとは、株式や不動産、投資信託などの資産を購入した価格よりも高く売却したことによって得られる利益のことです。一般的な経済用語としては「売却益」と呼ばれ、資産運用における収益のひとつとして広く使われています。日本の税法においては、このキャピタルゲインは「譲渡所得」として分類され、確定申告などで所得として扱われます。つまり、経済的な意味ではキャピタルゲインと譲渡所得は同様の概念を指しますが、前者が広義の利益、後者が課税対象としての所得という違いがあります。投資の成果を判断したり、税金を計算したりするうえで、両者の使われ方を正しく理解することが大切です。
登記事項証明書
登記事項証明書とは、不動産登記簿に記載されている内容を証明するための公的な書類で、法務局が発行します。以前は「登記簿謄本」とも呼ばれていました。記載されている内容には、不動産の所在地や面積、所有者の氏名、抵当権などの権利関係が含まれており、不動産の法的な状態を確認するために不可欠な書類です。 不動産の売買、相続、担保設定などの取引において、権利関係が正確であるかどうかを確認するために提出が求められることが一般的です。オンラインでの取得も可能で、「全部事項証明書」と「現在事項証明書」の2種類があり、必要に応じて使い分けます。不動産の安全な取引や登記手続を行ううえで、信頼性の高い情報源として活用される非常に重要な書類です。
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居住用財産の特例
居住用財産の特例とは、自分が住んでいた家や土地を売却したときに、一定の条件を満たせば税金の負担を軽くできる制度の総称です。代表的なのは「3,000万円の特別控除」で、マイホームを売って利益が出ても、最大3,000万円まで課税対象から差し引くことができます。そのため、実際に支払う税額が大幅に減り、住み替えや老後資金づくりの場面で役立ちます。 この特例にはほかにも、10年以上所有したマイホームを売った場合に税率が軽くなる「軽減税率の特例」、新しい家を買い替えるときに課税を将来まで繰り延べられる「買換え特例」、逆に売却で損失が出たときに給与など他の所得と通算できる「損益通算・繰越控除」といった仕組みがあります。また、相続した空き家を一定条件で売却すると控除が受けられる制度もあります。 ただし、いずれの特例も「実際に住んでいた家であること」「過去2年以内に同じ特例を使っていないこと」「親族など特別な関係者への売却でないこと」など、細かな条件があります。特例を使うには確定申告が必須で、契約書や住民票の附票などの証明書類も必要です。 つまり、居住用財産の特例はマイホーム売却に伴う税負担を大きく減らせる強力な仕組みですが、適用期限や条件を満たさないと使えない場合もあるため、売却を検討する際は早めに制度内容を確認して準備することが重要です。
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