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生前贈与を受けた不動産に対して、3000 万円特別控除は適用されますか？
回答済み
1
2026/07/15 12:02
男性
50代
親などから生前贈与で取得した不動産を将来売却する場合、居住用財産の3,000万円特別控除は適用できるのでしょうか。取得方法が贈与である場合の要件や適用可否、注意点について整理して知りたいです。
回答をひとことでまとめると...
生前贈与で取得した不動産でも、自分が居住したマイホームなら3,000万円控除の対象になり得ます。居住実態、売却時期、親族間売買でないこと、取得費の引き継ぎを確認しましょう。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
生前贈与で取得した不動産でも、要件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を適用できる可能性があります。取得方法が贈与であること自体は、特例の適用を妨げる理由にはなりません。
ポイントは、その不動産が売却する人にとって「自分が住んでいた家屋」またはその敷地にあたるかです。親から贈与を受けた後、本人がマイホームとして実際に居住し、その後に売却する場合は、居住実態や転居後の売却時期などを確認したうえで適用を判断します。
一方、贈与を受けただけで本人が住んでいない不動産や、賃貸用・別荘用の不動産、親が住んでいた家をそのまま売却するだけのケースでは、原則として通常のマイホーム特例は使えません。また、配偶者や親子など特別な関係者への売却も対象外です。
贈与取得では、贈与者の取得費や取得時期を引き継ぐ点にも注意が必要です。売却益が大きく出る場合があるため、3,000万円控除の可否だけでなく、取得費、所有期間、他の特例との併用制限、贈与税負担も含めて確認することが重要です。
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“生前贈与のやり方や手順を教えて下さい。”
A. 生前贈与は、贈与内容を決めて契約書や振込記録を残し、年110万円の基礎控除と申告要否を確認しながら進めるのが基本です。定期贈与認定や相続時の持ち戻しにも注意が必要です。
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“生前贈与をすると、相続税対策になる理由を教えて下さい。”
A. 生前贈与は、死亡時の相続財産を減らして相続税負担を抑える方法です。暦年贈与の年110万円非課税枠は有効ですが、相続開始前の贈与は加算対象になり得るため、時期と方法の設計が重要です。
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“土地は生前贈与と相続どちらが得ですか？”
A. 相続の方が一般的に有利で、小規模宅地等の特例で評価額を大きく減らせます。ただし値上がり見込みや配偶者への承継では生前贈与が有効になる場合もあります。
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A. 遺留分は、死亡時の遺産に一定の生前贈与を加算して計算します。
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A. 名義預金や定期贈与に認定されると贈与が無効または一括課税となり、特例残額にも課税が及びます。毎年契約書を作成し資金管理を受贈者に委ね、特例資金は期限内に使い切るなど書類整備と計画的運用が不可欠です。
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“居住用財産の3000万円特別控除とは、どのような制度ですか？”
A. 居住用財産の3,000万円特別控除は、自分が住んでいたマイホームを売却して利益が出た際、その譲渡所得から最大3,000万円までを非課税にできる制度です。
関連する専門用語
生前贈与
生前贈与とは、本人が亡くなる前に、自分の財産を家族や親族などに贈り与えることを指します。たとえば、子どもや孫に現金や不動産などを自分の意思で生きているうちに渡す行為がこれにあたります。生前贈与を活用することで、相続時に財産が一度に多額に移転するのを防ぎ、相続税の負担を軽減する効果が期待できます。ただし、贈与にも贈与税がかかるため、贈与額やタイミング、誰に贈るかによって課税額が大きく変わることがあります。また、一定の条件を満たせば非課税になる特例制度もあるため、計画的に行うことが重要です。資産運用や相続対策として、生前贈与は家族に財産を無理なく引き継がせるための有効な手段のひとつです。
居住用財産の特例
居住用財産の特例とは、自分が住んでいた家や土地を売却したときに、一定の条件を満たせば税金の負担を軽くできる制度の総称です。代表的なのは「3,000万円の特別控除」で、マイホームを売って利益が出ても、最大3,000万円まで課税対象から差し引くことができます。そのため、実際に支払う税額が大幅に減り、住み替えや老後資金づくりの場面で役立ちます。 この特例にはほかにも、10年以上所有したマイホームを売った場合に税率が軽くなる「軽減税率の特例」、新しい家を買い替えるときに課税を将来まで繰り延べられる「買換え特例」、逆に売却で損失が出たときに給与など他の所得と通算できる「損益通算・繰越控除」といった仕組みがあります。また、相続した空き家を一定条件で売却すると控除が受けられる制度もあります。 ただし、いずれの特例も「実際に住んでいた家であること」「過去2年以内に同じ特例を使っていないこと」「親族など特別な関係者への売却でないこと」など、細かな条件があります。特例を使うには確定申告が必須で、契約書や住民票の附票などの証明書類も必要です。 つまり、居住用財産の特例はマイホーム売却に伴う税負担を大きく減らせる強力な仕組みですが、適用期限や条件を満たさないと使えない場合もあるため、売却を検討する際は早めに制度内容を確認して準備することが重要です。
キャピタルゲイン（売却益/譲渡所得）
キャピタルゲインとは、株式や不動産、投資信託などの資産を購入した価格よりも高く売却したことによって得られる利益のことです。一般的な経済用語としては「売却益」と呼ばれ、資産運用における収益のひとつとして広く使われています。日本の税法においては、このキャピタルゲインは「譲渡所得」として分類され、確定申告などで所得として扱われます。つまり、経済的な意味ではキャピタルゲインと譲渡所得は同様の概念を指しますが、前者が広義の利益、後者が課税対象としての所得という違いがあります。投資の成果を判断したり、税金を計算したりするうえで、両者の使われ方を正しく理解することが大切です。
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