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相続時、貸家建付地はどのように評価しますか？
回答済み
1
2026/07/14 13:05
男性
50代
親から賃貸用の土地を相続したのですが、相続税の評価において「貸家建付地」としてどのように評価額が算定されるのか分かりません。借地権割合や借家権割合の影響、計算方法や注意点について教えてください。
回答をひとことでまとめると...
貸家建付地の相続税評価は、自用地評価額を基に借地権割合・借家権割合・賃貸割合を反映して算定します。空室状況や賃貸実態によって評価額が変わるため、要件確認が重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
貸家建付地とは、賃貸用建物が建っている土地で、借家人の利用権により所有者の利用が制約されるため、相続税評価額が自用地より減額される土地をいいます。
評価は自用地評価額を基礎に、借地権割合・借家権割合・賃貸割合を反映して算定します。基本式は「自用地評価額×（1−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）」で、借地権割合は地域ごと、借家権割合は原則30％です。
賃貸割合は実際に賃貸されている割合を指し、空室が多いと減額効果は小さくなります。一方で、一時的な空室でも継続的な賃貸意思が認められる場合は、賃貸割合に含められる可能性があります。
つまり、賃貸実態の有無、自用部分との区分、相続直前の空室状況などが重要な判断要素です。形式的な契約だけでは否認されるリスクがあるため、収入状況や募集状況など客観的資料の整備が求められます。
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“代襲相続が発生すると、相続税の基礎控除はどのように計算しますか？”
A. 代襲相続があっても相続税の基礎控除は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で計算し、代襲相続人も法定相続人に含めて数えます。
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“相続で取得した土地について、評価額の調べ方を教えて下さい。”
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A. 小規模宅地等の特例、事業承継税制、農地等の納税猶予の3つが主要な評価減特例です。強力な節税効果がありますが厳格な要件と継続的な義務履行が必要です
関連する専門用語
貸家建付地（かしやたてつけち）
貸家建付地（かしやたてつけち）とは、貸家が建っている土地のことで、その土地は貸家とセットで利用されているため、自由に使える範囲や価値が制限される場合があります。 例えば、自分がその土地を所有していても、上に貸家が建っていて他人が住んでいる場合、自由に更地にしたり建物を取り壊したりすることは契約や法律上できません。このため、実際の市場価値は同じ場所の更地より低く評価されることがあります。税務上の評価では、貸家が存在することで土地の利用価値が制限される分を反映して計算される仕組みになっています。
相続税評価額
相続税評価額とは、亡くなった方の財産を相続する際に、その財産がいくらの価値があるかを税務上で計算した金額のことです。 この金額を基にして、相続税がいくらになるかが決まります。現金や預金はそのままの金額で評価されますが、不動産や株式などは国が定めた評価方法に基づいて計算されるため、実際の市場価格とは異なることがあります。 たとえば、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」を用いて算出されるため、相場よりも低くなる場合もあります。この評価額を正しく把握しておくことで、相続税の対策や資産の分配を円滑に行うことができます。
自用地
自用地とは、その土地を所有者自身が住居や事業などのために直接使っている土地のことを指します。たとえば、自分の家を建てて住んでいる土地や、自分の会社の敷地として使っている土地が「自用地」となります。相続税や固定資産税の評価においては、この「自分で使っているかどうか」が重要な区分になり、第三者に貸している土地（貸付地）とは異なる評価方法が適用されます。 特に相続税では、自用地は原則として「路線価方式」や「倍率方式」によって評価され、その土地の市場価値に近い金額で算定されるため、課税評価額が比較的高くなります。土地の活用方法や名義変更のタイミングによって評価額が大きく変わることもあるため、資産運用や相続対策を考える際には、この「自用地」という概念を理解しておくことが大切です。
借家権（しゃっかけん）割合
借家権（しゃっかけん）割合とは、建物を借りて住んでいる人（借家人）が持つ「借家権」という権利の価値を、建物の評価額に対してどれくらい占めるかを示した割合のことです。主に相続税や贈与税の計算に使われ、建物が貸家になっている場合、その建物の評価額は借家人の権利分を差し引いて算出されます。これにより、実際の相続税評価額が下がる効果があります。 たとえば、借家権割合が30％とされている地域では、建物の評価額からその30％を控除できるため、相続税の負担を軽減できる仕組みとなっています。借家権割合は地域によって異なり、国税庁が定めた基準に基づいて決まります。資産を貸す側（大家）にとっては、所有資産の評価に影響する重要な項目であり、不動産を含む資産運用を行う際には押さえておくべき概念です。
賃貸割合
賃貸割合とは、不動産のうち、第三者に貸し出している部分が全体に対してどれくらいの割合を占めているかを示す指標です。これは特に、建物の一部を自分で使いながら残りを賃貸しているようなケースで用いられます。たとえば、自宅の1階を店舗として貸していて、2階に自分が住んでいる場合、その建物の賃貸割合は「1階部分の面積 ÷ 全体の面積」で計算されます。この割合は、不動産の相続税評価や固定資産税評価に影響するだけでなく、青色申告や経費算入など税務上の処理にも関係してきます。また、賃貸割合が高いと、収益不動産としての側面が強くなり、資産運用の戦略にも大きく関係します。正確な計算と記録は、節税や税務調査への備えにもつながります。
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