投資の知恵袋
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同じ銀行で、住宅ローンの借り換えはできますか？
回答済み
1
2026/07/15 12:02
男性
現在利用している銀行の住宅ローンを、同じ銀行内で借り換えることは可能なのでしょうか。金利が下がった場合や条件を見直したい場合に、同一金融機関での借り換えや条件変更が認められるのか、一般的な仕組みや対応の違いについて知りたいです。
回答をひとことでまとめると...
同じ銀行で住宅ローンを借り換えられることは少なく、多くは借り換えではなく金利や返済条件を見直す「条件変更」です。実際に有利かは、変更後の金利や総返済額を他行への借り換えと比較して判断します。
佐々木 辰
38歳
株式会社MONOINVESTMENT / 投資のコンシェルジュ編集長
同じ銀行で住宅ローンを「借り換え」できるかは、金融機関の扱いによりますが、一般には他行への借り換えのように新規ローンで既存ローンを返す形ではなく、既存契約の「条件変更」として対応されることが多いです。
条件変更で見直せる内容は、金利タイプの変更、返済期間の短縮、ボーナス返済額や返済日の変更などです。一方で、商品によっては借入期間中の適用金利変更や他の金利タイプへの変更ができないものもあり、同じ銀行だから必ず柔軟に見直せるとは限りません。
また、条件変更には手数料がかかることがあり、三菱UFJ銀行では内容や申込方法に応じて5,500円～11,000円、債務者変更は16,500円～33,000円と案内されています。
したがって確認時は、「借り換え」ではなく「条件変更が可能か」「変更後金利」「手数料を含めた総返済額」を、他行借り換え案とあわせて比較することが重要です。
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“フラット35から借り換えはできないというのは本当ですか？”
A. フラット35からの借り換えは可能です。民間ローンやフラット35借換融資への切替ができ、現状は固定金利が上昇傾向にあるため、メリットの有無は残高や残期間、金利差と諸費用を踏まえた総合判断が必要です。
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“住宅ローンの借り換えはどのようなタイミングで行うべきですか？”
A. 借り換えは金利差0.5〜1％以上・残期間10年以上・残高1,000万円以上が目安。諸費用を含め損益分岐が2〜3年で回収できるなら実行を検討すべきです。
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A. 住宅ローンの借り換えでは、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかるため、金利差だけでなく総費用と返済軽減額を比較して判断することが重要です。
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“住宅ローンの借り換えで、典型的な失敗例があれば教えて下さい。”
A. 住宅ローンの借り換えは、諸費用が利息軽減額を上回る場合や返済期間延長で総返済額が増える場合は損になるため、金利差だけでなく総支払額と条件全体で判断することが重要です。
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“住宅ローンは変動金利と固定金利どっちが得でしょうか？比較のポイントも教えて下さい”
A. 金利上昇への耐性と返済計画で選ぶのが合理的です。長期返済や家計に余裕がない場合は固定金利、短期返済や繰上返済が可能なら変動金利が有利です。
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“住宅ローンの金利はどのように決定されますか？仕組みを教えてください”
A. 住宅ローン金利は、市場金利に銀行の上乗せや借入条件が加わって決まり、変動は短期金利、固定は長期金利に連動します。
関連する専門用語
金利（利率）
金利（利率）とは、お金を貸したり預けたりしたときに発生する利息の割合を表す言葉です。たとえば、銀行にお金を預けると一定の利息がもらえますが、そのときの利息の割合を金利または利率と呼びます。一般的には「金利」が金融機関との貸し借りに使われることが多く、 「利率」は投資商品の収益率などに使われる傾向がありますが、日常的にはほぼ同じ意味で使われています。資産運用の場面では、金利の動きが預金、ローン、債券などの価格や収益に影響を与えるため、金利や利率に注目することはとても大切です。特に経済状況や中央銀行の政策によって金利は変動するため、それを理解しておくことでより良い投資判断につながります。
債務者
債務者とは、ある契約や法律上の義務に基づいて、特定の相手に対して金銭の支払いやサービスの提供などを行う責任を負っている人のことです。たとえば、借金をした人が返済すべき相手（貸した人）に対して支払い義務を負っている場合、この借りた人が債務者に該当します。債務者は、契約で定められた期日までにその義務を履行しなければならず、万が一支払いが滞れば、法的な請求や差し押さえなどを受ける可能性もあります。資産運用や相続、与信判断の場面では、債務者であるかどうかが財産の状況や信用力に大きく関係してくるため、正しく理解しておくべき重要な概念です。
総返済額
総返済額とは、借入や分割払いなどにおいて、元本と利息等を含めて最終的に支払う金額の合計を指します。 この用語は、住宅ローンや各種ローン、割賦販売などの返済計画を確認する場面で登場します。借入時点で受け取った金額そのものではなく、返済期間を通じて実際に支払う総額を把握するための概念であり、「いくら借りたか」ではなく「最終的にいくら支払うか」に焦点を当てた指標です。資金計画や家計管理においては、長期的な負担感を把握するための前提情報として用いられます。 誤解されやすい点として、総返済額を「借入額とほぼ同じもの」や「返済回数を掛け算すれば分かる単純な数字」と捉えてしまうことがあります。しかし、総返済額には利息や手数料などが含まれるため、借入額とは必ずしも一致しません。また、返済期間や条件によって総額は変わり得るため、月々の返済額だけを見て判断すると、実際の負担を過小評価してしまう可能性があります。 さらに、総返済額は「返済の良し悪し」や「借入の是非」を直接示すものではありません。総額が大きいから不利、小さいから有利と単純に評価できる指標ではなく、返済期間や金利水準、他の支出との関係の中で位置づけられる数字です。この点を切り離して考えないと、短期的な返済額の軽さだけに引きずられた判断につながりやすくなります。 家計設計や資産管理の観点では、総返済額は将来にわたって確定する支出の全体像を把握するための概念です。返済中の資金繰りや生活設計を考える際には、毎月の返済額とあわせて、総返済額という「最終的な到達点」を意識しておくことが重要になります。総返済額を単なる数字としてではなく、長期的な負担を可視化するための基準として理解することが、この用語を正しく捉えるためのポイントです。
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A. 住宅ローンの借り換えでは、事務手数料・保証料・登記費用などの諸費用がかかるため、金利差だけでなく総費用と返済軽減額を比較して判断することが重要です。
