投資の知恵袋
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相続で取得した土地について、評価額の調べ方を教えて下さい。
回答済み
1
2026/07/14 13:05
男性
50代
相続で取得した土地の評価額を調べたいと考えていますが、路線価や固定資産税評価額など複数の指標があり、どれを基準に確認すればよいのか分かりません。相続税の計算や売却時の判断に使う評価額の調べ方や具体的な手順について教えていただけますでしょうか。
回答をひとことでまとめると...
相続した土地の評価額は、相続税なら路線価方式または倍率方式で確認し、売却判断なら実勢価格を別に把握する必要があります。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
相続で取得した土地の評価額は、目的によって確認すべき基準が異なります。相続税の計算で見るのは、売買価格ではなく「相続税評価額」です。
まず、土地が路線価地域か倍率地域かを確認します。路線価地域では、国税庁の路線価図で前面道路の価格を調べ、土地面積や形状補正を踏まえて評価します。倍率地域では、固定資産税評価額に所定の倍率を掛けて算定します。
固定資産税評価額は、納税通知書や評価証明書で確認でき、倍率方式の基礎になる重要な数値です。ただし、これは相続税評価や税額計算の参考であり、そのまま売却価格を示すものではありません。
売却を判断する際は、不動産会社の査定や周辺の成約事例などから実勢価格を確認することが大切です。つまり、相続税では路線価や倍率、売却では実勢価格というように、用途ごとに評価額を使い分けて確認することが重要です。
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A. 小規模宅地の特例は、自宅や事業用の土地を一定の条件で相続する場合に、相続税評価額を最大80％減額できる制度です。
関連する専門用語
相続税評価額
相続税評価額とは、亡くなった方の財産を相続する際に、その財産がいくらの価値があるかを税務上で計算した金額のことです。 この金額を基にして、相続税がいくらになるかが決まります。現金や預金はそのままの金額で評価されますが、不動産や株式などは国が定めた評価方法に基づいて計算されるため、実際の市場価格とは異なることがあります。 たとえば、不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」を用いて算出されるため、相場よりも低くなる場合もあります。この評価額を正しく把握しておくことで、相続税の対策や資産の分配を円滑に行うことができます。
路線価
路線価とは、国税庁が毎年7～8月に公表する、1月1日時点の主要な道路に面した土地の1㎡あたりの価格です。主に相続税や贈与税の課税額を算出する際の基準として用いられます。 土地の評価額は、通常、実際の取引価格（時価）とは異なり、公示地価や基準地価を基に一定の割合で決定されます。一般的に、路線価は公示地価の約80％程度を目安に設定されますが、地域や土地の特性によって差が生じることもあります。 路線価は、土地の相続や贈与を行う際の税額計算に重要な指標となるため、事前に確認することで税負担の目安を把握することができます。また、路線価の適用範囲外の土地については、倍率方式と呼ばれる別の評価方法が用いられることもあります。土地の評価方法を理解し、適切な税務対策を講じることが重要です。
倍率方式
倍率方式とは、不動産の評価方法の一つで、土地の評価額を「基準となる土地価格」に一定の倍率をかけて求める方法です。主に相続税や固定資産税の算定など、課税目的での評価に用いられます。 具体的には、路線価や固定資産税評価額などの公的な基準価格をもとに、その土地の利用状況や地域特性、権利関係などを反映させた倍率を乗じて計算します。市場での実際の売買価格とは必ずしも一致しませんが、簡便かつ統一的な評価ができるため、税務上の実務で広く利用されています。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、土地や建物などの不動産に対して課税される固定資産税を計算するために、市区町村が評価して決める金額のことです。この評価額は原則として3年ごとに見直され、土地や建物の状況、周辺の地価などをもとに決定されます。 この金額は市場での売買価格とは異なり、実際の価格よりも低めに設定される傾向があります。また、相続税や不動産取得税など、他の税金の算出にも使われることがあるため、不動産を所有している方にとっては非常に重要な指標となります。納税通知書などで確認することができ、不動産の維持コストを把握する上でも役立ちます。
実勢価格
実勢価格とは、不動産や株式などの資産が、実際の市場において売買される際に成立した価格を指します。理論的な価値や公的な評価額とは異なり、買い手と売り手の合意によって決まる「実際の取引価格」であり、資産のリアルな市場価値を反映する指標です。 たとえば不動産の場合、同じエリア・条件の物件がいくらで取引されたかという過去の売買事例が、実勢価格を把握するうえで重要な参考情報となります。 資産運用の観点では、保有資産の現在価値を適切に把握するために、実勢価格の確認は不可欠です。特に不動産投資や相続対策においては、公的評価額（固定資産税評価額や相続税評価額）と実勢価格の差を理解することで、より精度の高い資産評価や戦略設計が可能になります。
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