不動産投資の節税は、主に「減価償却」と「損益通算」によって課税所得を減らす仕組みです。節税になるのは、家賃収入そのものが非課税になるからではなく、必要経費を計上することで不動産所得を圧縮できるためです。

減価償却とは、建物の取得費を法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費にする制度です。土地は減価償却できませんが、建物部分は実際の現金支出がない年でも経費計上できるため、帳簿上の利益を小さくできます。

また、ローン利息、管理費、修繕費、固定資産税なども必要経費になります。これらの経費や減価償却費によって不動産所得が赤字になった場合、給与所得などと損益通算でき、全体の課税所得が下がることで所得税・住民税の軽減につながります。

ただし、節税効果だけを目的に赤字物件を購入するのは危険です。将来売却時には減価償却分だけ取得費が下がり、譲渡所得が増える可能性があります。節税額だけでなく、家賃収入、空室リスク、修繕費、売却時の税負担まで含めて判断することが重要です。