築古の木造アパート投資が節税につながるとされる主な理由は、建物部分の減価償却費を経費計上できるためです。木造アパートは法定耐用年数が短く、築年数が経過した物件では、取得後の償却期間も短くなりやすいため、短期間で比較的大きな減価償却費を計上できる場合があります。

不動産所得は、家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、借入金利息、減価償却費などを差し引いて計算します。減価償却費により帳簿上の赤字が生じ、その赤字を給与所得などと損益通算できれば、課税所得が下がり、所得税・住民税の負担軽減につながる可能性があります。

ただし、節税効果は手元資金の増加と同じではありません。築古物件は修繕費、空室、家賃下落、融資条件の悪化などのリスクがあり、想定外の支出が節税額を上回ることもあります。また、土地取得に係る借入金利息の一部は損益通算の対象外となる場合があります。

さらに、減価償却を進めると将来売却時の取得費が下がり、譲渡所得が大きくなる可能性があります。築古木造アパート投資は、節税だけで判断せず、賃貸需要、修繕計画、出口戦略、税引後キャッシュフローを総合的に確認することが重要です。