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住宅ローンの借り換えでは、手数料はどの程度発生しますか？
回答済み
1
2026/07/15 12:02
男性
住宅ローンの借り換えを検討していますが、実際にどのような手数料が発生するのか知りたいです。事務手数料や保証料、登記費用などの種類や、おおよその金額の目安はどれくらいなのでしょうか。
回答をひとことでまとめると...
住宅ローンの借り換えでは、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかるため、金利差だけでなく総費用と返済軽減額を比較して判断することが重要です。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
住宅ローンの借り換えでは、金利だけでなく諸費用も確認が必要です。主な費用は、借入先に払う事務手数料、保証会社を使う場合の保証料、抵当権の抹消・設定に伴う登記費用、印紙税、現在のローンを完済する際の繰上返済手数料です。
目安として、事務手数料は定額型なら数万円、定率型なら借入額の2.2％前後となる商品があります。保証料は不要な商品もありますが、必要な場合は別途負担します。登記では抵当権設定の登録免許税が原則0.4％で、一定要件を満たす住宅は軽減税率の対象です。司法書士報酬も別途見込みます。
そのため、借り換えは「金利が下がるか」だけでなく、「諸費用を含めても総返済額が減るか」で判断することが大切です。複数行の見積もりを取り、手数料体系と保証料の有無、借り換え後の総負担を比較して判断するとよいでしょう。
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“フラット35から借り換えはできないというのは本当ですか？”
A. フラット35からの借り換えは可能です。民間ローンやフラット35借換融資への切替ができ、現状は固定金利が上昇傾向にあるため、メリットの有無は残高や残期間、金利差と諸費用を踏まえた総合判断が必要です。
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A. 借り換えは金利差0.5〜1％以上・残期間10年以上・残高1,000万円以上が目安。諸費用を含め損益分岐が2〜3年で回収できるなら実行を検討すべきです。
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A. 金利上昇への耐性と返済計画で選ぶのが合理的です。長期返済や家計に余裕がない場合は固定金利、短期返済や繰上返済が可能なら変動金利が有利です。
関連する専門用語
住宅ローン借り換え
住宅ローン借り換えとは、既存の住宅ローンを完済し、新たな住宅ローンに切り替えることで、債務条件を再構成する行為を指します。 この用語は、住宅ローンの返済状況を見直す場面や、金利環境や家計状況の変化を踏まえて負担の再評価を行う文脈で登場します。毎月の返済額や返済期間、金利タイプといった条件が、当初の契約時点と現在とで適合しているかを確認する過程で、「契約を継続するか、切り替えるか」という選択肢として参照されます。金融機関の提案やシミュレーションの説明においても前提語として使われます。 誤解されやすい点として、住宅ローン借り換えが「金利を下げるためだけの手続き」や「必ず返済額が減る方法」と理解されることがあります。しかし、借り換えは条件全体を組み替える行為であり、金利水準だけで効果が決まるものではありません。返済期間の再設定や諸費用の発生、担保評価の見直しなどが同時に関係するため、単純な金利比較だけで判断すると、期待していた負担軽減につながらないケースも生じます。 また、「同じ家のローンを続けるのだから、実質的には何も変わらない」と捉えられることもありますが、制度上は旧ローンの終了と新ローンの開始という別個の取引として整理されます。そのため、審査や契約条件は改めて設定され、過去の契約内容が自動的に引き継がれるわけではありません。この点を理解しないと、借り換え時の前提条件を誤認しやすくなります。 住宅ローン借り換えは、返済負担の大小を直接示す言葉ではなく、住宅ローンという長期債務を再設計するための制度的な手段を表す概念です。この用語に触れたときは、「何がどのように切り替わる行為なのか」「どの条件が再設定されるのか」という構造に着目して捉えることが、判断を誤らないための出発点になります。
保証料
保証料とは、住宅ローンを借りる際に、借入者が万が一返済できなくなったときに備えて、保証会社に対して支払う費用のことです。この費用を支払うことで、金融機関は返済が滞った場合でも保証会社から返済分を受け取ることができ、貸し倒れのリスクを減らすことができます。 借入者にとっては、連帯保証人を立てずにローンを組むことができるというメリットがあります。保証料の支払い方法には、ローン契約時に一括で支払う方法と、毎月の返済に上乗せして支払う方法があり、金額や支払方法は金融機関や保証会社によって異なります。なお、「フラット35買取型」のように、保証料が原則として不要なローン商品もあるため、事前に確認することが大切です。
登記（登記手続き）
登記とは、会社の設立や変更、財産の所有権などの法的事項を公的な記録として登録する手続きのことを指します。会社の登記は法務局で行われ、商号、本店所在地、役員構成などが記録されます。これらの登記情報は誰でも確認でき、取引の透明性を確保するために重要な役割を果たします。 投資家にとっても、登記情報は企業の実在性や信用を確認するための客観的な根拠のひとつであり、投資判断の信頼性を高める助けになります。また、不動産投資においても、登記を通じて所有権や担保権の状態を確認できます。
抵当権（モーゲージ）
抵当権とは、債権者（お金を貸した側）が、債務者（お金を借りた側）から返済を受けられない場合に備えて、不動産などの特定の財産を担保に取り、その財産を競売にかけて優先的に弁済を受けることができる権利のことです。たとえば住宅ローンを借りる際、銀行は融資の対象となる不動産に抵当権を設定します。 債務者が返済を滞らせた場合、金融機関はその不動産を差し押さえて競売にかけ、売却代金から返済を受けることができます。抵当権は通常、登記によって第三者にも対抗できるようにされ、担保の信頼性を高めています。債務の履行がある限り物件は自由に使用・居住できるため、債務者の不利益を最小限に抑えつつ、債権者の回収権を保護する仕組みです。
総返済額
総返済額とは、借入や分割払いなどにおいて、元本と利息等を含めて最終的に支払う金額の合計を指します。 この用語は、住宅ローンや各種ローン、割賦販売などの返済計画を確認する場面で登場します。借入時点で受け取った金額そのものではなく、返済期間を通じて実際に支払う総額を把握するための概念であり、「いくら借りたか」ではなく「最終的にいくら支払うか」に焦点を当てた指標です。資金計画や家計管理においては、長期的な負担感を把握するための前提情報として用いられます。 誤解されやすい点として、総返済額を「借入額とほぼ同じもの」や「返済回数を掛け算すれば分かる単純な数字」と捉えてしまうことがあります。しかし、総返済額には利息や手数料などが含まれるため、借入額とは必ずしも一致しません。また、返済期間や条件によって総額は変わり得るため、月々の返済額だけを見て判断すると、実際の負担を過小評価してしまう可能性があります。 さらに、総返済額は「返済の良し悪し」や「借入の是非」を直接示すものではありません。総額が大きいから不利、小さいから有利と単純に評価できる指標ではなく、返済期間や金利水準、他の支出との関係の中で位置づけられる数字です。この点を切り離して考えないと、短期的な返済額の軽さだけに引きずられた判断につながりやすくなります。 家計設計や資産管理の観点では、総返済額は将来にわたって確定する支出の全体像を把握するための概念です。返済中の資金繰りや生活設計を考える際には、毎月の返済額とあわせて、総返済額という「最終的な到達点」を意識しておくことが重要になります。総返済額を単なる数字としてではなく、長期的な負担を可視化するための基準として理解することが、この用語を正しく捉えるためのポイントです。
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