親が亡くなる直前に土地を賃貸用として貸し始めた場合、小規模宅地等の特例の「貸付事業用宅地等」として当然に評価減を受けられるわけではありません。貸付事業用宅地等に該当すれば、原則として200㎡まで50％の評価減が可能ですが、相続開始前3年以内に新たに貸付事業の用に供された宅地等は、原則として対象外です。

この制限は、相続税対策として相続直前に駆け込みで賃貸を始めるケースを防ぐ趣旨です。そのため、更地を急に駐車場として貸した、空き家を賃貸に出した、相続直前にアパート経営を始めたといった場合は、賃貸契約や賃料収入があっても特例を使えない可能性があります。

ただし、被相続人等が相続開始前から3年を超えて継続して「特定貸付事業」を行っていた場合は、3年以内に新たに貸付を始めた土地でも例外的に対象となる余地があります。特定貸付事業は、単なる小規模な貸付ではなく、事業的規模で継続して行われている貸付を指します。

したがって、判断では貸付開始時期、契約内容、賃料の入金実績、貸付規模、従前からの賃貸経営の継続性を確認することが重要です。相続直前の貸付は税務上慎重に見られやすいため、申告前に税理士へ確認するべきです。