サラリーマンの不動産投資が節税につながるのは、不動産所得の赤字を一定の範囲で給与所得と損益通算できるためです。家賃収入から管理費、修繕費、固定資産税、ローン利息、減価償却費などを差し引いた結果、赤字になれば、給与所得と相殺され、所得税や住民税が軽減される場合があります。

特に影響が大きいのが減価償却です。建物の取得費を耐用年数に応じて経費化できるため、実際の現金支出を伴わなくても帳簿上は赤字になることがあります。この赤字が給与所得と通算できれば、課税所得が下がり、節税効果が生じます。

ただし、節税額は年収、所得税率、物件価格、建物割合、借入条件によって大きく変わります。高所得者ほど効果が出やすい一方、赤字が続けば手元資金は減少します。税金が戻ることと、投資として利益が出ることは別です。

また、土地は減価償却できず、借入金の元本返済も経費になりません。土地取得に係る借入金利息など、損益通算に制限がある項目にも注意が必要です。売却時には減価償却分が取得費から差し引かれ、譲渡益が増える可能性もあります。

不動産投資の節税は、あくまで収支改善の一要素です。節税額だけで判断せず、空室リスク、修繕費、ローン返済、売却時の税負担まで含め、長期的な採算性を確認することが重要です。